부동산

정부의 올해 보유세 부담 완화 방안 기준이 세금에 따라 제각각이어서 혼란을 낳고 있다. 같은 주택인데 재산세와 종합부동산세(종부세) 계산 기준금액(과세표준)이 다르기 때문이다.

정부는 지난 23일 올해 공동주택 공시가격안을 발표하며 1세대 1주택자에 한해 올해 보유세를 지난해 공시가격으로 과세하겠다고 밝혔다. 보유세는 재산세와 공시가격 11억원 초과에 부과하는 종부세다. 1세대 1주택자가 아니면 올해 공시가격이 과세표준이다.

그런데 재산세와 종부세의 1세대 1주택자 기준이 차이 나는 것으로 드러나면서 과세 기준이 재산세 '따로', 종부세 '따로'다. 이를테면 재산세는 1세대 1주택자에 해당해 지난해 공시가격을, 종부세는 1세대 1주택자가 아니어서 올해 공시가격을 적용하는 식이다.

재산세를 담당하는 행정안전부 관계자는 “올해 재산세가 완화되는 1세대 1주택자는 2020년 한시적으로 도입한 공시가 9억원 이하 특례세율을 적용할 때 대상으로 삼은 1세대 1주택자와 같은 기준이다”고 말했다. 정부는 2023년까지 공시가 9억원 이하 1세대 1주택자 세율을 0.5%포인트 낮췄다(0.05~0.4%).

종부세를 다루는 기획재정부 관계자는 “현재 공시가 11억원까지 공제되는 1세대 1주택자를 말한다”고 설명했다.
 
재산세·종부세는 공통적으로 같은 세대 내 다른 세대원이 모두 무주택자이고 본인 한 명이 한 채를 소유한 경우를 1세대 1주택자로 본다. 주택 소유자가 한 명이고 소유 주택 수도 하나여야 한다.

여러 명이 한 채나 여러 채를 갖고 있어도 1세대 1주택으로 보기도 한다. 부부가 공동으로 소유한 한 채는 2명이 한 채를 가진 경우지만 1세대 1주택자로 본다. 각자 소유한 집을 가지고 결혼한 부부도 5년까지는 1세대 1주택자다.

임대사업자·부모 봉양자·주택 상속자 기준 달라
 
하지만 주택임대사업자, 집을 따로 가진 65세 이상 부모를 모시고 사는 동거봉양자, 본인 집이 있는 주택 상속자 등은 재산세·종부세 기준이 일치하지 않는다.

등록임대주택 이외의 집에 거주하는 주택임대사업자가 종부세에선 1세대 1주택자다. 등록임대주택이 종부세 면제(합산배제)이고 본인 거주주택은 1세대 1주택자로 11억원을 뺀 공시가격에 1주택자 세율을 적용받는다. 재산세는 다르다. 등록임대주택을 포함해 보기 때문에 다주택자다.

재산세·종부세가 부모와 같이 살면(동거봉양) 부모를 같은 세대에서 제외해 부모 주택은 없는 것으로 본다. 본인 집과 부모 집 2주택이어도 1주택이다.
 
그런데 동거봉양 기간 제한을 두지 않는 재산세와 달리 종부세는 10년으로 한정하고 있다. 10년이 넘으면 종부세 계산에서 1세대 1주택자가 아니다. 공제금액이 11억원에서 6억원으로 내려간다.

상속주택의 경우 재산세가 주택 수에서 뺀다. 상속주택을 제외하고 본인 소유 주택이 하나이면 1세대 1주택자다. 종부세는 상속주택을 포함하기 때문에 본인 주택이 한 채 있으면 1세대 2주택자다.

정부는 올해부터 2년간(수도권, 지방 3년) 상속주택 종부세를 완화하기로 했는데 세율만 1주택자 세율을 적용할 뿐 1세대 1주택자로 보지는 않는다.

이렇게 되면 과세표준이 뒤죽박죽이어서 주택임대사업자 본인 거주 주택의 경우 재산세는 올해 공시가격으로, 종부세는 지난해 공시가격이다. 동거봉양 10년이 지난 본인 집과 상속주택은 반대로 재산세가 지난해 공시가격, 종부세가 올해 공시가격이다.
 
1세대 1주택자 고령자·장기보유 공제 혜택 커

과세표준 금액이 달라지기 때문에 세금 차이가 크다. 공시가격이 지난해 12억원, 올해 15억원인 주택의 경우 1세대 1주택자 기준에 따라 보유세가 530만~830만원이다.

특히 종부세는 1세대 1주택자가 아니면 공제금액이 11억원에서 6억원으로 5억원 줄어들기 때문에 세금이 훨씬 더 많다. 1세대 1주택자가 43만원이고 1세대 1주택자가 아니면 460만원으로 10배 차이 난다.

김종필 세무사는 “1세대 1주택자가 아니면 60세 이상, 5년 이상 보유에 주어지는 최고 80% 종부세 감면 혜택도 없다”고 말했다.

1세대 1주택자로 80% 고령자·장기보유 세액 공제 대상이면 종부세가 9만원에 불과하다. 1세대 1주택자가 아닌 460만원과 비교하면 50배 차이다.

권대중 명지대 교수는 “세금에 따라 제각각 다주택자를 차등과세하고 1주택자를 우대하면서 기준이 복잡해졌다”며 "1세대 1주택자 기준을 통일할 필요가 있다"고 말했다.

 

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