부동산

‘반전의 반전’을 거듭한 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 재건축 입주권 자격이 최고 법원(대법원)의 심판대에 오른다.

조합원 자격이 있는 지분과 그렇지 않은 지분이 절반씩인 아파트의 입주권을 어떻게 할 것이냐가 논란이다. 1, 2심 판결대로 ‘반쪽 입주권’이냐, 아니면 조합(원고)이나 낙찰자(피고) 주장대로 입주권이 아예 없거나 온전한 입주권이냐다. 반포주공1단지가 강남 재건축 '블루칩'이어서 재판 결과에 따라 수십억원이 왔다 갔다 한다.

1일 법조계에 따르면 반포주공1단지 조합이 전용 140㎡ 경매 낙찰자 L씨를 상대로 낸 소유권이전등기(현금청산 매도청구) 소송이 대법원까지 갔다. 서울고등법원의 2심 판결에 불복한 조합(원고)이 지난달 말 상고했다. 피고인 낙찰자는 상고 기한이 남아 있어 아직 상고는 하지 않았다. 어느 한쪽만 상고하더라도 대법원에서 다루게 된다.

2심도 '반쪽 입주권' 판결

조합은 재건축 착공을 앞두고 2020년 8월 L씨에게 입주권 자격이 없다며 현금청산 금액을 받고 소유권을 조합에 넘기라는 소송을 서울중앙지방법원에 냈다. 현금청산한 집은 일반인을 대상으로 한 일반분양에 보탠다.

조합이 현금청산 대상이라고 판단한 이유는 L씨의 취득이 조합원 지위 양도 금지에 해당한다고 봤기 때문이다. 서울 등 투기과열지구에서 조합 설립 이후 취득한 주택은 조합원 지위를 승계하지 못해 새 아파트 입주권을 받는 조합원 자격을 잃는다.
 
L씨는 조합 설립(2013년 9월)이 한창 지난 2020년 5월 법원 경매에서 낙찰했다. 경매 신청자가 공공이 아닌 개인이어서 입주권이 나오지 않는 것으로 알려졌고, 경매물건 보고서에도 “조합원 지위가 승계되지 않는 현금청산 대상”이라고 명시돼 있었다. 관련 법령에 따르면 공경매만 조합원 지위를 유지한다.

그런데 1심 재판에서 L씨 측은 전 소유자 A씨의 보유 기간이 10년이 넘어 조합원 지위 양도 금지 예외라고 주장했다. 관련 법령에 5년 이상 거주, 10년 이상 소유하면 조합원 자격을 유지한다는 예외조항이 있다. A씨가 이 집을 매수한 때가 1992년이고 5년 이상 거주한 사실이 있다.

법원은 L씨 측 주장을 받아들였다. 하지만 A씨가 이혼하면서 경매 당시 재산분할로 B씨와 이 집을 절반씩 공동소유한 상태였는데 B씨가 1주택자가 아니어서 B씨 지분은 조합원 지위 양도 금지 적용을 받는 것으로 드러났다. A씨 지분만 조합원 자격이 있고 B씨 지분은 입주권이 나오지 않는 '반쪽 입주권'이었다.

지난해 5월 1심 재판부는 현금청산 금액을 받고 L씨가 B씨 지분에 해당하는 2분의 1 지분을 조합에 넘기라며 '원고 일부 승'을 판결했다. 피고도 일부 이긴 것이어서 무승부인 셈이다.

최종 판결에 수십억원 달려
 
판결 이후 업계는 전례를 찾아보기 힘든 ‘반쪽 입주권’에 당혹스런 반응을 보였다. 조합과 낙찰자 모두 완전한 소유권을 행사하지 못한다.

새 아파트를 둘로 나눌 수 없기 때문에 조합은 일반분양하지 못하고 낙찰자도 새 아파트를 온전히 분양받지 못한다. 새 아파트 지분을 조합과 낙찰자가 나눠 가질 수밖에 없다. 그런데 조합은 재건축 준공 후 해산해야 하기 때문에 계속 갖고 있을 수 없다.
 
업계는 2심 재판부가 다른 결론을 내릴 것으로 기대했지만 2심 재판부도 지난달 1심과 같은 판결을 내렸다. '반전'이 멈췄다.

대법원은 상고 이유에 대해 법률적인 판단을 한다. 아직 상고 이유가 나오진 않았지만 1, 2심에서 다툰 논란이 쟁점이 될 것 같다. '반쪽 입주권'이 성립할 수 있느냐다. 조합·낙찰자 모두 받아들일 수 없다는 부분이다.

현금청산 금액 산정 방식도 대법원이 다시 들여다볼 수 있다. 1심 법원은 입주권이 없기 때문에 입주권이 있는 상태를 기준으로 감정평가한 금액(43억4900만원)보다 23% 낮게 산정한 금액(33억3850만원)을 인정했다. '입주권 프리미엄'을 제외한 것이다. 낙찰자 측은 개발이익이 포함돼야 한다는 입장이다. 그동안 현금청산 감정평가가 대개 개발이익을 반영해 시세 수준에서 이뤄졌다.

1, 2심 판결대로라면 낙찰자는 현재까지 23억원의 로또를 확보한 셈이다. 입주권이 나오는 전용 140㎡가 지난달 66억원까지 실거래됐다. 절반이면 33억원이다. 절반 지분 현금청산금액이 16억6925만원이다. 합치면 50억원가량이다. 낙찰자가 경매받은 금액이 27억2500만원이었다.

대법원 판결 결과에 따라 낙찰자가 지분 전체에 대해 입주권 자격을 가지면 로또가 39억원(66억-27억원)으로 더욱 커진다. 조합 측 주장대로 지분 전체를 현금청산하더라도 낙찰자는 현금청산금에서 낙찰금액을 뺀 6억원이 남는 셈이다.

업계는 대법원 판결까지 가지 않고 조합이나 낙찰자 중 한쪽으로 합치는 쪽으로 서로 합의할 가능성이 있는 것으로 본다.

 

• ▶ 규제 완화 기대감에…은마아파트 호가, 한달 새 2억 올랐다
• ▶ ‘다주택 팔 기회 준다’ 양도세 중과 1년간 배제
• ▶ "대통령실 온다"…용산구 아파트값 7주 만에 상승 전환
• ▶ 서울 아파트 거래량 2006년 이후 처음으로 1000건 미만
• ▶ 타워팰리스 4가구 사라졌다…종부세가 부른 미스터리

<저작권자(c)중앙일보. 무단전재-재배포 금지.>