부동산

2020년 11월 3개 아파트 동시분양에 57만명이 몰리며 2006년 판교신도시를 능가하는 청약돌풍을 일으킨 경기도 과천시 과천지식정보타운. 공사가 빠른 단지부터 지난해 말 입주를 시작했다.

푸르지오어울림라비엔오가 가장 먼저 입주민을 맞았다. 동시분양에 앞서 그해 2월 과천지식정보타운 분양 테이프를 끊은 제이드자이도 지난해 크리스마스 이브에 준공하고 입주를 시작했다.

푸르지오어울림라비엔오가 과천지식정보타운에서 처음으로 올해 공시가격 대상에 들어갔지만 제이드자이는 빠졌다. 지난해 말까지 건축물대장에 오르지 못해서다. 과천시에서 재산세 부과를 위해 상반기에 별도로 공시가격을 산정한다.

동시분양 때 800대 1이 넘는 경쟁률을 뚫고 푸르지오어울림라비엔오 전용 84㎡에 당첨된 박모씨. 난생 처음으로 마련한 내집이기도 해서 지난달 24일부터 열람 중인 첫 공시가격을 관심있게 들여다봤다. 8억원대였다.

박씨는 “15억원이 넘는 과천 재건축단지들의 절반 수준"이라며 "재건축 시세와 큰 차이 나지 않을 것으로 기대했는데 많이 낮아 실망스러웠다”고 말했다.
 
현실화율 역산한 시세 12억~13억원

전용 84㎡ 8억원대는 분양가(7억원대 후반)보다 조금 더 오른 금액이다. 과천 재건축 단지들의 올해 공시가가 14억~16억원 정도다. 중앙동 과천푸르지오써밋(옛 주공1단지)이 15억8000만원이다.

천지식정보타운과 같은 갈현동에 2년 전 입주한 100가구 소규모 단지인 과천센트레빌아스테리움(옛 12단지 연립주택)도 13억8900만원이다.

과천지식정보타운 시세가 얼마나 될까. 10년 전매제한(입주 후 7년) 적용을 받아 거래가 없어 시세가 형성돼 있지 않다. 정부가 밝힌 공시가 현실화율(평균 71.5%)을 역산해 추정할 수 있다. 공시가 8억원대 시세가 12억~13억원 정도다.

과천지식정보타운 아파트는 분양 당시 과천 재건축단지보다 분양가가 10억원 이상 저렴해 ‘10억 로또’로 불렸다. 당시 19억원이던 실거래가 지난해 말 21억5000만원까지 더 올랐다.

실제 입주 후 평가받은 과천지식정보타운 몸값이 당초 예상에 훨씬 못 미치며 4억~5억원 로또에 그친 셈이다. 로또 꿈에 부풀었던 당첨자들이 맥빠질 만하다.
 
과천지식정보타운 공시가격이 저평가됐다고 볼 수 있다. 이유가 뭘까. 과천 남쪽 끝자락에 자리 잡은 입지여건이 도심 재건축단지보다 다소 떨어지고 아직 초등학교도 개교하지 못했을 정도로 부족한 기반시설도 공시가격에 부정적이다.

정부의 공시가격 현실화 로드맵에 따라 시세 15억원 이하 현실화 속도가 15억원 초과보다 늦으면서 현실화율이 10%포인트 정도 낮은 점도 공시가격을 낮췄다. 15억원이 넘는 것으로 평가되는 큰 주택형 공시가는 재건축 단지와 격차가 작다.

환금성 없는 전매제한, 공시가 '마이너스'  
여기다 과천지식정보타운의 전매제한도 공시가격 산정에 ‘마이너스’ 요인이다.

한국부동산원 관계자는 “전매제한이 길수록 낮게 평가된다”며 “전매제한 기간이 가까워져 오면 주변과 비슷해진다”고 말했다.

한국부동산원의 공시가격 산정 가이드에도 “전매제한 주택은 전매제한 기간 환금성이 없기 때문에 전매제한 기간, 전매 해제 잔여기간 등을 종합적으로 고려해 적정가격을 산정”하게 돼 있다.

지난해 입주했지만 입주와 동시에 전매제한에서 풀린 재건축 단지인 과천위버필드(옛 주공2단지) 전용 84㎡ 공시가격이 15억5800만원으로 과천 재건축 단지 중 최고 수준이다.

감정평가 업계 관계자는 “전매제한 동안에는 참고할 수 있는 실거래가와 호가가 없기 때문에 아무래도 보수적으로 평가하게 된다”고 말했다.

과천지식정보타운만이 아니다. 2018년 이후 전매제한이 공사 기간에서 최대 10년으로 늘어나면서 입주 후에도 전매하지 못하는 단지가 지난해부터 늘고 있다.

경기도 하남시 위례신도시에 지난해 입주한 포레자이와 힐스테이트센트럴위례 전용 101㎡ 공시가격이 9억원대다. 두 단지 모두 전매제한 기간이 8년(입주 후 5년)이어서 거래할 수 없다. 하남 위례신도시에서 전매제한을 받지 않는 같은 전용면적의 공시가격이 11억~13억원 정도다.

포레자이·힐스테이트센트럴위례 공시가는 임대주택인 위례호반써밋과 비슷하다. 재산권을 행사할 수 없다는 공통점을 갖고 있다.

전매제한 기간이 5년(입주 후 2년)이어서 조만간 자유롭게 거래할 수 있는 하남시 감일지구 단지들의 공시가격은 주변 시세와 크게 차이 나지 않는다. 지난해 입주한 감일스윗시티3블록·LH감일파크·감일에코앤e편한세상 전용 84㎡가 8억원으로 앞서 입주한 단지보다 1000만원 정도 낮다.
 
세금 적고 대출 가능 '반사이익'

전매제한 영향 등으로 공시가가 낮으면 반사이익도 있다. 공시가격을 기준으로 부과하는 보유세(재산세+종부세)가 적다. 잔금 대출 여유도 생긴다.

과천지식정보타운 박씨는 “시세 15억원이 넘으면 대출을 받지 못하는데 같은 크기 재건축 단지들이 모두 15억원이 넘어 마음을 졸였다”며 “공시가가 낮은 건 서운하지만 한편으론 대출을 받을 수 있어 다행”이라고 말했다.

전매제한이 풀리는 앞으로 7년 뒤에나 과천지식정보타운 공시가가 제대로 대접받을 전망이다.

 

• ▶ 인수위·정부, 재건축 초과이익환수 개선 착수…부담금 낮춘다
• ▶ 규제 완화 기대감에…은마아파트 호가, 한달 새 2억 올랐다
• ▶ ‘다주택 팔 기회 준다’ 양도세 중과 1년간 배제
• ▶ "대통령실 온다"…용산구 아파트값 7주 만에 상승 전환
• ▶ 서울 아파트 거래량 2006년 이후 처음으로 1000건 미만

<저작권자(c)중앙일보. 무단전재-재배포 금지.>