부동산

다주택자 세금 완화가 궤도에 들어서고 있다. 윤석열 새 정부가 양도세 중과를 한시적으로 푼 데 이어 전 문재인 정부에서 여당으로 징벌적 수준의 고강도 규제를 주도한 더불어민주당이 야당이 되면서 얼굴을 바꿔 종부세를 낮추겠다고 한다.

양손에 양도세 감면과 종부세 완화라는 떡을 받는 다주택자는 한꺼번에 둘 다 먹을 수 없기 때문에 어떻게 해야 할지 눈치를 살피게 됐다.

새 정부의 다주택자 양도세 중과 한시적 배제가 윤 대통령이 취임한 10일부터 1년간 시행에 들어갔다. 대상 범위가 넓고 감세 효과가 크다. 보유 기간이 2년 이상이면 혜택을 본다. 거주한 적이 없어도 된다. 2년 미만은 단기양도 세율(60~70%)을 적용받기 때문에 어차피 중과 대상이 아니었다.

중과를 배제하면 기본세율(6~45%)과 비슷한 수준의 가산세율(20~30%포인트)이 없어지면서 세율이 확 내려가고 세금도 대폭 줄어든다. 최근 2년 새 3억원 오른 서울 강북지역 아파트의 경우 중과가 배제되면 세율이 58%(2주택자)나 68%(3주택 이상)에서 38%로 내려간다. 기본세율을 적용받은 세금이 1억원으로 2주택자 6000만원, 3주택 이상 보유자 1억원 줄어든다.

김종필 세무사는 “양도차익이 적으면 기본세율이 낮기 때문에 중과 배제에 따른 세율이 절반 이하로 떨어져 세금 인하 효과가 더 커진다”며 "3년 이상 보유한 집이면 연 2%씩 최대 30%의 장기보유 특별공제도 적용받는다"고 말했다.
 
합산 6억~11억 다주택자 종부세 면제

김영진 의원 등 더불어민주당 의원 15명이 지난 20일 다주택자 종부세 과세 기준을 합산 공시가격 6억원 초과에서 1주택자와 같은 11억원 초과로 높이는 종부세법 개정안을 발의했다. 이는 송영길 더불어민주당 서울시장 후보의 공약으로 당이 지방선거 지원사격을 한 셈이다.

개정안은 제안 이유로 “1주택자와 다주택자 간 조세 불형평성 지적이 제기되고, 고가 1주택자보다 저가 2주택자가 세금을 더 많이 납부하는 등의 문제점이 있다”며 “같은 규모의 자산을 보유했다면 세 부담을 비슷한 수준으로 유지해 조세 형평성 및 과세의 선명성을 높여야 한다”고 설명했다.

현재 1주택자와 다주택자 간 각각 11억원과 6억원의 과세 기준 차이로 합산 공시가격이 6억~11억원인 다주택자가 같은 가격대의 1주택자는 제외되는 종부세를 낸다.

개정안은 이 구간의 다주택자 종부세를 면제한다. 더불어민주당 관계자는 "다주택자 25만 명 정도가 종부세를 내지 않을 것으로 추정된다"고 말했다.
 
그런데 개정안은 종부세 계산에서 공제금액으로 기존 6억원을 유지하고 있어 합산 공시가격이 11억원을 넘는 다주택자의 종부세가 줄지 않는다.

공제금액과 세율이 그대로이다 보니 개정안 제안 이유와 달리 합산 공시가격이 11억원이 넘으면 1주택자와 다주택자 간 같은 공시가격의 세금 격차가 여전하다. 올해 공시가격 20억원 1주택자 종부세가 680만원이고, 서울 등 조정대상지역 내 공시가격 10억원짜리 두 채를 가진 2주택자 세금이 4배 더 많은 3100만원이다.

여기다 정부가 올해 1주택자 종부세를 올해보다 평균 20% 가까이 낮은 지난해 공시가격으로 매기기로 했다. 지난해 공시가격이 18억원이었다면 올해 종부세가 450만원으로 내려가면서 세금 격차가 6배로 더 벌어진다.

개정안이 일부 종부세 과세 인원만 줄일 뿐 과세 대상자의 세 부담은 그대로 두고 있어 '반쪽'이라는 불만이 다주택자 사이에 나오고 있다.

'문턱효과' 낳는 불합리한 과세

개정안의 세금 계산이 불합리하다는 지적도 있다. 합산 공시가격이 11억원을 초과하면 과세 대상 금액(과세표준)이 6억원을 공제한 5억원부터 시작하기 때문이다. 합산 공시가격이 11억원이면 종부세가 '0'이지만 11억원에서 1원이라도 더 많으면 700여만원을 내야 한다.

세무업계 관계자는 "합산 공시가격이 11억원을 넘으면서 종부세가 '0'에서 700여만원으로 한꺼번에 수직상승하는 기형적인 구조가 된다"고 말했다. 이를 과세 구간 직전에 몰리는 '문턱효과'라고 한다. 합산 공시가격을 11억원 이하로 맞춘 지분 쪼개기 등 편법이 우려된다.
 
과거 취득세가 문턱효과 문제로 인해 2020년 과세체계를 변경했다. 취득가격 6억원, 9억원을 기준으로 세율이 1%에서 2%, 2%에서 3%로 뛰자 거래금액을 6억원 이하나 9억원 이하로 낮추는 '다운계약'이 성행했다. 6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율을 가격에 비례하는 사선형 구조로 바꿨다.

다주택자 종부세 공제금액을 과세 기준과 같은 11억원으로 맞추면 문턱효과를 없앨 수 있고 11억원 초과 다주택자도 공제금액이 5억원 늘어 세금 완화 덕을 본다.

더불어민주당의 개정안 발의를 계기로 새 정부와 여당까지 가세해 다주택자 종부세 완화 논의가 본격화할 전망이다. 윤 대통령의 종부세 관련 공약이 보유 주택 수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환하는 것이다. 다주택자 중과 폐지다.

종부세가 완화되면 한시적 중과 배제에 따른 다주택자 매물 유도의 기대 효과는 희석될 수 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “종부세 중과 부담을 줄이기 위해 양도세 중과 배제를 이용하려던 다주택자가 종부세 완화에 솔깃해 매도와 보유를 저울질하며 관망세를 보일 것”으로 내다봤다.

 

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