부동산

주택 소재 지역이 조정대상지역이냐, 그렇지 않느냐에 따른 주택 세금 차이가 천양지차다. 조정대상지역은 부동산시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정되고 각종 세금에 대해서도 불이익을 주고 있다.

비조정대상지역은 상대적으로 적은 규제를 적용받는다. 취득에서 처분까지 단계별로 조정대상지역과 비조정대상지역의 세금 차이를 살펴본다.

첫째, 취득 단계부터 살펴보자. 일반적으로 주택을 매매로 취득하면 1.1~3.5%의 세율이 적용된다. 조정대상지역의 주택을 매매로 취득해 2주택이 되면 8.4%(국민주택 규모 초과 9%)의 높은 세율이 적용되고 3주택 이상이 되면 12.4%(국민주택 규모 초과 13.4%)의 세율이 적용된다.

하지만 비조정대상지역의 주택을 매매로 취득하면 3주택이 될 때 8.4%(국민주택 규모 초과 9%)의 높은 세율이 적용되고 4주택 이상이 될 때 12.4%(국민주택 규모 초과 13.4%)의 높은 취득세율이 적용된다.
 
공시가 3억 넘어야 증여 취득세 중과

한편 증여의 경우 조정대상지역의 주택이고 주택 공시가격이 3억원 이상인 주택을 증여하면 12.4%(국민주택 규모 초과 13.4%)의 높은 세율이 적용된다.

다만 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 높은 세율을 적용하지 않으며 1주택자가 배우자나 직계존비속 외의 자에게 증여하는 경우나 2주택 이상자가 증여하는 경우에만 높은 세율을 적용한다.

하지만 비조정대상지역의 주택은 공시가격 3억원 이상 여부 또는 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는지 이외의 자에게 증여하는지 또는 2주택 이상인 상태에서 증여하는지와 관계 없이 3.8%(국민주택 규모 초과 4%)의 낮은 세율을 적용한다.

둘째 보유 단계의 종합부동산세를 보자. 종합부동산세 산출 시 조정대상지역의 2채를 소유하면 1.2~6%의 높은 세율이 적용되나 비조정대상지역의 주택을 2채 소유한 경우에는 0.6~3%의 낮은 세율이 적용되고 비조정대상지역 3채 이상일 경우에는 1.2~6%의 높은 세율이 적용된다.

셋째, 처분 단계의 양도세를 보면 비과세 요건 측면에서 조정대상지역은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건을 채워야 하나 비조정대상지역의 주택을 취득한 경우는 2년 보유만 하고 팔아도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
 
조정대상지역의 주택을 취득하였다면 비조정대상지역으로 전환된 후 매도해도 2년 거주 요건을 채워야 한다. 반대로 비조정대상지역인 상태에서 취득하였다면 취득 후 조정대상지역으로 전환되었다고 하더라도 2년 보유요건만 채워서 매도하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 때는 1세대 2주택 중과 및 1세대 3주택 중과 문제가 발생한다. 양도세 중과대상이 되면 장기보유특별공제도 적용받지 못한다.

다주택자도 비조정대상지역 주택 양도세 중과 없어

하지만 비조정대상지역의 주택을 매도할 때는 다주택 상태에서 매도하더라도 양도세 중과 문제가 발생하지 않는다. 양도세 중과는 조정대상지역의 주택을 매도할 때 적용하는 규정이기 때문이다.

만약, 비조정대상지역인 상태에서 계약하고 계약금까지 지불한 상태에서 매도잔금을 치르기 전에 조정대상지역으로 전환된 경우에는 신뢰 보호를 위해 다주택 중과 규정을 적용하지 않는다.

올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지는 양도세 중과가 한시적으로 유예되기 때문에 조정대상지역과 비조정대상지역 간에 양도세 중과 문제로 인한 차이가 없다. 한시적 완화가 종료되는 내년 5월 10일부터 차이가 발생한다.

김종필 세무사

 

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