부동산

고객 상담을 하다 보면 종종 부모 소유 주택을 공짜로 사용하는 경우 세금 문제가 발생하는지에 대한 질문을 받는다.

공짜로 사용한다는 것은 증여세와 연관돼 있다. 공짜 사용에 따른 5년간 증여 이익이 1억원 이상인 경우에 한해 증여세를 매기므로 1억원 미만이라면 증여세 과세에서 제외된다.

첫째, 증여 시기는 공짜로 사용을 시작한 날이다. 공짜 사용한 기간이 5년을 초과하는 경우에는 공짜 사용을 시작한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날이 새로운 증여 시기가 된다. 따라서 공짜 사용이 계속된다면 5년마다 증여세 과세 여부를 다시 판단해야 한다.

공짜 사용은 5년간 이익 기준 과세 

둘째, 증여 이익은 5년치를 한꺼번에 계산한다. 증여 이익의 계산 단위는 5년이다. 현재 주택 가액의 2%를 1년치 증여 이익으로 보므로 단순하게 보면 주택 가액의 2%x5년을 하면 5년치 증여 이익을 계산할 수 있다.

하지만 현재 돈의 가치와 5년 후의 돈의 가치는 다르다. 따라서 10%의 이자율로 할인 평가한다. 5년간 증여 이익을 10%의 이자율로 할인 평가한 금액은 주택 가액 x 2% x 3.7908(연금 현가 계수)과 같다.

예를 들어 1년치 증여 이익은 주택 가액 x 2%로 계산하는데 이 금액이 2000만원이라고 가정해 보자. 단순 합산해 계산해보면 5년간 증여 이익은 1억원이 된다. 하지만 현재 가치로 할인해 5년간 증여 이익을 평가하면 2000만원에 3.7908을 곱하면 된다.
 
계산 결과는 7581만6000원이다. 단순 합산 금액과 현재 가치 할인 평가 금액은 차이가 있으므로 주의해야 한다.

셋째, 증여이익은 5년간 1억 이상이어야 과세 된다. 위 사례에서 5년간 증여이익이 7581만6000원이므로 과세에서 제외되는 이유가 된다.

5년간 1억원 이상이 되려면 1년치 증여 이익이 얼마나 되어야 할까. 역산해보면 1년치 증여 이익이 약 2637만원 정도를 상회하는 경우에 해당해야 한다. 주택 가격으로는 13억1800만원이 조금 넘는다.

공짜로 사용하는 기간이 5년을 초과하면 공짜로 사용한 기간이 5년이 되는 날의 다음 날부터 새로이 주택을 공짜로 사용한 것으로 보아 5년간 증여 이익을 다시 계산한다. 이 금액이 1억원 이상이면 증여세가 과세하나 1억원 미만이면 증여세가 과세하지 않는다.

주택 소유자와 함께 거주하는 주택은 공짜 사용에 대한 증여 이익을 계산하지 않는다

넷째, 증여 이익은 각각의 공짜 사용자를 기준으로 계산한다. 다만 소유자와 친족 관계가 있는 사용자가 두 명 이상인 경우에는 대표 사용자에게 과세한다. 대표 사용자란 소유자와 최근친인 사람을 말하며 최근친이 2명 이상인 경우에는 최연장자를 말한다.

다섯째, 5년간 증여 이익이 1억 이상에 해당하여 증여세를 낸 후 일정 사유로 5년 미만 상태에서 공짜로 사용이 종료되는 경우에는 신청에 따라 나머지 기간분에 대한 증여세를 되돌려 받을 수 있다.

일정 사유란 공짜 사용의 대상인 주택을 소유자로부터 상속 또는 증여받는 경우, 소유자가 당해 주택을 양도하거나 사망한 경우, 이와 유사한 사유에 해당하는 경우를 말한다.

저가 임대는 매년 계산

주택의 무상 사용에 대한 과세를 피하기 위하여 낮은 임대료를 책정한 경우에도 증여세 과세 문제가 발생할 수 있다. 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우 시가와 대가와의 차액에 대해 증여 이익으로 보아 증여세를 매긴다.

다만 그 차액이 시가의 30%에 미달하는 경우에는 과세하지 않는다. 공짜 사용이 5년을 단위로 증여 이익을 계산하는 것과 달리 저가로 임대차한 경우에는 1년 단위로 증여 이익을 계산한다. 따라서 1년마다 과세 여부를 재판단한다.

주택뿐만 아니라 주택 이외의 토지나 상가 등에서도 이러한 문제가 발생할 수 있다. 항상 공짜 사용과 저가 사용에 대한 과세 문제를 검토해 봐야 한다.

김종필 세무사

 

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