부동산

6일부터 특별공급을 시작으로 첫 청약 접수를 시작한 윤석열 정부의 ‘뉴:홈’은 여러모로 눈길을 끄는 주택이다. 분양가가 내려갔고 청약 문턱이 낮아졌다. 역대 어느 정부의 주택 모델보다 더 많은 시세차익을 안겨주는 ‘로또’가 될 수 있다.

하지만 기대감 뒤에 ‘희망 고문’이 될 수 있는 한계도 적지 않다.

뉴홈은 현 정부가  지난해 10월 발표한 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’의 정책 브랜드다. 나눔형(25만가구)·선택형(10만가구)·일반형(15만가구)으로 구분된다.

나눔형은 분양가를 대폭 낮추는 대신 차익을 공공과 나눈다는 의미이고, 선택형은 임대로 살다 분양받을지 선택한다는 뜻이다.

일반형은 기존 분양가상한제 주택과 같은데 분양가를 좀 더 낮출 수 있는 여지를 뒀다. 이중 나눔형과 일반형이 이번 분양 1호 뉴홈으로 나왔다.
 
고양창릉 분양가 1억2000만원 인하  

뉴홈의 가장 큰 메리트가 분양가 인하다. 과거 이명박 정부의 보금자리주택이 땅값과 건축비로 산정한 상한제 분양가 중 땅값 기준을 감정가격에서 조성원가로 낮춰 가격을 내렸는데 뉴홈은 상한제 분양가를 할인하거나 주변 시세와 연계한 방식으로 가격을 인하했다.

나눔형 분양가가 상한제 분양가의 80% 이하나 주변 시세의 70% 이하 중 낮은 금액이다. 일반형이 상한제 분양가나 주변 시세 80% 이하다.

나눔형 분양가의 인하 효과가 뚜렷하다. 이번에 분양하는 고양창릉 84㎡(이하 전용면적) 분양가가 5억5283만원인데 앞서 2021~2022년 사전청약한 분양가가 6억4179만~6억7300만원이었다. 분양가가 20% 가까이 최대 1억2000만원 내려갔다.

그동안 땅값·건축비 상승분을 고려하면 상한제 분양가의 80% 이하인 셈이다. 창릉 인근 삼송지구 내 새 아파트 시세가 8억원대다.

나눔형으로 나온 고덕강일 단지 분양가는 주변 시세의 반값에도 미치지 못한다. 59㎡ 분양가가 3억5000만원 선으로 주변 시세 8억5000만원 정도보다 5억원가량 저렴하다.

일반형이 기존 상한제 분양가이긴 하지만 주변 시세의 80% 이하로 한도가 정해져 있다 보니 상한제 분양가가 주변 시세와 비슷한 지역에선 인하 효과를 본다.
 
일반형인 남양주진접2 분양가가 주변 시세 80% 이하로 제한되면서 상한제로 계산한 분양가보다 다소 깎인 것 같다. 55㎡ 분양가가 3억1400만원으로 2021년 사전청약 당시 분양가 3억1000만~3억3000만원과 비슷하다. 그동안 땅값·건축비 상승분이 반영되지 않은 셈이어서 그만큼 분양가가 내려간 것이다.

인근 진접지구 시세가 3.3㎡당 1600만~1700만원이어서 이를 기준으로 한 80%가 55㎡의 경우 3억1000만원 정도다.

이월무 미드미네트웍스 대표는 “뉴홈은 분양 시점의 집값이 낮으면 분양가가 더 내려가는 구조여서 주택시장이 안 좋을수록 로또 기대감이 올라간다”고 말했다.

뉴홈의 다른 메리트가 대출 조건이다. 이번 모집공고에 명시되지 않았지만 정부는 4억(일반형)~5억(나눔형·선택형)원 한도에서 분양가의 70(일반형)~80(나눔형·선택형)%까지 빌려주기로 했다.

소득에 따라 대출 한도를 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하지 않는다. 금리가 나눔형·선택형 1.9~3%, 일반형 2.15~3%이고 만기가 각각 40년, 30년이다.

은행연합회에 따르면 1월 기준 주택담보대출 평균 금리가 5.47%다. 뉴홈 최고 금리와 격차가 2.47%다. 4억원을 대출할 경우 연간 이자가 1000만원가량 차이 난다.

금리 등 구체적인 뉴홈 대출 조건은 본청약 때 확정될 예정이다.
 
앞으로 10년 뒤 전매 가능

이 정도면 뉴홈이 역대급 로또가 될 가능성이 충분하지만 희망고문이 될 수도 있다. 분양가 등을 확정하는 본청약이 멀고 전매할 수 있는 시점이 요원하기 때문이다.

본청약 예정 시기가 2025년 9월 이후다. 일반형인 진접2가 이때이고 나머지 나눔형은 2026년 이후다. 양정은 5년 뒤인 2028년 1월이다.

이번 모집공고상의 분양가가 현재 땅값·건축비, 주변 시세 등을 기준으로 한 추정 분양가다. 본청약 때까지 기간이 길어 적지 않은 분양가 변화가 예상된다. 땅값·건축비와 주변 시세가 지금보다 많이 오르면 분양가가 뛸 수 있다. 반대로 주택시장이 더욱 침체할 경우 땅값·건축비는 잘 내려가지 않더라도 주변 시세가 떨어지면 최종 분양가가 하락할 수 있다.

실제로 팔 때 어느 정도의 로또가 될지는 전매가능한 시기에 결정되는데 전매할 수 있는 시기가 더 늦다. 정부가 공공택지 전매제한 기간을 현재 최장 10년에서 3년으로 단축하기로 했기 때문에 일반형은 입주 후 전매 가능할 것으로 예상된다. 입주하면 3년이 지나간 것으로 간주한다. 진접2 입주 예정 시기가 2028년이다.

문제는 나눔형이다. 현재 나눔형은 전매제한 기간이 없고 5년간 거주의무만 적용받는다. 정부가 폐지하기로 한 거주 의무도 나눔형에는 해당하지 않는다.
 
창릉과 양정 입주 예정 시기가 각각 2029년과 2030년이어서 5년 뒤인 2034년, 2035년에나 팔 수 있다. 나눔형은 공공에 시세차익의 70%만 받고 되팔아야(환매) 한다. 분양가가 5억원이고 환매 무렵 감정평가금액이 10억원이라면 분양가 5억원과 시세차익(10억-5억원)의 70%인 3억5000만원을 합친 8억5000만원이다.

앞으로 10년 뒤 주택시장 상황에 로또가 좌우되는 것이다. 앞으로 2~3년 뒤 본청약 때 집값이 바닥을 치고 10년 뒤엔 집값이 치솟는다면 최고의 로또가 될 것이다.

나눔형 중 고덕강일 토지임대부는 창릉·양정과 사정이 다르다. 고덕강일은 현재 상태로 5년 거주의무만 지키면 2032년 이후 팔 수 있지만 공공에 분양가에 1년 정기예금 이자율을 적용한 이자만 받고 환매해야 한다. 시세차익이 없는 것이나 마찬가지다.

10년 이내에서 일정한 기간의 전매제한 동안만 정기예금 이자만 받고 환매하고 전매제한이 풀린 뒤에는 시장에 자유롭게 팔 수 있도록 하는 관련 법 개정안이 국회에 올라가 있어 시세차익이 가능할지 두고 볼 일이다. 시세차익을 인정하더라도 다른 나눔형과 마찬가지로 70%만 가져가는 쪽으로 관련 법 개정이 이뤄질 수도 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “뉴홈을 로또로 낙관만 하기에는 변수가 많아 지금으로선 ‘안갯속 로또’로 볼 수 있다”고 말했다.

 

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