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특히 이번에는 지난 5일 '8·2대책' 후속조치로 강화된 규제와 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선이 이르면 다음달 일부 지역 내 민간택지부터 시행될 것으로 예상되면서 내년 초 시장 향방을 보는 가늠자가 될 것으로 보인다.

18일 주택업계에 따르면 올 4분기 전국에서는 총 14만8496세대(일반 분양분 기준)가 공급될 예정이다. 이는 전년 동기(11만4573가구) 대비 29.6% 증가한 수준이다.

월별로는 10월이 4만2817가구로 가장 많다. 이어 ▲11월 2만8470세대 ▲12월 2만7898세대 순이다. 다만 일정을 잡지 못한(미정) 물량이 4만9300여 세대에 달해 월별 물량은 유동적이다. 권역별로는 ▲수도권이 6만9209세대 ▲지방도시 4만1571세대 ▲광역시 3만7486세대 순이다. 특히 지난해(1만3487가구) 보다 2.8배 증가한 광역시 물량의 증가세가 두드러진다.

민간택지 분양가상한제가 시행되면 시행일 이후 입주자모집공고 승인을 신청한 일반분양주택이나 시행일 이후 관리처분계획인가 신청한 정비사업 분양주택부터 적용을 받는다. 특히 민간 아파트에 대한 분양가상한제 부활로 가장 큰 타격이 예상되는 강남권 재건축 아파트의 분양가가 얼마나 낮아질지에 관심이 쏠린다.

분양가상한제는 최대한 받을 수 있는 분양금액을 법으로 정하는 제도로, 택지비+표준형 공사비(현재 3.3㎡당 600만원 선)+가산비로 구성된다. 지난 2007~2014년 민간아파트가 분양가상한제 적용을 받던 당시 적용 단지 분양가는 주변 시세에 비해 5~10% 수준에서 책정됐다. 다음달 강남권 아파트에 분양가상한제가 적용된다면 인근 단지 시세나 조합에서 추진하는 일반 분양가에 비해 5~10%가량 차이가 날 것으로 건설업계는 추산하고 있다.

분양가상한제로 인한 분양가격 하락폭을 최대한 방어하려는 움직임도 포착된다. 반포주공 1단지 시공사 선정 입찰에 참여한 한 시공사는 분양가상한제가 적용되더라도 3.3㎡당 4910만원만 지켜내면 분양수익을 보전할 수 있다고 조합에 제시했다. 또 다른 시공사는 분양가상한제를 최대한 우회하기 위해 마이너스 옵션을 통해 제시한 것으로 알려졌다.

하지만 분양가 수준은 주변 아파트 가격이 내려가지 않는 한 분양가상한제를 적용한다고 해도 하락 폭은 제한 될 수밖에 없다. 한 주택업계 관계자는 "집값 안정이라는 정부의 정책 의지가 강력해 당분간 분양가격이 더 올라갈 가능성은 낮은 만큼 시간적인 여유가 있는 주택 수요자는 조금 더 기다려 보는 것도 괜찮은 전략이 될 수 있다"고 말했다.

빠르면 이달 20일부터 적용되는 새로운 청약제도 역시 변수다. 변경된 청약제도는 투기과열지구와 조정대상지역에서 가입기간이 2년 미만인 청약통장으로는 1순위 자격으로 청약할 수 없다. 청약시스템 교체와 긴 추석연휴로 분양을 미루는 단지도 늘어 청약일정을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 또한 투기과열지구 지역에서 민간 아파트를 분양할 때는 전용 85㎡ 이하 주택유형은 100% 가점제로만 당첨자를 선정한다. 지금까지는 추점제(25%)를 병행해 가점이 낮은 세대도 일부 당첨 가능성을 기대할 수 있었다.

일각에서는 역차별이라고 지적한다. 청약제도가 완전히 바뀌면 실수요자라도 신혼부부 등 가점이 낮은 젊은 주요층은 청약을 통한 중소형 아파트 구입이 사실상 불가능하기 때문이다. 청약가점은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등을 점수화한 것으로, 통장 가입 기간이 길고 부양식구가 많아야 상대적으로 높은 점수가 부여되는 구조다.

앞서 국토부는 주택공급규칙 개정을 위한 법제처 심사 및 승인 등의 법적 절차까지 완료되면 오는 20일부터 새로운 청약 시스템을 적용한다고 밝힌 바 있다.

[디지털뉴스국 조성신 기자]

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