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상가주 입주 초 공실위험 감소
직접 임대보다 수익률 낮아져
상권형성 지연시 위험 커질 수도

상가 공실이 늘어나면서 투자 위험이 커지자 ‘마스터 리스(master lease)’를 적용한 분양 사례가 늘고 있다. 상가주는 상권 형성 전인 입주 초 공실위험을 피할 수 있다. 하지만 추후 발생할 수 있는 위험 요인에 대해서도 유의해야 한다는 지적이 나온다.

마스터리스란 전문 임대관리업체(마스터리스 사업자)가 건물의 일부 혹은 전부를 통째로 임대해 이를 다른 임차인에게 전대하는 방식이다. 최근 상가 분양 시장에서는 시행사가 투자자들에게 직접 마스터 리스를 약속하는 경우를 쉽게 찾아볼 수 있다.

세입자가 구해진 상태에서 분양하는 선임대 보다 상가주의 임대차관리 부담이 덜하다. 마스터리스 사업자가 전문성을 바탕으로 입점 점포(MD) 구성을 해나갈 수 있다면 상권 관리도 잘 이뤄질 수 있다. 최근 뜨고 있는 테마형 상가 조성이 가능하다.

한 분양대행사 관계자는 “시행사가 상가를 판매한 만큼 책임지고 상권을 조성하겠다는 것”이라 설명했다.

그러나 유의해야 할 점도 있다. 우선 위험부담을 더는 만큼 기회비용을 치러야 한다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 “다른 투자와의 수익률도 비교해볼 필요가 있다”고 지적했다.

최근 분양 중인 한 마스터리스 상가는 연 5.5%의 수익을 보장한다. 한국감정원에 따르면 지난해 전국의 중대형 상가 투자 수익률은 6.71%다.

거래상대방 위험, 즉 마스터리스 사업자의 전문성이나 안정성도 살펴봐야 한다. 마스터리스 계약 기간이 끝난 이후에 대한 고민도 할 필요가 있다. 대부분 5년 정도인 마스터리스 계약기간 동안 상권이 활성화되지 않는다면 이후의 공실 위험은 상가주 몫이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “마스터리스는 역설적으로 상권 형성이 쉽지 않은 지역에서 이뤄진다”며 “신도시의 경우 상권 형성 기간이 길다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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