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지역별 > 서울

<앵커>

빅데이터를 기반으로 부동산 시장의 변화와 투자 트랜드를 짚어보는 부동산 빅데이터 연구소.

첫 코너는 '부동산 투자의 맥' 순서입니다.

부동산114 리서치팀 윤지해 수석연구원, 한국경제TV 부동산부 이지효 기자 나와 있습니다.

부동산 시장에서 역대급 규제책으로 꼽히는 8.2 부동산 대책이 발표 된지 1년이 지났습니다.

먼저 이지효 기자, 대책 발표 후 그동안 부동산 시장에는 어떤 변화들이 있었나요?

<기자>

김현미 장관은 8.2 대책을 발표하면서 '집을 많이 가진 사람이 불편하게 되는 것이 특징이다'고 말했는데요.

실제로 집을 많이 가진 사람, 즉 투기 수요를 차단하기 위해 대출과 세금, 청약 등 모든 규제를 대폭 강화했습니다.

특히 7년 만에 투기과열지구가 부활하면서 이번 정권 들어서 가장 강력한 대책으로 꼽히고 있습니다.

8.2 부동산 대책을 내놓은지 1년이 흘렀지만, 시장에서는 '절반의 성공'이라는 평가를 받습니다.

집값을 잡는 데는 어느 정도 성공했지만, 경기 외곽과 지방 집값이 큰 타격을 입었기 때문입니다.

대책 시행 이전 1년과 이후 1년을 비교해 보면 전국적으로 아파트값 상승률은 절반으로 줄었습니다.

하지만 지역별로 보면 이야기가 달라집니다.

8.2 대책 이후 1년 간 서울 집값은 6% 넘게 올라, 대책 시행 전보다 오히려 상승폭이 커졌습니다.

반면 지방 집값은 뚝 떨어졌고, 미분양 물량은 5만여 가구로 수도권의 5배가 넘습니다.

조선업과 자동차 산업 구조조정으로 위기를 맞은 울산과 경남, 거제 등 일부 지역은 위험한 수준입니다.

다주택자 규제로 투자 가치가 높은 '똘똘한 한채'로 수요가 몰리면서 지방과 서울 간, 서울 내에서도 집값 양극화가 뚜렷해진 겁니다.

규제가 전국에 일괄적으로 진행되다 보니 결과적으로 정부가 나서서 지역별 양극화를 부추겼다는 지적도 나옵니다.

<앵커>

정부는 8.2 대책 이후 전국 주택 시장이 안정을 찾고 실수요자 중심의 시장이 형성됐다고 평가하고 있습니다.

하지만 최근 여의도, 용산 개발 방안이 발표되면서 집값이 급등하는 양상을 보였는데, 연구원님은 어떻게 보시나요?

<인터뷰> 윤지해/ 부동산114 수석연구원

"주택시장의 양극화는 과거부터 지역 별로 어느 정도 있어왔던 부분이긴 합니다만, 최근 들어서는 그 현상이 더 심해졌죠. 특히 현재는 서울에서도 강남권 이외의 지역인 마포, 용산, 영등포, 은평 등 강북권까지 가격이 꿈틀하는 상황입니다. 아무래도 이러한 현상이 나타나는 기저에는 공급과 관련된 이슈가 자리하고 있습니다. 규제를 강화한 서울의 경우 택지개발지구가 부족해 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 공급 확대가 필요한데요. 정부가 재건축·재개발 사업을 규제하면서 희소성 요인이 오히려 더 크게 부각되고 있죠. 반면 택지지구도 많고 최근 3~4년 사이에 분양물량이 많은 지방의 경우는 올해부터 입주물량이 본격적으로 크게 늘어나면서 전세가격이 떨어지고 덩달아 매매가격도 동반 추락하는 양상입니다. 결국 정부의 규제 정책으로 인해 공급이 원활하지 않은 서울 등 수도권을 중심으로는 가격이 더 오르고, 공급이 다소 원활한 지방간의 양극화가 더욱 심화되는 문제점이 나타났다고 볼 수 있습니다."

<앵커>

이지효 기자, 정부는 최근 부동산 시장 분위기가 심상치 않은 것으로 보고 상황에 따라 추가 대책을 검토한다고 밝혔습니다.

이미 강력한 규제책이 1년 간 여러 차례 발표됐는데, 추가로 어떤 규제책이 나올 가능성이 있을까요?

<기자>

우선 국토교통부는 투기지역이나 투기과열지구를 추가로 지정할 수 있다고 했습니다.

현재로서는 가장 유력한 규제책으로, 정부가 가장 쉽게 꺼낼 수 있는 카드라고 보입니다.

서울은 최근 집값 상승률이 0.5% 이상인 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4곳이 투기지역으로 지정될 가능성이 높습니다.

지난 달부터 집값이 급등하고 있는 경기 광명시와 안양시 등은 투기과열지구 또는 조정대상지역 사정권에 있습니다.

투기지역이 되면 기존의 담보대출 제한이나 전매금지는 물론이고, 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한됩니다.

강남 집값 상승의 주범으로 꼽히는 재건축과 관련한 추가 규제가 나올 가능성도 있습니다.

지방자치 단체가 조례를 통해 정하는 재건축 가능 연한을 현재 20~30년에서 20~40년으로 늘리는 방식입니다.

재개발을 할 때 의무적으로 공급하는 임대주택의 비율을 높여 기존 거주자에게 돌아가는 이익을 낮추는 방법도 거론됩니다.

지난 3월 재건축 안전진단 기준을 강화한데 이어 규제 수위를 높이면 재건축 투기 수요를 가라앉힐 수 있다는 시각입니다.

끝으로 보유세 중 하나인 재산세를 인상하는 방안도 추가 규제책으로 꼽히고 있습니다.

하지만 재산세는 고가의 부동산이나 집을 여러채 가진 사람 뿐 아니라 집을 소유한 모든 사람에게 적용됩니다.

서민들까지도 세금 부담이 크게 늘 수 있어 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

우선 국토교통부는 이달 말에 추가 투기 규제지역을 재조정하고, 시장 상황을 지켜보면서 추가대책을 내놓는다는 입장입니다.

<앵커>

윤지해 연구원이 보기에 시장 활성화와 집값 잡기를 위해서는 어떤 정책이 필요하다고 생각하십니까?

<인터뷰> 윤지해/ 부동산114 수석연구원

"앞에서 언급해 드렸습니다만, 정부는 현재 투기를 잠재우기 위해 수요측면에서 다양한 규제정책을 도입하고 있습니다. 하지만 공급에 주도권을 정부가 가져오지는 못하면서 수도권에서도 특히 서울의 집값은 계속 상승하는 국면이 나타나고 있습니다. 최근에 서울시가 여의도와 용산에 대한 재개발 계획을 발표했는데요. 정부와 서울시는 앞으로도 서울과 서울 인근에서의 공급량을 크게 늘리는 정책을 추진할 필요가 있고요. 공급을 늘리기 위해서는 지금보다는 원활한 재개발, 재건축 등 정비사업 추진도 필수적입니다. 다만 공급을 늘리더라도 개발에 따른 초과이익환수라든지 기부채납 등을 통해 사회와 주민에 환원해 투기 수익은 적극적으로 환수해야 하고요. 결국 과거 신도시나 도시개발사업처럼 공급의 주도권을 정부가 가져오는 정책 추진도 필요하다고 할 수 있습니다."

<앵커>

정부 규제에 기준 금리 인상, 입주물량 증가로 중장기적으로 집값에 상당한 부담을 줄 것이라는 전망이 많습니다.

하반기 부동산 시장은 어떻게 전망하시는지, 실수요자나 투자자들은 어떻게 대응하면 좋을지 말씀 부탁드립니다.

<인터뷰> 윤지해/ 부동산114 수석연구원

"성향이 다른 실수요자와 투자자를 가각 나누어 설명 드리도록 하겠습니다. 우리가 일반적으로 인식하는 실수요자는 실제 거주하시는 분들을 말씀하죠. 그렇다면 이분들은 앞으로 정부가 주거복지로드맵 계획을 통해 서울과 서울 인근 과천, 성남 등지에서 주변 시세보다 저렴한 가격에 공공주택을 매년 3만가구 가량 공급할 예정이므로 적극적인 청약에 나설 필요가 있습니다. 반면 투자자는 일반적으로 거주를 목적으로 하지 않는 분들을 말하죠. 현재 시장의 전반적인 규제압박을 고려하면 다주택자의 경우 장기 보유에 대한 부담감이 커지고 있습니다. 따라서 ‘똘똘한 한채’의 수요가 쏠리고 있는 서울 외 지역에 보유한 기타지역의 주택들은 정리하고 당분간 정부 정책을 지켜보는 전략도 필요해 보입니다."

<앵커>

지금까지 윤지해 부동산114 선임연구원, 이지효 기자와 8.2 부동산 대책 1년의 정책 성패와 향후 부동산 시장 전망을 살펴봤습니다.

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