서울 강남구 대치동, 도곡동 송파구 잠실동, 신천동 일대에 낡은 아파트 단지들의 재건축이 마무리되고 본격적으로 입주가 시작되면서 강남 상권의 판도 변화가 예상된다.
여기에 정부의 교육정책의 강화로 학군이 주택 가격은 물론 상권에도 상당한 영향을 미치고 있다. 이들 지역에는 강남진입을 노리는 학군 수요가 집중되고 있어 신축 분양상가들이 인기를 끌 전망이다.
이는 대단지 아파트 입주에 따른 시너지 효과로 상권의 분위기가 상승세에 있어 주변상가의 매매가도 덩달아 뛰면서 이는 상가 임대료 상승으로 이어진다는 것이다. 결국 이런 높은 임대료는 점포거래와 잦은 임차인 변동에 커다란 영향을 준다.
이처럼 학군이 좋은 지역은 대단위 아파트 단지를 형성하고 소득수준이 높은 입주민들이 상권의 배후를 형성하여 상가들의 가치를 높혀준다는 것인데 특히 교육사업은 학군에 가장 민감하게 영향을 받는 업종으로 분류된다.
각 업체들이 이처럼 경쟁적으로 강남권에 진출하려는 이유는 교육사업 뿐만아니라 프랜차이즈 역시 강남권에서 인정을 받아야 브랜드 가치를 높힐수 있기 때문이다. 대치동이나 잠실 처럼 학군이 좋은 상권의 주 고객은 학생과 주부층이다. 따라서 이들을 겨냥한 생활밀착형 업종, 학원, 병원 등의 업종이 추천업종으로 손꼽히고 있다.
강남권 재건축 대단지 아파트 상권은 소비력이 높은 신규 입주민들로 대체가 되어 업종 선택만 잘한다면 상권이 대체로 유망하지만 입주가 늦어지는 경우 상권이 자리를 잡기까지는 어느 정도의 시간이 필요하므로 장기적인 안목으로 접근해야 위험부담이 덜하다 하겠다.
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대치동 상권 분당선인 도곡역, 한티역, 선릉역 주변에는 도곡 주동 1차를 개건축한 도곡렉슬 아파트를 비롯해 영동 주공 1~3단지, 개나리, 신도곡, 진달래 아파트 등 1만 가구가 입주 중이거나 조만간 분양완료 될 예정이다. 이에 신릉역, 한티역 역세권 일대 상권인 대치동 상권에도 영향을 줄 전망이다.
대치동 상권의 분위기는 어느 때보다 상승하고 있지만 노후된 단층 건물이 많아 신축 대로변 상가가 학원이나 메디컬 업종 등이 유망 업종으로 다시 급부상하고 있다. 대치동 상권은 강남권의 다른 오피스 상권들과는 달리 배후 세대를 기반으로 하는 주거지 상권으로 발전할 가능성이 높은 곳이다.
주변 아파트의 입주로 최근 2년간 주춤했던 대치동 학원가의 부동산 매매시장도 꿈틀대고 있다. 또 최근 영어 공교육강화 정책으로 학원잔문 상가의 수요가 증가함에 따라 대치동 상권이 다시 교육의 메카로 부활할 가능성이 높다고 하겠다.
◆ 신천역 상권 잠실재건축 입주가 시작됨에 따라 신천역 상권이 다시 활력 찾아가고 있다. 그러나 신천역상권이 엄청난 폭발력을 잠재하고 있는 것은 분명하지만 총 2만 5천여 세대의 입주가 완료되는 시점까지는 숨고르기와 상권의 구조조정이 불가피한 만큼 보다 전략적이고 신중한 접근이 필요하다고 할 수 있다.
신천역상권은 총체적인 경기불황 속에에서도 꾸준히 명맥을 이어오고 있는 저력있는 상권임에는 분명하다. 명성이 예전같지는 않지만 기본 바탕은 마련되어있는 상권이라고 볼 수 있다.
진정한 신천역세권의 부활과 재탄생을 위해서는 인근 재개발 아파트 입주가 대부분 완료되고 현 10~20대만을 위한 저가형 유흥상권에서 벗어나 30~40대 이상의 연령대와 가족단위층을 어우를 수 있는 고급형 종합상권으로의 변화가 필수적이라는 의견에는 이견이 없다고 할 수 있다.
현시점으로부터 신천역상권의 권리금 가격대는 최소한 꾸준한 상승 보합선을 유지할 것으로 보이며 상권부활의 가시점 시기부터는 폭발적인 상승세를 보일 수 있을 것으로 분석되고 있다. 안정화가 되기전인 혼란기상태의 현재 상황에서 빈틈을 공략하여 최소비용으로 점포매수에 나서고, 향후 상권변화와 부활에 맞춰 본격적인 투자와 운영을 통한 수익률 창출에 나설수 있다면 신천역상권은 그야말로 흔치않은 기회이며 약속받은 땅일 것이다.
◆ 성내역 상권
2호선 성내역을 비롯한 잠실 일대를 중심으로 한 대규모 개발로 이 지역의 업그레이드가 가속되고 제2롯데월드 건립 추진 등이 상호 연계효과를 내면서 잠실 일대가 대규모 주거ㆍ업무ㆍ상업 복합지역으로 탈바꿈하고 있다.
성내역 상권은 잠실역, 신천역 역세권과 더불어 대다수의 투자자와 전문가가 인정하는 대한민국 1%의 ‘황금상권’으로 불리운다. 송파구 일대 개발 계획들이 가시화되면서 이들 지역에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 잠실과 신천, 성내역을 중심으로 한 크고 작은 기존 아파트들과 고급 주상복합단지들이 들어서면서 이 지역은 새로운 랜드마크를 형성하고 있다.
최근 파크리오 재건축단지 입주민들은 현재보다 훨씬 높은 소득군 형성으로 예상 구매력이 높아질 것으로 예측되고 상가 이용 인구 급증으로 상가시장 활성화가 예견되고 있다. 또한 이곳 주변은 상가를 지을 만한 부지가 거의 없어 재건축 단지 입주가 본격화 될 가을의 경우 상가 시세 및 임대료 인상 가능성도 커지고 있다. 입주가 끝나면 이 일대는 서울의 새로운 ‘주거 1번지’로 자리 잡을 전망으로 재건축 단지 입주 바람을 타고 최근 입점문의가 활발하다.