올해 상가 시장에서 태풍의 눈으로 손꼽히고 있는 판교신도시 상가가 본격적인 분양에 돌입한다.
판교신도시에 공급되는 상가는 소비력을 갖춘 대규모 택지개발지구 내에 위치했다는 이점 뿐만 아니라, 전체 면적 중 상가용지 비율이 1.4%밖에 되지 않기 때문에 희소성이 높다는 평가다.
여기에 강남권과 연계된 지역적 상징성과 분당, 용인과 인접된 지역이라는 이점을 지녀 일찌감치 상가투자 1순위로 꼽혀왔다.
판교신도시의 상가 공급 시기는 입주가 가시화되는 3~4월을 기점해서 본격적인 분양은 빠르면 올 하반기로 예상되고 있다.
문제는 역시 분양가. 판교 중심상업용지 입찰 가격의 경우 3.3㎡당 최고 9천만원을 호가했기 때문에, 1층 상가의 분양가는 3.3㎡당 평균 8천만원, 최고 1억원 초반 정도로 예상되고 있다.
따라서 판교신도시 상가에 투자하기 위해서는 우선 인근 경쟁 상권인 강남이나 분당의 대표지역의 상가 시세와 비교해보고, 충분한 투자 수익이 가능한지 사전에 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
판교신도시 상가 3인방 주목
판교신도시 상권의 핵심 3인방은 2010년에 개통예정인 신분당선 역세권 알파돔시티, 판교의 자족기능을 담당할 테크노밸리 지원시설, 인근 근린상가들이 꼽힌다.
황금노선으로 불리우는 신분당선 판교역은 분당 정자역으로부터 판교,양재,강남역으로 연결되며, 강남으로의 진출입 시간이 불과 15분여로 시간 감축이 됨에 따라 분당권 주민의 전철 이용율이 높을 것으로 보인다.
판교 상주인구의 전철 이용 수요에 의한 집객도가 높게 나타날 가능성이 농후해 판교역세권 주변 상가는 전망이 밝다. 판교지구의 자족기능을 책임질 테크노밸리는 첨단벤처산업의 거점으로 육성된다.
상주인구는 약 15만명으로 추산되며 경제적인 효과는 약 13조원(토지공사자료)에 이르는 것으로 예측된다. 이로인해 테크노밸리내 지원상가와 인근 근린상가들이 수혜를 받을 것으로 보인다.
물론 판교신도시 상권의 약점도 곳곳에 도사리고 있다. 한정된 지리적 여건으로 상권의 확산이 어렵다는 점과 신설 교통의 개선 등으로 접근성이 좋아지는 것은 분명하지만 분당상권과의 연계성 부족으로 인한 상권의 한계점이 낮아질 가능성도 배제할 수 없다.
또한 수도권 최대의 관심지역이니 만큼 상가 분양가에 관심도나 기대치를 이용한 거품이 개입될 여지도 많다. 상권 규모가 다른 신도시에 비해 작은 점, 중소형 아파트 비율이 60%이상으로 소비수준이 인근 분당보다 낮게 나올 수 있다는 점도 약점으로 꼽히고 있다.
따라서 판교상권의 발달 규모가 기존 신도시보다 낮게 형성될 가능성이 있기 때문에 무리한 분양가는 자칫 기대와는 달리 예상치못한 금전적 손실로 이어질 수 있다는 것을 명심하고 투자에 임해야 한다는 지적이다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “판교신도시는 잠재력이 풍부하고 미래 가치가 높아 투자자나 임차인들 사이에서 선호되는 대표적인 지역"이라며 "하지만 경기여건을 감안해 높은 수익률을 기대하기 보다는 현실적이고 안정적인 수익에 초점을 맞춰야 하며, 분양가적정여부·자금조달여력·입지 등을 종합적으로 고려해 장기적인 안목으로 접근해야 한다"고 조언했다.
한국의 실리콘밸리 ‘테크노밸리’
판교 테크노밸리는 경기도가 '한국의 실리콘밸리'를 목표로 총 3조8000억원을 들여 추진하고 있는 대형 복합단지. 전체 부지 66만1915㎡에 2010년까지 바이오기술(BT),정보기술(IT), 나노기술(NT) 등 첨단산업 분야 기업을 유치하고 이들 기업을 위한 상업시설,업무시설 등 기반시설을 조성하는 사업이다.
이곳에는 연면적이 총 3만5000㎡에 이르는 점포 100개가 분양된다. 분양가는 1층 기준 3.3㎡ 당 3000만~4000만원대 수준으로 계약은 선착순 수의방식으로 진행된다.
신분당선 판교역세권 ‘알파돔시티’
롯데건설 컨소시엄이 시행하는 판교신도시 판교역세권 일대에 ‘알파돔시티’를 조성 할 계획이다. 121만6천㎡터에 이르면 2012년까지 완공을 목표로 하고 있다. 알파돔시티가 완공되면 분당, 용인 일대 상권 판도가 크게 바뀔것으로 보인다.
'알파돔시티'는 총사업비 5조671억원을 투입해 짓는 국내 최대 규모의 엔터테인먼트 상업몰이다. '알파돔시티'에는 판교역을 중심으로 주상복합 아파트와 백화점, 할인점, 쇼핑센터, 호텔, 갤러리 등 상업시설이 대거 들어선다.
상업시설에는 현재 롯데백화점 입점이 확정됐고 롯테마트, 롯데시네마 등도 입점을 검토 중에 있다. 알파돔시티는 특징은 단지 위에 씌워진 돔을 이용해 지상으로 나오지 않고 걸어서 다른 블록과 건물로 이동할 수 있도록 했다. 또 방문객에게 통행의 즐거움을 줄 수 있도록 '스카이 갤러리'(sky-gallery)라는 문화전시시설을 마련할 계획으로 알려졌다.
그러나 문제점이 있다. 알파돔시티 프로젝트가 재무적 문제로 표류하고 있다는 점은 상권활성화 기간이 길어 질수있다는 점에서 주의를 요한다.
판교상권 첫 주자 ‘근린상가’
3월부터 본격적인 근린상가들이 분양에 돌입한다. 첫 선을 보인 상가는 동판교 ‘스타식스’ 근린상가 3곳. 이 중 한 곳인 스타식스게이트 상가는 개인이 통으로 매입해 화제가 되고 있다. 이는 중심상업지 상가보다 상대적으로 저렴한 분양가 때문으로 분석됐다.
따라서 많은 전문가들이 판교 상권에서 중심상업지구보다는 근린상가에 높은 점수를 주고 있다. 가격면에서 근린상가가 판정승. 중심상업지구 상가가 분명 입지는 뛰어나지만 용지 낙찰가가 높아 업체나 투자자들에게 부담으로 작용을 하고 있기 때문. 상가 1층을 기준으로 3.3㎡당 8000만원 내외의 분양가격이 예상되어 벌써부터 수익성에 의구심을 보이고 있다.
분양가격이 높아지면 자연스레 임대조건 또한 높아질 수밖에 없는 탓에 대형 브랜드 및 고부가가치 업종을 제외한 생활 밀착형 업종들은 감당하기가 힘든다는 것이다.
따라서 임차인 입장에서는 상대적으로 임대조건이 가벼운 배후단지를 확보하고 있는 근린상가를 선호하기 된다. 그외에도 근린상가는 중심 상업 지역에 비해 빠른 분양 시작으로 판교 내 임차 수요에 대한 선점 효과를 기대해 볼 수 있다는 이점도 있다.
여기에 판교 중심상업 지구의 핵심인 알파돔시티나 중심상업용지의 경우도 사업을 위한 자금 융통이 어려워 연내 착공 여부가 불투명점도 근린상가에 힘을 실어 있다.
최근 판교 입주가 더디게 진행되고는 있다고는 하나 입주율이 30%를 근접하고 있는 상황에서 판교 내에 입주자들이 이용할 수 있는 상업 시설이 턱없이 부족해 분당 등으로 인근 상권으로 원정 쇼핑을 하고 있는 상황이다. 따라서 빠르게 분양 일정을 보이고 있는 근린 상가를 중심으로 한 선점 효과가 눈길을 끄는 있는 이유다.
※ 판교상가관련 문의는 016-732-9283으로 연락바랍니다.