최근 저금리 기조가 유지되고 고용시장의 불안이 가중되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
수익형부동산의 대표격인 상가에서는 ‘선점효과‘라는게 있다. 즉 어느 지역에 특정 업종이 먼저 들어오게 되면 유사업종은 쉽게 들어오기가 힘든다는 것이다. 이에 해당하는 대표적인 업종은 병․의원, 약국, 외식업, 학원 등이다.
선점을 하게 되면 신도시나 택지지구에서 신규시장을 초기에 독점적이며, 공격적으로 영업할수 있는 장점이 있고, 경쟁점의 추가 입점에 부담을 줄수 있는 효과를 가질수 있다. 물론 주의점도 있다. 상권이 기대만큼 활성화되지 않을수 있으며 이 경우에 영업 및 투자비 손실을 가져올수 있다는 위험요소가 도사리고 있음을 반드시 숙지하시기 바란다.
이러한 선점 형태는 흔히 신도시나 택지개발지구에서 볼 수 있는데 실질 위험률은 매우 낮은 편인 반면에 수익은 매우 높은 편이다.
수도권 택지개발지역의 사례를 보면 아파트 단지별로 단지내 상가가 있다. 하지만 최근 나타난 일부 단지내상가 낙찰가 고공행진에 보여 임대가도 임차인들이 감당하기에 어려운 수준으로 책정되는 경우가 많아 슈퍼, 세탁소 등 필수업종 외의 업종들은 단지내 상가보다 상업지구내 위치한 근린상가를 선호하는 경우가 많다. 그러나 근린상가는 입점시점부터 상권형성이 가능한 단지내상가와는 달리 실제 상권이 형성되어 안정될때까지 일정한 시간이 소요되는 점이 투자시 유념할 부분이다.
신도시나 택지개발지구내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 단연 아파트 입주율이라고 할수가 있다. 조기에 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정되어가기 때문이다. 하지만 대부분의 택지개발지구 아파트 분양은 1~2년에 걸쳐 수차례로 나누어 실시되는 만큼 초기입주율이 높지 않은 만큼 상권의 정상화에도 많은 시간이 소요되기 마련이다.
그래서 택지개발지구의 상가투자는 여유자금을 바탕으로한 중장기적인 계획이 필요하며 입주초기에 상가전문업체나 관련 전문가의 조언등을 통하여 임대업종의 선정에서 선점경쟁력을 가진 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 안정적인 투자수익을 기대할수 있겠다.
몇가지 사례를 통해서 상가선점의 중요성에 관해서 설명을 그리고자 한다. 한 민간 연구소에서 조사한 결과를 보면 기존 도시보다 신도시 약국입지는 여러 장점이 있다고 한다. 유동인구가 빠져나가지 않고 소비가 자체적으로 이루어지기 때문에 클리닉 시장의 매력을 그대로 갖고 있다.
반면, 단점도 존재를 하는데 선점하지 않은 신규입지를 찾기 어렵고, 성장하고 있는 신도시의 경우 저변인구 확충까지 초기고생을 감당해야 하는 것이 걸림돌로 작용한다. 높은 권리금, 임대료도 입지선정을 어렵게 하고 있다.
선점을 할 상가의 경우라도 역시 다른 상가와의 경쟁을 피할수 없으므로 입지가 경쟁력이다. 상가주변에 집객요소가 있고 사람이 자주 다닐수록 좋다. 상가의 형태가 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋다. 상가의 앞면이 길고 뒤는 좁아야 한다. 상가의 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 평수가 커도 죽은 면적이 많기 때문이다. 앞이 넓어야 소비자들이 쉽게 볼수 있다. 얼굴면적이 커야 잘보인다는 이야기와 일맥상통 하다. 이런 상가는 경쟁력이 있다. 임대료도 잘나오고 공실위험도 적다. 또한 차후에 매도시에도 높은 가치를 받게 된다.