국내에 복합단지 내 상가가 등장한지 9년째로, 2000년 초기 복합단지의 모델인 코엑스몰이 등장한 이후 부산 센텀시티, 왕십리 엔터식스, 건대 스타시티, 일산 킨텍스몰, 문정 가든파이브 등 전국적으로 복합쇼핑몰이 속속 선을 보이고 있다. 향후에도 오는 8월 개장 예정인 영등포 타임스퀘어, 여의도 파크원, 판교역 알파돔시티 등도 개발을 진행중이거나 계획중에 있다.
최근 신세계가 부산에 센텀시티를 열고 본격 영업에 들어가면서 한 공간에서 쇼핑과 오락, 업무,식사 등을 한번에 해결할 수 있는 몰링개념의 복합단지 개발이 탄력을 받고 있다. 센텀시티점의 100일간 누적 매출은 1500억원으로 신세계 안팎에서 합격점을 받아내기에 충분한 성적표를 보여주었다.
센텀시티 효과로 인근 상가의 시세도 동반 상승하고 있다. 벡스코 사거리 대로변 1층 점포의 매매가는 3.3㎡당 4000만~5000만원을 호가한다. 뒤쪽 2급 상가 1층 점포의 매매가도 3.3㎡당 3000만~3500만원 선이다. 센텀시티 오픈 이후 30% 정도 시세가 오른 것으로 지금도 상가를 매입하고자 하는 이들이 있지만 장기 보유하려는 수요가 많아 손바뀜은 일어나지 않고 있다.
복합단지 외국 성공 사례복합단지은 일본과 홍콩 등에서 이미 성업중이다. 일본의 롯폰기힐스는 쇼핑몰을 포함한 일종의 도심 복합상업시설 단지로 우리나라에도 잘 알려져 있다. 지하 6층, 지상 54층, 250m 높이의 건물로 하얏트 호텔 (5만2232㎡/1만5800평)과 42층 규모의 고급 아파트 4개동(840가구), 아사히 TV 본사, 모리타워 등으로 구성됐다. 롯폰기힐스는 단순 쇼핑몰이 아닌 '문화'라는 컨셉트를 복합상업시설에 도입한 성공사례로 꼽힌다.
홍콩의 하버시티는 연면적 77만1095㎡ (23만3256평), 쇼핑몰 면적만도 19만8348㎡(6만평)에 이르는 홍콩 최대의 복합 상업시설이다. 전체를 모두 둘러보려면 2박 3일이 걸릴 정도로 광대한 규모를 자랑한다.
라스베가스의 씨저스 팰리스 호텔내에 있는 포럼샵(The forum shops)은 패션샵, 식당, 분수, 채광창, 나선형 에스컬레이터 등을 갖춘 관광상업시설. 고대 로마의 콘도티 거리, 로데오 거리 등을 그대로 재현했다는 평가와 함께 수 많은 관광객이 몰리기도 한다.
국내 복합단지 현황과 파급 효과
업계에 따르면 수도권에 조성될 예정인 주요 복합단지는 알려진곳만 대략 9개 사업장에 총면적만 700만㎡를 넘는 것으로 조사났다.
복합단지는 상권이 활성화될 경우 주변지역 경제와 부동산에 상당한 파급 효과를 끼치게 된다. 대표적인 예가 2000년 문을 연 서울 삼성동 코엑스몰과 반포동 센트럴시티이다. 두 복합단지는 주변 유동인구를 흡수해 상권의 중심축을 형성하고 인근 아파트 및 상가 가격에도 상당한 영향을 끼치고 있다.
작년 오픈한 창원의 랜드마크로 떠오르고 있는 복합단지 더시티7도 성공적인 사례로 꼽는다. 이 복합단지로 쇼핑몰 3개 동과 특급호텔 1개 동, 트레이드센터(업무용 빌딩) 1개 동, 오피스텔 4개 동으로 이뤄져 있다. 이들 건물의 연면적은 42만2600㎡에 달한다. 사업비는 총 8000억원 정도가 들었다.
더시티7은 지역 경제에 상당한 영향을 미치고 있다. 직간접적인 고용효과가 1만8000명에 이르며 연간 4600억원 규모의 경제유발 효과가 나타나고 이로인해 100억원 정도의 지방세도 더 걷힐 것으로 창원시는 내다보고 있다.
대부분 임대분양 방식이 취할 듯
이들 복합단지는 상가 운영방식도 ‘임대 후 관리’ 방식을 채택할 가능성이 높은데 이는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 유리하기 때문이라고 한다. 도곡동 타워팰리스 내 상가 운영방식이 복합단지 개발과 더불어 일반화되는 것이다.
즉 현금흐름의 측면에서는 분명 등기분양이 유리할 수도 있지만 상가활성화 차원에서 복합단지 내 상가 운영은 임대분양이 대세로 보인다.
복합쇼핑몰 투자시 주의 사항
롯폰기힐스(2003년 준공)는 일본의 버블경제 붕괴 후 슬럼화하던 도쿄 도심을 하루 15만명이 찾는 랜드마크로 탈바꿈시킨 민간 주도의 대표적 도심개발 성공사례. 한정된 부지(11만 5500㎡)에 초고층 건축물(최고 54층)을 집중 배치하고도 개발 전보다 녹지가 1.5배나 늘어 났다. 이 때문에 고밀압축 개발을 하더라도 쾌적할 수 있음을 보여줬다는 평가를 받았다.
그러나 최근 국내에 잇따라 등장하는 복합개발 공간들은 롯폰기힐스의 성공 핵심인 볼 거리, 즐길 거리는 부족한 반면 분양가는 터무니없이 높고, 흉내내기에 급급한 실정이라는 지적도 많다.
이들 상가는 덩치가 크고 여러 잇점이 있지만 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 많다. 재개발·재건축 조합이 주거부분에서 떨어지는 수익률을 메우기 위해 상가 분양가를 높이는 사례도 있다. 분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 그만큼 낮아질 수밖에 없다.
따라서 투자 전 반드시 분양가와 주변 상가의 매매·임대 시세를 비교해 보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 보통 연 7% 수준은 돼야 한다. 대로변에 있는 단지 내 상가는 주변 근린상가와의 경쟁을 피할 수 없다. 퇴근길에 유동인구가 많은 곳이 유리하다. 퇴근 때가 구매력이 더 높기 때문이다. 주변 근린상가와의 업종 중복 여부도 따져봐야 한다.
복합단지 내 상가는 함께 들어서는 시설의 고객 흡입력이 높아야 한다. 업무시설이라면 업종과 상주할 인구는 얼마나 되는지, 문화시설이라면 콘텐츠 종류와 주요 이용 연령층은 어떻게 되는지 등이다. 상가 운영을 맡게 될 운영업체의 경험도 상당히 중요하다. 상가 운영 경험이 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있기 때문이다.