부동산

요즘 강남3구의 경매물건은 인기가 좋아서 통상적으로 1차에 낙찰되는데 비교하여 아래 사례(양재동 소규모 나 홀로 아파트)의 물건의 경우에는 예상외로 2번 유찰되어 다음 입찰기일 2009. 9. 30. 에 3차로 진행된다.

서울 중앙지방법원 2008타경35204 임의경매사건의 사례를 분석해보고자 한다.

서울 서초구 양재동 소재 5층짜리 나 홀로 아파트인데 특별한 문제점은 없어 보인다. 다만, 등기부등본을 본다면, 전문가가 아닌 일반인들은 겁먹을 수도 있겠다고 본다.

                  ◐ 주요 등기사항 ◑

소유권이전                   2002. 9. 4.    소유자           이 0 찬

근저당권설정                 2004.11.30.   근저당권자       중소기업은행

소유권이전가등기             2006. 10. 10.  가등기권자       오 0 봉

가등기소유권이전청구권가처분 2006. 12. 14.  사해행위취소로 인한 가등기말소청구권

00실업㈜

가압류                       2006. 12. 18.   채권자          신용보증기금

가등기소유권이전청구권가처분 2006. 12. 22.  채권자           신용보증기금

채권자취소권에 기한 소유권이전청구권가등기의 말소등기청구권

소유권이전 본등기           2007. 12. 20   소유자           오 0 봉

압류                        2008. 7. 8.     권리자           서울특별시 서초구

가처분                      2008. 10. 7.    채권자           신용보증기금

채권자취소권에 기한 소유권이전등기말소청구권

임의경매개시결정            2008. 11. 20. 서울중앙지방법원 2008타경35204

채권자           중소기업은행

근저당권이전                2009. 1. 29.  (계약양도)  근저당권자   한국자산관리공사

가처분                      2009. 6. 29.    채권자           정 0 경

소유권이전등기의 말소등기청구권

◈분석 의견

        ①말소기준권리:     2004. 11. 30. 근저당 권  중소기업은행 → 한국자산관리공사  

              ②가처분 4건은 모두 후 순위 임.

              ③따라서 권리분석상 문제 없다 할 것임

                ㉠채무자는 전소유자이고, 현 소유자는 채무자의 사위라고 함. 가등기 권 자(사위)가 본등기 한 사례임

                ㉡가등기일자가 2006. 10. 10. 이므로 말소기준권리인 근저당권설정일자 2004. 11. 30. 보다 후 순위이다.

                ㉢가처분은 위 가등기를 문제삼자는 것인바, 이 가등기보다 선 순위인 근저당권에

              터잡아 경매하는 것이므로 이 경매물건 매수인은 부담을 갖지 않아도 된다 할 것임

              ④인도받는데 큰 문제 없는 것으로 보임

              ⑤물건의 입지상태가 양호함

                ㉠교육: 강남 8학군(양재고 은성중 은광여고)

                ㉡역 세 권: 3호선 양재역 5번 출구 도보 7분거리 700미터 지점

                ㉢신분당선 역 공사 중임

              ⑥소규모 나홀로 아파트(금일월드아파트) 방 3 욕실 2 남동향

              실 건평: 33.52평  대지지분: 16.456평(대지지분이 크다) 사용승인일자: 2002. 8. 23.

             ⑦저평가되었다. 감정가격시점: 2008. 12. 15.

◈분석자 개인의견으로서 입찰예상가액은 다세대와 아파트의 중간 정도로 보아

80% 424,000,000원 내지 90% 477,000,000원 정도가 적정선인 것으로 본다.

◈주의: 이상의 의견은 글쓴이의 개인의견이므로 실투자자는 이를 참고의견으로만 보아주기 바란다.

            2009. 9. 5.

글쓴이   서   승   열 (서박사) 재테크강사/1:1개인교수전문 실전경매연수과정