절세전략 3--생각하지도 못한 세금 폭탄을 조심하라

4억 원 초과 주택 구입 시 자금출처 조사 받을 수도 있다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2009.09.10 13:08

"부동산을 구입하기 전 취∙등록세를 비롯한 구입 비용을 반드시 체크해야 할 이유를 아셨죠? 내야 할 세금이니까 줄일 수는 없다고 해도 구입 비용이 이 정도로 든다는 것을 알면 매매가를 정할 때 좀 더 적극적으로 깎을 마음이 드니까요. 법무사 비용은 사실 얼마 들지 않지만 요즘에는 스스로 등기하는 사람들도 늘어나고 있습니다. 번거롭기는 해도 몇 십만 원 아낄 수도 있고 등기 절차를 통해 부동산을 이해하는 계기도 될 수 있으니까요."

"네, 저도 인터넷 사이트를 통해서 셀프 등기를 했는데, 생각보다 그리 어렵지 않았습니다."

관심만의 답변에 좌중의 모든 시선이 놀라움 반, 부러움 반 섞여 관심만 쪽으로 쏠렸다.

"대단합니다. 그럼 관심만 차장님이 한번 설명해주실까요?"

"‘등기닷컴’ 등 셀프등기 도우미 업체를 이용하면 됩니다. 3만~4만 원 안팎의 수수료만 내면 등기 신청서 작성에서부터 과세 표준액 계산 등을 도와주고, 궁금증이 생길 때마다 문의하면 가르쳐 주더군요. 먼저 해당 부동산 소재지 구청에 들러 취득·등록세 고지서를 발급받아 납부합니다. 세금 납부는 신용카드로 할 수 있어 편리하더군요. 그런 다음 은행에 갑니다. 구청에서 발급받은 등록세 고지서만 있으면 은행 창구 직원이 알아서 채권 매입액을 계산해주며, 할인을 원하면 그날의 할인율에 따라 은행에 되팔면 됩니다. 영수증에 찍힌 채권매입번호는 나중에 등기소에서 서류 낼 때 적어서 내면 됩니다. 마지막으로 해당 부동산 소재지 등기소를 방문해서 등기 신청서(인터넷 등기소에서 다운로드 가능)와 준비 서류들을 묶어서 제출하면 만사 오케이입니다."

"네, 생각보다 그리 어렵지 않고 재미도 있습니다. 요즘에는 가압류나 가처분, 지급명령 등 그리 어렵지 않은 사건들은 법무사나 변호사를 통하지 않고 직접 하는 사람들도 늘어나고 있어요. 2006년 6월 대법원에서 오픈한 인터넷 등기소(www.iros.go.kr·문의 1544--0770)를 통해 인터넷으로도 등기할 수 있습니다. 인터넷 등기 장려 차원에서 인지세(2만~35만 원)를 면제해 주고, 잡다한 서류를 따로 준비하지 않아도 된다는 점이 장점입니다. 그러나 현재 서울 및 수도권에서만 가능하며, 매도인에게 등기소에 함께 가서 사용자등록을 해달라고 ‘아쉬운’ 소리를 해야 하는 등 이용하기가 아직까지는 까다롭지만 조만간 개선될 거라고 봅니다."

"우리도 직접 등기를 해봐야겠네요."

경매 투자를 자주 해서 부동산을 매입할 기회가 많은 유치권과 지상권은 서로 마주보며 눈으로 약속하는 듯했다.

"아니, 그러다 법무사는 뭐 먹고 살라고....??"

준비해의 말에 좌중에는 폭소가 터졌다.

▶자금출처 조사에 대비해 미리 자금계획을 세우는 것이 필수

"취득세와 등록세 등 구입 비용을 아는 것보다 더 중요한 게 있습니다. 누구나 자금출처 조사 대상자가 될 수 있다는 사실입니다. 제가 아는 분은 40대 세대주인데 10억 원짜리 아파트를 구입했다가 자금출처 조사 대상자가 되어 자금출처를 입증하지 못해 상당한 세금 폭탄을 맞은 적이 있습니다. 미리 준비했다면 별 문제 없이 넘어갈 수 있었는데 안이하게 대처한 결과이지요. 요즘은 국세청 전산화작업이 너무 잘 돼 있어서 '설마, 나한테까지 조사가 나오겠어?" 하는 안일한 마음가짐으로는 큰 코 다칠 수가 있습니다."

"그럼 얼마까지 구입하면 자금출처가 안 나오는 건가요?"

"주택 구입 시 세대주인 경우 30세 이상은 2억 원, 40세 이상은 4억 원까지이고, 세대주가 아닌 경우 30세 이상은 1억 원, 40세 이상은 2억 원까지, 30세 미만은 5,000만 원까지는 증여추정이 배제됩니다. 이 금액은 1회에 한해 인정되는 금액이 아니라 취득일 전 10년 이내의 취득자금 또는 채무상환금액의 합계액이라는 점에 유의해야 합니다. 가령 세대주인 40대 가장이 5년 전에 3억 원짜리 주택을 구입했을 때는 자금출처 조사 대상이 아니었지만 5년 후 3억 원짜리 주택을 추가로 구입하면 4억 원을 초과하게 되므로 자금출처 대상이 될 수도 있다는 겁니다."

"생각보다 증여추정 배제 금액이 그리 많지 않군요."

"그렇습니다. 그렇기 때문에 자금계획을 잘 세워서 부동산을 취득해야 나중에 세금 문제로 낭패 당하는 일을 방지할 수 있는 겁니다. 물론 부동산을 취득했다고 해서 무조건 자금출처 조사를 하지는 않습니다. 규모가 크거나 거래빈도 수가 많을 때, 소득이 없는 자가 취득했을 때는 증여 개연성이 높으므로 자금출처 조사를 받을 확률이 높아진다는 거죠. 또한 취득자금이 커질수록 확률 또한 높아집니다."

"그럼 자금출처 조사가 나올 것을 대비하려면 어떻게 해야 하죠?"

"자금출처 조사 시 입증이 허용되는 소득은 근로소득을 비롯 이자∙배당소득, 상속∙수증소득, 채무부담, 재산처분 등입니다. 그러니까 그 동안 번 돈만 갖고 입증이 안되면 전세금이나 대출을 받아 모자라는 돈을 충당하면 자금출처를 입증할 수도 있는 겁니다.

"아, 그런 방법도 있군요."

"기간은 제한이 없고요, 대신 금액을 입증 받으려면 증빙서류를 갖춰야 하므로 미리 미리 영수증이나 계약서 등을 잘 챙겨놓으셔야 합니다."

"전체 금액을 다 소명해야 합니까?"

"그렇지는 않습니다. 약간의 유통성을 부여하는데, 취득한 재산의 가액이 10억 원 미만이면 취득가액의 80%를 소명하면 되지만, 10억 원이 넘으면 전체 취득가액에서 2억 원을 뺀 나머지 금액을 모두 소명해야 증여추정에서 배제됩니다. 예를 들어 9억 원짜리 주택 구입 시는 소명금액이 7억2,000만 원이지만, 12억 원짜리 주택은 소명금액이 10억 원에 미달하면 증여추정을 받게 됩니다."

"그럼 말이죠. 12억 원짜리 주택을 구입한 사람이 자금출처 조사를 받아서 9억8,000만 원까지만 입증금액으로 인정된다면 증여세를 얼마를 물어야 합니까?"

"2,000만 원을 덜 입증해 증여로 추정이 됐다고 해도 증여금액은 2억2,000만 원이 됩니다. 배우자 간 증여는 6억 원까지, 직계존비속 간에는 3,000만 원까지, 기타는 500만 원까지만 증여세가 면제됩니다. 따라서 면제 금액을 제외한 금액이 과세표준이 되어 1억 원 이하는 10%, 1억 원 초과∼5억 원 이하는 20%(누진공제액 1,000만 원), 5억 원 초과∼10억 원 이하는 30%(6,000만 원), 10억 원 초과∼30억 원 이하는 40%(1억6,000만 원), 30억 원 초과는 50%(4억6,000만 원)의 세율이 적용되지요. 아마도 상속세와 증여세 세율은 MB정부 기간 중 인하될 공산이 큽니다.

"
"신고하나 나중에 걸려 세금 내나 똑같으면 미리 증여라고 자수할 필요가 있을까요? 재수 좋으면 안 걸릴 수도 있잖아요."

"아니죠. 증여세를 3개월 안에 자진 신고 납부하면 10%를 공제해주는데, 만일 나중에 적발되어 증여세를 물게 되면 10--40%의 가산세가 붙게 되므로 최고 50%까지 세금을 더 물게 되므로 타격이 큽니다. 자금출처 조사에 의해 증여로 확정됐다고 해도 증여 취득일은 그 재산을 취득한 날이 되기 때문입니다."

"아, 그렇군요. 쉽게 생각했다간 큰일 나겠군요." (계속)