재테크는 이렇게 해야 돈 번다. 시리즈(8) 2010.8.3.
유치권낙찰사례분석
유치권은 풀어야 할 숙제도 많다. 그러므로 유치권을 너무 가볍게 보고 1차에 덜컥 매수하는 우를 범해서는 아니된다고 본다.
유치권이 붙은 경매물건에 관한 매수는 경매전문가(매수신청대리인)로부터 컨설팅을 받거나 매수대행을 의뢰하여야 할 것으로 본다.
유치권부낙찰사례 (1)
사 건 : 제주지방법원 2009타경 19224 부동산임의경매
소재지 : 제주특별자치도 서귀포시 서호동 605--5 외 3필지 지목상 전, 대, 과수원이나 실제는 연립주택건축중인 대지 1870㎡ (565.675평)
특이점 : 토지만의 매각임. 제시외 건물 : 지상에 매각제외 건물이 있고 이로인하여
법정지상권이 성립된다고 보는 연립주택 신축공사가 중단된 상태. 공정율 약 70%
유치권신고 : 2010.3.3. 최치명 신고가액 : 2,600,000,000원
점유 : 형지종합건설(주)
감정가 : 332,860,000원 1차 (신건) : 2010.3.15. 매각 803,000,000 원 --미납--
2차(신건 재경매) : --2010. 7.19. 매각 655,000,000원(197%) -- 2010.7.26. 매각허가결정
이에 대하여 좀더 생각해보고 분석을 해보는게 좋겠다고 사료됩니다.
낙찰에 대한 분석 : 이미 기 낙찰자가 매수를 포기하고 대금을 납부하지 않았습니다. 그런데 이번낙찰자는 2순위 근저당권지분권자의 형제로 보이는데 유치권 등 법정지상권문제를 별도로 논외로 한다면은 계산상으로는 근저당권지분액 350,000,000원 중 지분 배당액 197,533,900원이 배당될 것으로 보입니다.
의 견 : 제시외 연립주택(신축중)에 대한 법정지상권과 유치권 및 점유권에 대하여 토지매수자는 고민할 것으로 보입니다.
따라서 대금을 납부할런지도 관심사입니다.
특히 채무자(소유자)에 대하여 많은 채권자들(가압류, 2순위 근저당, 가압류, 3순위 근저당, 가압류2건, 4순위 근저당 및 가압류 2건 등)이 배당탈락된다고 보는 바 안타깝습니다.
유치권부 낙찰사례 (2)
사 건 : 전주지방법원 남원지원 2009타경3238 부동산임의경매
소재지 : 전라북도 순창군 구림면 자양리 610 물건 : 목욕탕 대 : 826㎡ 건 : 2층건 59.64㎡
감정가 : 271,970,040원 매각 : 5차 2010. 6. 21. 75,321,000원(28%)
특이점 : 이 사건 경매개시결정일은 2009. 8. 3.이고, 매각일은 2010. 6. 21.인데 유치권신고일은 2010. 6. 22.입니다.
이 날에 유치권자 이창훈, 전기용이 신고서를 제출한 것에 관하여 그 신고일자를 가지고 문제시할 수는 없다하겠으나 이들 유치권자들이 과연 이 사건 경매개시결정일인 2009. 8. 3.일 이전에 점유하고 있었는지에 대한 확인과 판단이 선행되어야 할 것입니다.
의 견 : 위 유치권을 논외로 한다면은 소멸기준권리인 1순위 근저당권자도 채권액에 못미치는 73,149,700원 정도 밖에 배당을 못받는 것으로 보입니다.
따라서 가압류, 2순위 근저당권, 3순위 근저당권, 가압류4건 및 주택임차인 및 상가임차인 모두가 배당탈락되는 것으로 보입니다.
그렇다면 많은 채권자들이 부실한 채권관리(가치미달의 담보)를 해온 것으로 사료된다 할 것입니다.
주의 : 위 두가지 사례에 대하여 분석의견은 이는 어디까지나 글쓴이의 개인적인 의견이므로 참고만 하시기 바랍니다.