'8.29.부동산대책'과 LTV. DTI
LTV와 DTI란 무엇인가?
1. 8.29. 부동산대책
정부에서는 부동산거래 실수요자를 위해 2010. 8. 29.에 8.29.부동산대책을 발표했다.
그 핵심골자는
①실수요자가 주택자금을 조달할 수 있도록 무주택자 또는 1가구1주택자가 주택(투기지역제외, 9억원 이하)을 구입하는 경우 내년 3월말까지(2011년 3월 31일까지) 금융회사가 DTI적용을 자율적으로 결정할 수 있도록 하였다. 그러나 LTV는 그대로 유지 적용 받는다.
②생애최초 주택구입자금 신설(2011.3.31.까지 시행)
③신규주택 분양을 받은 자의 기존주택 구입자에 대한 융자조건 완화(2011.3.31.까지 시행)
④소득증빙이 면제되는 소액대출 범위 확대(5천만원→1억원)
⑤다주택자 양도세중과 완화시한 2년 연장(6%∼33% 2012년까지)
⑥취·등록세 감면시한 1년 연장 추진(2011년까지)
그런데 DTI는 무엇이고 LTV는 무엇을 말하는지를 알아 보자!
2. LTV(Loan To Value)란 무엇을 말하는가?
LTV는 Loan To Value의 약자이고 머리글자로 ‘주택담보인정비율’을 말한다.
LTV규제는 해당 주택의 담보가치에 초점을 맞춰 주택가격 대비 대출을 받을 수 있는 한도를 말한다.
서울 지역의 경우 LTV는 50%, 경기지역은 60%, 그리고 투기지역은 40%가 적용되고 있다.
여기에서 소액임대차보증금 적용을 대비하기 위해 서울지역의 경우 방의 숫자에 따라 2000만원씩을 공제한다.
즉, 방이 3개라면 3개×2000만원=6000만원을 공제한다.
▶LTV ‘주택담보인정비율’을 계산하는 방법
LTV가 50%가 적용되는 경우, 대출을 받을 수 있는 최대한도는 주택가격의 50%이다. 예를 들어 주택가격이 3억원이면 1억5천만원까지 대출을 받을 수 있다.
하지만 한도대로 다 대출을 받을 수 있는 것은 아니고 대출한도에서 공제되는 게 있는데, 세입자가 있는 경우 임차보증금(전세보증금)이 공제된다.
예를 들어 주택가격이 3억원이고 LTV 50%가 적용되어 대출한도는 1억5천만원인데 전세보증금이 1억원이라면 1억5천만원에서 1억원을 뺀 5천만원만을 대출 받게 된다. 주택임대차에 의한 세입자가 없더라도 소액임대차보증금이 대출한도에서 방숫자대로 이를공제 한다.
위에서 본대로 방이 3개라면 6천만원을 공제한 나머지 9천만원(1억5천만--6천만원=)을 대출 받을 수 있는 것이다.
그리고 서울지역의 경우 주택가격이 6억원 이내이고 대출기간이 10년 초과 즉, 11년 이상일 경우 LTV한도가 60%로 늘어난다. 주택가격은 아파트의 경우, 국민은행 시세가격을 기준으로 한다.
3. DTI(Debt To Income)란 무엇인가?
DTI(Debt To Income) 머리글자로 ‘총부채상환비율’을 말한다. DTI(Debt To Income)는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말하는 것이다.
총 대출규모 1억원 이상인 은행권 담보대출일 경우 만 해당 (서울 DTI 50%, 경기·인천 DTI 60%)
정부는 ‘8.29.부동산대책’으로 무주택자나 1가구 1주택자가 서울 강남3구 투기지역을 제외한 비투기지역의 9억원 이하 주택을 구입하는 경우 내년 3월 말(2011.3.31.)까지 DTI(Debt To Income)‘총부채상환비율’ 규제를 적용하지 않기로 했다.
'총부채 상환비율'이란 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. DTI수치가 낮을수록 대출인정가액이 줄어들게 된다. 대출을 받은 후 1년 동안 변제해야 할 원리금(원금+이자)이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출액을 제한하는 것이다.
서울의 경우 주택담보 대출금액이 1억 원을 초과하면 DTI가 50% 인천, 경기 지역은 60%이고, 투기지역인 강남, 서초, 송파구 등 강남권 3개구는 40% 이다.
그러므로 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있는 것이다.
DTI는 1억 원이 넘는 대출에만 적용된다고 본다(1억원 이하의 대출은 소액대출로 보게된다. 소액대출의 경우에는 소득증빙이 필요없다).
통상 채무자(대출을 받은 사람)의 연간 소득에 대비했을 때 빚을 갚을 능력을 %로 나타낸 것이 DTI이다. 은행 등 금융기관으로부터 대출을 받으면 매월 이자와 원금을 분납하게 된다.
대출 받은 자가 1년간 내는 이자와 원금의 액수가 본인의 연간 소득금액의 몇 %를 차지하는가를 따지는 것이 바로 DTI이다.