요즘 수익형부동산으로 선호하는 아이템이 ‘오피스텔’이라고 한다. 그런데 글쓴이는 ‘오피스텔’을 별로 추천을 하지 아니 한다.
그 이유는 첫째 업무용 오피스텔의 경우에는 매각가격+10%의 부가가치세를 물어야 하는바, 가령 낙찰가율이 90%라고 할 경우 여기에 부가세 10%를 가산하면 100%에 매수하는 셈이 되어서 결코 싸다고 볼 수 없다. 두 번째 전용건평수가 너무 작기 때문에 일반 사무실 또는 원룸에 비해 훨씬 그 이용가치가 작다고 본다. 셋째 그 임대료가 비싸기 때문에 공실의 우려가 있다고 본다. 넷째 취득 비용이 많이 들어간다. 등록세, 취득세 및 농특세까지가 매각가격의 4.4%가 더들어가야 한다. 다섯째 금융이익으로 볼 때 연 6%가 넘지 않을 것으로 본다. 주거용 오피스텔의 경우에는 주택수자에 들어간다는 것도 간과해서는 아니 된다.
그렇다면, 대안으로 원 룸 형 다가구주택을 선택하거나 고시원 등 준 주택 쪽으로 시선을 돌려야 한다. 그것도 대학가주변 그리고 역세권을 택해야 한다고 본다.
실시간으로 진행되고 있는 경매물건 중 입찰기일이 2010.12.02.인 서울중앙지방법원 2010타경6391 부동산임의경매 사건 즉, 다음의 다구구주택(원룸+주택)을 검토 분석해 보기로 하는바 독자들은 이를 견본으로 삼아 참고하시기 바란다.
서울중앙지방법원 2010타경6391 부동산임의경매 사건
물건용도 : 다가구주택(원룸)
소재지 : 서울 관악구 신림동 254-276
물건내역 대지 : 195㎡(58.99평) 건물 : 402.87㎡(121.87평) 4층 건물
2008.12.11. 본존등기
감정가격 : 1,285,963,480원(토지 883,350,000 + 건물 402,613,480)
평가가격 조사시점 : 2010.03.09.
입찰기일 : 2010.12.02(신건) 토지건물 일괄매각
물건분석
서울 관악구 신림동 254-276 지역 : 제2종 일반주거지역 학교시설보호지구(해제입안)
대지면적 195㎡(58.99평)×단가 4,530,000원= 883,350,000(평당@14,974,572원)
건물 : 건물 2008.12.11. 보존등기
건평 : 면적 402.87㎡(121.87평)×단가 919,200원=370,318,480원 (평당@3,038,635원)
건물(제시외 건 물) 면적 74.3㎡×단가 434,656원=32,295,000원
합 계 1,285,963,480원(고평가라고 보지 않음)
공부상 제2종 근린생활시설(사무소, 주차장)로 등재되었으나, 현황 원룸 23개호 + 주택(방3)으로 이용 중 임.
지층 원룸 6개호
1층 원룸 6개호
2층 원룸 7개호
3층 원룸 1개호 +주택(방3, 주방, 거실, 화장실)
4층 원룸 3개호
수익 형 부동산으로 입지 지역, 위치 및 교통 이 무난함.
권리분석
2010.11.30. 등기부등본 열람결과 특이점 없음.
말소기준권리 : 2008.12.26. 근저당권설정 525,000,000원
매각으로 인하여 소멸되지 않는 등기부상 권리 : 해당사항 없음
임차인이 기록상 45명으로 너무 많아 이에 대한 분석은 생략함(대항력 있는 임차인은 없다고 봄).
주의사항
황방산으로부터 공사대금 145,000,000원에 대한 유치권신고가 있으나 성립여부는 불명
유치권신고자는 현재 부동산을 2010.2.28.부터 점유하였다고 함.
2010.04.28. 유치권자 황방산 유치권신고서 제출
2010.05.10. 유치권자 황방산 유치권관련 보정서 제출
2010.11.23. 근저당권자 관악농업협동조합 유치권권리배제신청서 제출
글쓴이는 위 경매물건에 대해서는 단지 경매물건 중 하나의 모델로 분석한 것 뿐이지 이를 추천한다거나 위 사건에 관하여 왈가왈부 하는 것이 아님을 밝힘.