분양시장에서 1∼3 순위 청약은 저조하고 4순위 청약이 더 인기를 끄는 기현상이 벌어지는 때가 있다. 미분양 사태가 난 아파트를 선착순으로 분양받으려는 사람들이 몰릴 때가 그렇다.
4순위 청약은 한마디로 말해 순위가 없는 '무순위'를 통칭한다. 1∼2순위는 청약통장이 필요하고 3순위는 청약통장은 없더라도 거주지역 등 청약자격을 갖춰야 하는 것과는 달리, 4순위는 청약통장이 필요 없으며 해당 지역 거주 여부도 따지지 않는다.
청약예금의 경우, 1순위는 가입하고 2년이 지나야 하며, 2순위는 가입하여 6개월이 경과되면 된다. 3순위는 1,2순위가 아닌 경우다.
아파트를 청약할 때 1순위가 마감되면 2순위는 청약할 기회가 없어진다. 1순위가 미달하면 2순위에게도 청약 기회가 생기고, 역시 2순위도 미달하면 3순위도 청약할 수 있다. 이렇게 1∼3 순위 모두 미달하면 미분양이라고 한다.
미분양된 아파트는 청약통장을 사용하지 않고도 신청할 수 있는데, 이를 4순위라 하는 것이다. 4순위는 통상 선착순으로 접수를 받았지만, 최근에는 기간을 정해 접수를 받은 후 추첨으로 당첨자를 가리는 업체들도 있다. 4순위 신청자가 넘쳐나는 경우다.
4순위 신청자가 늘어나는 이유는 재당첨제한 및 1순위 청약제한에 걸리지 않는데다, 당첨되어도 자신이 원하는 로열층 등이 아니면 계약을 포기해도 아무런 불이익을 받지 않는다는 점 때문이다. 또한 당첨 확률을 높이기 위해 한 가구에서 여러 명이 신청할 수도 있다.
1∼3 순위 당첨자는 당첨된 후 계약을 포기하면 청약통장을 사용한 것으로 간주해 재사용을 할 수 없다. 또한 분양가상한제가 적용된 아파트에 당첨되면 향후 최장 5년 간 또 다른 아파트를 분양받을 수 없다. 분양가상한제가 적용되지 않은 아파트라 하더라도 향후 투기과열지구에서 분양하는 아파트에는 자신은 물론 자신과 세대를 같이하는 세대원들까지 5년간 1순위 청약이 제한된다.
그러나 4순위 당첨자는 청약통장을 사용하지 않은 것이기 때문에 당첨된 아파트를 보유하게 되더라도 자신이 이미 가지고 있는 청약통장을 사용할 권리를 유지하게 된다. 이런 매력 때문에 인기가 없어 미분양된 아파트에 4순위 신청자가 몰리는 기현상이 벌어지고 있는 것이다.
건설업체 중에는 모델하우스 개관 날짜를 아예 1∼3 순위 청약접수 이후로 잡는 일도 늘어나고 있다. 순위 내 청약이 저조할 것을 예견하고 아예 4순위 마케팅에 초점을 맞추는 전략을 세우는 것. 통상적으로 청약률이 치열할 것으로 예상되는 인기단지들만 혼잡을 피하기 위해 모델하우스 개관을 1∼3 순위 청약접수 이후로 잡아왔었다.
그러나 미분양아파트 마저 여기에 합세하는 바람에 요즘 1∼3 순위 청약자들 중에는 모델하우스를 보는 것조차 어려워지는 역차별에 시달리는 경우도 있다. 청약통장에 가입하고 오랫동안 분양 받을 날만을 기다린 실수요자임에도 불구하고 자신이 분양받을 집을 보지도 못하고 청약한다고 해서 '깜깜이 청약자'라는 한탄이 나오는 것은 이런 이유에서다.
4순위 청약이 여러 장점도 있지만 단점도 있는 만큼 덩달아 신청하기 전에 꼼꼼히 따져보아야 할 항목도 많다. 잘만 고르면 로열층 등 괜찮은 아파트를 마련할 좋은 기회가 될 수도 있지만 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.
가장 먼저 미분양이 될 만한 이유가 무엇인지를 살펴봐야 한다. 주변에 혐오시설은 없는지, 방향이나 면적은 괜
찮은지, 교통이나 학군 등 입지조건은 어떤지, 발품을 팔아서 직접 확인해야 한다. 또 로열층을 선점하기 위해선 사전 예약제를 활용할 필요가 있으며 중도금 무이자, 이자 후불제, 발코니 무료 확장 등의 혜택이 있는지도 알아두면 자금조달계획을 세우는 데 도움이 된다.
주택 마련이 시급하다면 몰라도 로열층 등 전망이 좋고 입지가 좋은 동 호수에 배정되지 않는 한 굳이 계약할 필요가 없다. 4순위 청약의 기회를 또 살릴 수 있기 때문이다.
하지만 4순위로 당첨되어 계약을 했더라도 전매제한은 1∼3 순위 당첨자와 똑같이 적용된다는 사실에 유념해야 한다. 분양가상한제 적용 주택은 최장 5년까지, 미적용으로 투기과열지구는 소유권이전 등기 완료 전까지는 전매가 금지된다.