월드컵열기로 부동산시장이 추춤하고 있습니다. 건설사들은 당분간 분양계획을 접고 추이를 살피겠다고 합니다. 부동산 중개업소는 거래가 없어 개점휴업에 들어갔다는 후문입니다.
거기에 집값 거품 논란이 벌어진이후 주택 거래시장이 바짝 움츠러들고 있습니다. 일부 지역 아파트값은 보합·하락 국면으로 접어들었고 수요자들은 주택 구입 시기를 미루고 있습니다.
이같은 시장 상황속에서 집값 전망에 대한 실수요자들의 궁금증은 나날이 커지고 있습니다. 하락 조정장이 얼마나 지속될지, 가격은 얼마나 빠질지, 내집마련은 언제 하는 것이 좋은지 갈피 잡기가 어렵기 때문입니다.
대부분 전문가들은 올 하반기 집값은 보합내지 하락세를 보이겠지만, 급락 가능성은 높지 않을 것으로 내다봤습니다. 또 지역별, 단지별 가격 차별화 현상이 심화될 것으로 예측했습니다.
내집마련 적정시기로는 올 하반기를, 전통적인 인기 상품인 아파트 외 추천 투자상품으로는 상가를 꼽았습니다.
또한 눈여겨 볼만 일은 각종 개발로 인한 수도권에 올해 주공과 SH공사가 이들 사업지에서 올해 보상할 금액은 7조7000억원에 달한다고 합니다. 이런한 자금의 흐름 또한 하반기 부동산 시장으로의 재유입될 가능성이 매우 높다고 예상됩니다.
이유는 땅으로 돈을 번 사람들은 주식 펀드 등 증권시장에는 발을 담그려 하지 않는 경향이 있어 일단 단기 금융상품으로 운용하다가 또다시 부동산시장 진입을 엿볼 것으로 보입니다.
토지보상금이 유입될 만한 부동산 상품으로는 상가와 중소형 빌딩 등 임대수익형 부동산과 고급 아파트 등이 꼽히고 있습니다.
[[하반기 집값 하향 안정..가격 차별화 심화]]
전문가들은 2006년 하반기 전국 집값이 상반기 수준을 유지하거나 하향 안정세를 보일 것으로 전망했습니다. 그동안 집값이 많이 오른 곳을 중심으로 호가 조정이 불가피하겠지만, 급락할 가능성은 적다는 의견이 많았습니다.
일부 전문가들은 세제 강화 등으로 수요가 위축돼 당분간 조정장이 이어질 것이라면서도 그동안 집값 상승을 주도한 강남권 등은 펀더멘탈이 튼튼해 가격이 큰 폭으로 떨어지지는 않을 것이라고 말했습니다.
횡보 조정장이 지속되면 인기지역, 역세권, 대단지 등 조건을 갖춘 아파트와 그렇지 못한 아파트간 가격 차이가 점점 더 벌어질 것이라는 예상도 우세했습니다.
일부 전문가들은 강남권이나 유망 택지지구 아파트는 호가를 그대로 유지하는 반면, 특별한 재료없이 오른 단지들은 가격 하락이 불가피할 것이고 재건축아파트도 정부 규제 직격탄을 맞은 초기 단계 단지는 약세를 면치 못하겠지만, 규제를 피한 단지들은 반사이익을 누릴 것이라고 말했습니다.
현재 강남 집값에 대한 진단은 팽팽히 맞섰습니다. 일부 전문가들은 부동산정책 일관성 부족에다 강남 중산층의 넉넉한 부동자금 등으로 강남 집값은 과도하게 많이 올랐고, 현재 20~30% 이상 거품이 끼어 있다고 주장했습니다.
다른 전문가들은 강남 일부 단지 집값이 단기 급등하긴 했지만 정부가 지명한 7개지역 아파트값을 모두 거품이라고 보는 것은 성급한 판단이라고 지적했습니다.
[[내집마련은 올 하반기에 적정]]
대부분 전문가들이 내집마련 적정 시기로 올 하반기를 꼽았습니다. 내년부터 시행되는 1가구2주택 양도세 중과 조치를 피해 매물이 쏟아질 것으로 보이는 만큼 선택의 폭이 넓다는 것입니다. 종합부동산세가 부과된 후 구입해야 조금이라도 세금을 줄일 수 있다는 설명도 있습니다.
또 집값이 급락할 가능성이 낮은 만큼 무작정 가격이 더 떨어지기를 기다리다 좋은 매물을 놓치지 않도록 유의해야 한다는 조언했습니다. 서두르지 말고 내년 이후에 주택을 구입하는 것을 고려하는 것이 바람직하다는 의견도 있었습니다.
일부 전문가들은 보유세 등 각종 부동산 대책 시행 효과가 나타나는 시점 이후에 집을 사도 늦지 않다고 강조했습니다. 신규 분양시장 침체로 미분양이 늘고 있는 추세인 만큼 주택 구입시기를 내년 이후로 잡고 느긋하게 기다려야 한다고 말했습니다.
부동산 시장 최대 변수로는 정부의 부동산 정책 기조 변화와 금리인상을 꼽는 전문가들이 많았습니다. 행정도시, 기업도시, 뉴타운 등 각종 개발계획을 주요 변수로 보는 시각도 있습니다.
[[후반기 추천 투자상품은 '상가','중소형 빌딩'등]]
전문가들은 주택 외에 관심을 가질 만한 부동산 투자상품으로 '상가'를 추천했습니다. 경기침체와 수요위축으로 시장 분위기는 침체돼 있지만 주택에 비해 정부 규제가 덜한 수익형 부동산에 투자하는 것이 낫다는 것입니다.
아직 상권이 형성되지 않은 신규분양 상가보다는 임대료 상승과 시세차익을 기대할 수 있는 기존 상권의 상가건물이 투자상품으로 적합하다는 조언이 우세합니다.
한 전문가는 지분형 분양상가는 공급과잉, 경기침체 등으로 실제 투자수익률이 기대에 못 미치는 경우가 많다며 단독 상가건물은 투자 규모가 크지만, 입지 선택을 잘 한다면 적정 임대수익에다 매각시 시세차익도 얻을 수 있다고 설명했습니다.
다른 전문가는 배후 수요가 충분해 안정적인 수익률이 예상되는 상가에 투자하는 게 바람직하다는 의견을 냈습니다.
상가 외에 노인 복합타운, 수익형 부동산 편입 리츠상품, 개발지역 주변 저평가된 토지 등도 추천 투자상품으로 거론됐습니다.
상가의 경우는 전통적으로 안정 상품으로 인식되어온 단지내 상가 대신 근린상가가 부각될것으로 보입니다.
또한 상가투자자들의 성향도 근린상가로 이동이 보입니다. 그 이유는 단지내 상가의 경쟁 입찰 방식이나 분양가 대비 수익율에 대한 부정적 이미지 작용하고 업종유치의 한계와 상가 활성도가 좋고 근린 상가가 지니고 있는 장점은 소비 층의 변화에 맞게 업종 변경이나 인테리어등 자유로워 경쟁력이 강한것으로 지기 때문입니다.
그렇다고 모든 근린상가가 잘되는 것은 아니므로 입지분석을 철저히 해야 합니다. 또한 입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역일수록 근린상가의 투자가치가 크게 달라집니다.
고정 임대수익이 보장되는 업무용 빌딩의 경우 투자자들의 관심이 꾸준합니다. 최근 서울 강남권 역세권 중소형 빌딩은 4~5층 규모에 연면적 200평 내외라 해도 가격이 최소 50억원을 넘어 단독투자는 어려운 상태입니다.
그러나 공동투자가 늘고 오피스텔ㆍ사무실 개별 분양이 늘면서 개인에게 기회는 점점 늘고 있습니다.
그러나 빌딩과 사무실, 업무용 오피스텔에 대한 투자 정보는 다른 수익형 부동산인 상가에 비해 아직 빈약한 상태입니다. 건물이나 사무공간을 투자수단으로 보는 시각이 적은 탓입니다.
강남권 중소형 빌딩은 수요가 몰리고 매물이 줄어 10~20% 이상 거품이 있다는 목소리가 높습니다. 거래시장에도 시세로 평가한 연 수익률이 5%도 안되는 매물이 많습니다.
투자 물건을 고르는 요령(표 참조)은 단독투자, 공동투자의 경우 다르지 않지만 최근 투자심리가 냉각된 상태여서 다소간 가격조정을 기대할 수 있습니다.
투자시 가장 유의할 점은 단독투자시에는 자금계획, 공동투자시에는 투자를 주도할 사람을 확실하게 정하는 것입니다.
특히 공동투자할 때 친한 사이라고 무작정 밀어붙였다간 의도 상하고 손해를 볼 가능성도 많아집니다. 공동 투자시에는 우선 임대사업용 투자인지, 사용 목적인지 투자목적과 원칙을 정해야 합니다.
또 공동투자시 개인별로 지분 등기를 할 때 투자자 일방의 채권문제로 지분에 압류나 가등기가 설정되면 건물을 되파는 것이 불가능해지는 경우도 있어 주의가 요구됩니다.
빌딩을 통째로 매입하는 것이 아니라 업무용 공간, 즉 사무실이나 오피스텔을 실별로 분양하는 사례도 최근 늘어나는 추세입니다.
사무실 수익률은 상가보다 1~2%포인트 떨어지지만 임대수요가 더 안정적이고 세입자