최근들어 전세값 상승이 그동안 친서민정책을 표방한
정부입장에서는 참으로 난감한 사항입니다...
서민들은 강남9억짜리아파트10억 되는것 보다 당장 전세값5천만원
상승한것이훨씬 힘들어 합니다...
또한 서민들이 꿈꾸어온 서울24평아파트는 이명박대통령집권후 오히려 15%정도
상승해 서민들의 내집마련꿈은 더멀어져 가고 있습니다..
특히나 상대적으로 경기권에 비해 그동안 가격하락폭이 적은 서울지역 30평대도
전세값상승으로 이제는 2006년집값급등시절가격을 100%회복하는 단지도 나오고 있습니다..
(도화삼성.신당현대.사당우성2단지등)
이대통령집권후 집값이 더욱하락한지역은 용인.일산.파주,김포등 돈이 별로 없어 서울서
살고 싶지만 외곽으로 밀려난 사람들이 모인 동네들이 그동안 하락폭이 컸습니다.
주로 부자들이 살고 있는 압구정동.반포,잠원등은 한강르네상스 미래개발 효과로
2006년고점가격보다 오히려 높고 또한 투자자들이 많이 하는 저층 재건축단지인
개포주공은 2006년고점가격보다 오히려 지금이 높습니다..
결과적으로DTI규제 .보금자리 사전예약제는 부자들은 별타격이 없고
주로 가난한자가있는 경기외곽에는 타격이 가했던것 입니다
그럼경기외곽에 그동안 가격 하락폭이컸던 이유는 참여정부말기에 분양가상한제 폐지를
앞두고 밀어내기 분양한결과와 당시 부동산 부양느낌이강했던 이대통령집권후 부동산규제완화에 대한
기대감으로 경기지역주택보유자가 갈아타기목적으로 또분양을 받은것이 화근이되
그동안 부동산가격하락이 이대통령치적이 되었습니다...
그런데 정부는 부동산규제를 해도 공급확대는 늘신경쓴흔적은 보이지만
가격이 하락하면 신규로 분양하는 분양가격은 인플레로 인해 상승하는 괴리로
분양을 못한것이 현재의 공급부족이 야기되고 공급이 부족하니 현재전세값 상승이 오는것입니다.
사실 2009년보금자리 사전예약제와 DTI규제를 안했다면 2011년에 입주할수 있는 아파트들이
많이 있었을것입니다..
2010년하반기부터 용인지역을 전세값 상승은 한마디로 공황상태입니다..
근8년동안 전세값상승은 별로 없었는데 6개월만에 50%-70%정도 전세값상승한 단지가
속출하고 있습니다.. 이로인한 전세값상승으로
매매가역시 DTI한시적으로인한불안.보금자리대기가 있는데도 불구하고
집값은 슬금슬금상승해 현재 2010년8월대비 1억원정도 상승한단지도 나오고있습니다..
이말은 전세값 상승이 오면 집값은 시장원리에 의해 가격은 형성된다는것입니다.
DTI규제가 그동안 집갑안정에 도움이 된이유는 바로 현주택보유자가 갈아타기 목적으로
또분양받았을때 그효과가 있는것입니다......................................
우리는 LTV세계최고 건정성.높은인구밀도.늘어나는 수도권집중화.낮은 주택보급율등으로
주택보유자만 갈아타기 목적으로 신규분양만 받지않는다면 아무리규제를해도 집값은
절대 하락하지않습니다....................................
결국 2006년집값은 현재 분양하는 분양을가격을 보면 거품이 아니라는 판단이 듭니다..
사당동.상도동등 분양가를 보면 평당2000만원이 넘습니다.
이들분양가를 평당1500만원으로 낯추지않으면 현재 주변시세와 비교해 앞으로도 분양은
어렵다고 판단합니다..또한 이대통령을 치적인 서울 뉴타운, 강남재건축을 추진할려면
2011년 민간이 수도권에 30만가구는 분양을하고 2013년중반이후부터 입주를 해야
재개발.재건축도 단계적으로 할수가 있다고 판단합니다..
아니 재개발.재건축을 없었던일로 해도 2011년 수도권에 아파트로 20만가구는 분양을 해야
2013년 중반이후부터 입주를해 전세.매매안정을 도모할수가 있습니다...
현실적으로 상도동,사당동분양가를 낯출수가 없으면 현재 주택가격을 시장자율에 맡기지않으면
2012년서울입주량은 8천가구밖에 안되는 상황이 2013년도 재현된다고 판단합니다...
또한 현재 용인매매값상승세로 보면 2012년봄철정도되면 2006년집값은 회복된다고 판단합니다.
그런데 현재 기존주택용인가격으로는 현재 용인에서 분양을 할수가 없습니다,.
건설사가 분양하는 분양가와 기존주택가격차가 여전히 많이나 이대로는 여전히
용인에서도 분양을할수가 없습니다...이러면 경기남부는계속공급부족에 시달립니다..
어차피 전세값 상승으로 집값이 상승할거라면 지금당장 상승해
올해 용인지역에 신규분양해 2013년도 공급부족에 대비를 해야 합니다..
현재 강남권보금자리를 치열한 경쟁율이 아니고 미분양나는수준으로 하지않은 이상
절대 강남권집값은 잡을수 없습니다....
예로 개포동부터 판교까지 청계산을 전부밀어 광명.시흥지역에 분양할려고하는 보금자리
철수하고 이들지역에 보금자리를 약50만정도 분양하지않으면 보금자리인한 부동산안정은
조만간 주택보유자가 신규분양을 받은사실이 없어지면 약발이 이제는 통하지 않을것입니다...
현재 막대한 보상가로 돈을 이미 지불한점과 당장사전예약이 아닌분양으로
5.6년후가 아닌 2.3년후입주가 가능한 김포.파주.양주등이 시흥.광명보금자리와 무슨큰차이가
있는것입니까.. 차라리 돈도없는 LH자본사정도 해결되고 GTX나 9호선연결하면
오히려 신도시인 이들이 규모가 작은 보금자리보다 더욱 경쟁력이 있을것으로 판단합니다...
흐르는 물을 억지로 막으면 일시적으로 물은 흐르지 않치만 시간이 지나면
반드시 물은 넘치게 되있습니다..
이번에 DTI연장을 아예 폐지로가든지 아니면 DTI규제를 다시강화 해야 한다고 판단합니다.
만약또 DTI한시적연장으로 가면 DTI를 또다시하는 불안감.설사 전세값상승으로
집값이 상승해도 DTI한시적연장으로 인한 상승으로 판단해 가격회복이느리고
이러면 기존 아파트가격도 신규공급분양가에 못미쳐 올해도 분양은 어려울것으로 판단합니다...
하루라도 빨리 DTI규제 공포에서 벗어나야 기존주택이 상승하고 상승이 되야
신규분양도 할수가 있고 신규분양을 해야 전세값 안정이 오는것입니다.....
시간이 없습니다 2012년은 늦었고 2013년도를 대비해야 합니다.........................
이원용부동산연구소 http://cafe.naver.com/judo9