돈되는 수익형 부동산 투자원칙 5가지
최근 주택시장 침체에 따라 수익형 부동산이 틈새상품으로 급부상하면서 오피스텔, 상가, 도시형생활주택 및 고시텔등 수익형 부동산에 투자하는 사람들도 덩달아 크게 늘어나고 있다. 마치 수익형 부동산투자가 유행처럼 번지고 있는 형국이지만, 리스크가 상대적으로 큰 수익형 부동산의 경우 옥석가리기에 실패하면 큰 낭패를 볼 수 있으므로 신중하고도 꼼꼼하게 리스크와 투자포인트를 체크하고 투자에 임해야 한다.
1. 상가투자 포인트는 유동성과 입지
우선 수익형 부동산의 대표적인 상품은 상가와 오피스텔이라고 할수 있다. 상가의 종류는 단지내 상가, 근린상가, 중심상가, 복합상가, 테마상가, 백화점 상가등등 그 종류만도 십수개가 넘는다. 그중 그나마 리스크가 적은 것은 단지내 상가와 중심상가 및 근린상가다.
리스크가 높은 편이지만 상권활성화가 예상되는 신도시나 택지지구에서 아파트 입주가 대부분 마무리된 상태에서 인근 상권활성화를 촉진하는 대기업수요등이 풍부한 지역의 저평가된 중심상가나 단지내 상가, 근린상가는 수익분석을 잘하고 분양가격을 최대한 깎아 매수가격을 낮추면 향후 상가가 활성화되면 알짜 수익형부동산이 될수 있다.
하지만 복합상가, 테마상가, 백화점 상가등 쇼핑몰 형태의 상가는 대부분 실패로 귀결되기 쉽다. 이들 상가에 잘못 물리거나 혹은 상대적으로 덜 위험한 단지내 상가가 근린상가, 중심상가등도 수익분석없이 상가 영업사원 말만 믿고 덜컥 계약하게 되면 낭패보기 쉽고 최근 이러한 상가에 잘못 물려 큰 손실을 보는 자영업자들이 많아 특히 주의해야 한다.
2. 오피스텔은 수익률과 환금성이 관건
오피스텔은 주상복합내 오피스텔과 전용오피스텔, 그리고 아파텔 형식의 오피스텔이 있지만 좋은 지역의 아파트를 헐값에 팔고 오피스텔을 여러채 분양받아 임대사업을 하다가 시세하락과 공실, 부가세등 각종 세금등으로 안으로 남고 뒤로 밑진다며 자신이 진짜 하우스 푸어라고 자조섞인 푸념을 하는 사람들이 많다. 다행히 상가에 비해 환금성이나 수익률등이 나은편이어서 그런대로 근근히 버티는 경우가 많다.
오피스텔은 수익률과 환금성이 관건인데, 이를 위해선 도심의 역세권이나 직장이나 대기업수요가 풍부한 곳의 오피스텔을 고르는것이 관건이다. 강남권이나 용산일대 업무 밀집지역의 역세권 오피스텔이 좋은 예다. 강북의 경우 마포구일대와 시청일대 역세권 오피스텔도 수익률이 5%대~많게는 6%대정도로 괜챦은편이다.
3. 고시텔과 원룸텔은 투자함정에 유의
한편, 고시텔이나 원룸텔등은 구분등기가 되지 않는 물건을 구입하고 낭패를 보는경우가 많다. 소액투자 한답시고 3-4천만원정도 하는 원룸텔을 분양받았지만 정작 구분등기가 아닌 지분등기형태로 되어있어 향후 재산권행사에 제약이 걸려 문제가 될수밖에 없다.
이밖에 임대가 맞춰진 상가나 오피스텔을 분양받고 나서 임차인이 월세를 안주고 버티거나 임대확약 서대로 월세보장을 안해주는 형태로 계약을 유도하기 위한 마케팅에 넘어가 손실을 보는 투자자들이 크게 증가했다. 따라서 고시텔이나 원룸텔등에 투자할때는 권리상의 문제를 잘 살펴보는것이 중요하고, 수요자들이 대부분 직장인이나 학생들이어서 이들 수요자들의 니드를 꼼꼼히 분석하여 투자하는것이 중요하다.
4. 도시형생활주택은 묻지마 투자를 조심
마지막으로 최근 도시형 생활주택이 우후죽순 생겨나면서 소액투자자들을 손짓하고 있는데 도시형생활주택의 경우 입주시점 시세차익이 불투명하고 환금성역시 소형아파트에 비해 현저히 떨어진다. 수익률 또한 사업주체가 제시하는 기대수익률과 실제 수익률과의 갭이 상당히 큰 경우가 많으므로 도시형 생활주택에 투자할때는 사업주체측이 제공하는 수익률을 맹신하기보다는 해당 입지 인근의 부동산 사무실등을 통해 경쟁되는 원룸이나 오피스텔 임대료 및 공실률등을 사전에 반드시 체크해야 한다.
또한 처음 시장에 나오는 상품이니만큼 아무리 소액이라도 반드시 전문가의 조언을 토대로 수익률 분석등을 하고 나서 움직이는것이 현명하다. 왜냐하면, 투자이후에도 제때 임대료가 나오지 않아 골치를 썪는 경우도 많고, 임차인이 이사때마다 발생하는 부대비용등도 만만치 않기때문이다. 도시형생활주택의 경우 임대수익과 수요예측 및 입지여건등을 정밀하게 따져보고 옥석을 잘 가려 투자해야 수익을 낼수 있는데, 반드시 역세권의 도시형생활주택위주로 투자하는것이 현명하다.
5. 수익형 부동산 투자는 전문가 조언이 필수
수익형 부동산에서 투자실패를 하는 대부분의 경우는 전문가 조언없이 독단적으로 결정하거나 이해관계가 크게 얽힌 주변사람들의 말이나 해당 분양관계자 및 영업사원이나 부동산 사무실 말만 맹신하고 꼼꼼한 수익성 분석이나 공실리스크 및 입지분석을 하지 않고 성급하게 충동적으로 계약하는경우에 주로 발생한다는점을 유념해야 한다.
특히나 자영업자들의 경우 은퇴이후 퇴직금이나 연금등이 나오지 않는다는 불안감으로 인해 투자가치가 검증되지 않은 수익형 부동산에 투자하여 월세는커녕, 원금의 상당부분을 날리고 장기간 자금이 묶이는 경우도 많으므로 반드시 수익형부동산에 투자할때는 전문가의 조언을 통해 투자하는것이 현명하다. 이런 맥락에서 본다면 수익형 상품의 리스크는 무엇보다 고분양가 여부나 월세가 제때 들어올수 있는 입지인지 여부 및 관리운영의 어려움은 어느정도인지, 세금과 가격등락은 어떻게 될것인지,, 환금성은 얼마나 취약한지 등 전문가의 철저한 수익분석과 저평가지역 저평가된 물건 위주로 접근하지 않으면 수익성담보가 쉽지 않기 때문에 전문가의 도움을 받는것이 필수다.
-네이버카페:[부가모] 시삽-