매체를 통해서 수익형부동산이란 용어를 쉽게 접할 겁니다. 부동산 규제 정책이 아파트와 토지시장에 집중되면서 매월 안정적인 수입을 거둘 수 있는 수익형 상품에 관심이 높습니다.
또 고령화 사회로의 진입과 선진국에 비해 열악한 노후 정책(예:국민연금 등)등의 불안감으로 인해 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준하게 증가할것으로 보입니다.
수익형 부동산이란 임대수익을 얻을수 있는 빌딩,근린상가,오피스텔,상가주택,원룸주택 등을 말하며,시세차익보다는 수익률로 그 가치를 판단하는 부동산을 말합니다.
이처럼 수익형부동산이 투자자들의 지속적인 관심을 끄는 이유는 첫째, 지금은 금리가 오르는 추세지만 저금리시대에 있어서 안정적인 임대수입을 얻을수 있는 부동산 상품이고 둘째,전매제한,종합부동산세 과세등 정부의 규제를 피할수 있는 투자 수단이며 셋째, 비교적 환금성이 양호하다는 장점을 보유하고 있기 때문입니다.
하지만 수익형 상품들은 경기 변동에 따라 부침이 심하고 최근 수년간 공급 과잉 상태여서 조심스런 접근이 필요하다는 지적입니다.
많은 전문가나 경제 연구소등에서 아파트와 토지시장 위축으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 반사이익을 볼 것으로 전망하고 있는 가운데 수익형 상품은 경기에 민감하기 때문에 입지와 상품 특성에 따라 차별화가 심화될 것으로 보인다고 조언을 하고 있습니다.
현재 한 경제연구소의 조사에 따르면 시중의 부동자금은 약 500조인것으로 나타났고 수도권의 2006년 보상금이 20조인것으로 나타나 수익형부동산으로의 유턴조짐까지 보이고 있습니다.
상가의 경우 동탄등 신도시를 중심으로 단지내상가와 근린상가가 과열 현상이 일어나 버블논란을 부추기고 있고 고분양가를 양산함으로서 투자자나 임차인에게 상당한 부담을 주고 있습니다.
단지내 상가의 경우 일정규모의 배후단지를 바탕으로 안정성을 기하는 투자자들에게 많은 인기를 누려왔습니다. 그러나 지나친 고 낙찰가로 예전의 명성을 당분간 찾기는 힘들것으로 보입니다.
단지내 상가의 투자시 유념해야 할점은 입지,배후 아파트 단지의 궁성등 여러가지 변수에 따라 수익률의차이가 크기 때문에 아파트 주출입구 주변에 위치해 있는 지가 중요합니다.
상가가 단지 중앙등에 자리잡고 있을경우 주위를 지나다니는 유동인구가 적어 장사가 안 될 수도 있기 때문입니다. 상가가 아파트 정문에 위치해 있다고 하더라도 대중교통을 이용한 입주들이 이용하는 출입구는 다를 수도 있어 각별한 주의를 요합니다.
아울러 단지 인근에 대규모 상권개발이 예정되어 있는지도 확인을 해야 합니다. 주변에 대형상가나 대형마트가 가까이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 상가의 절대면적도 중요해서 가구당 상가면적이 0.5평을 넘어서는 안되고 배후 단지가 최소한 700가구 이상은 되어야 안정성을 확보할수가 있습니다.
근린상가는 주변에서 흔히 볼수있는 상가로서 비교적 경기의 영향을 덜 받습니다. 근린상가로서 최적의 입지는 도심 역세권이나 대학가,대단지 아파트 주변에 위치해야 고객확보가 안정적입니다.
주 5일제 근무제의 실시에 따른 소비패턴의 변화로 입지가 격상한 택지개발지구 내 근린상가도 최근 늘어나고 있는 추세입니다. 어는 지역의 근린상가에 투자할지를 정하려면 우선 장래 상권이 어떻게 바뀔지를 전망하는 것이 중요합니다.
택지개발지구등 새로운 상권을 선택할때는 상권이 활성화 되는 시점까지 기다려야 하는 인내심이 필요합니다. 지역마다 유망한 업종이 다르지만 일단 1층 점포라면 일반적으로 생활밀착형 편의시설이 유리합니다. 동선이 상대적으로 불리한 아파트 배후지역의 2,3층이라면 10~20대가 이용할수 있는 PC방이나 미용실,유명 프랜차이즈업종을 배치하는게 유리합니다.
최근 근린상가는 대형화되는 추세입니다. 소형상가는 업종간의 시너지 효과도 기대할수 없고 차량을 이용하는 고객이 늘어난 상황에서 소비자들의 호응도 떨어질수 있습니다.
테마 쇼핑몰은 공급 과잉에 경기 불황 장기화로 당분간 어려움이 더할 것으로 예상되고 오피스텔 역시 수요보다 공급이 많아 매매가격 하락에 대한 염려가 있습니다.
오피스텔의 경우 상가와 같이 실물경기의 신호등 역할을 하는 상품입니다. 주택이 아니라서 청약통장을 쓸 필요가 없지만,'주거용'으로 사용할 경우 주택으로 간주되기 때문에 보유세등 세금을 물어야 합니다.
다만 현실적으로 각 지방자치단체가 주거용이냐 업무용이냐를 판가름하기가 쉽지 않을것으로 보입니다. 수요가 비교적 풍부한 도심권 오피스텔을 업무용으로 갖고 있을 경우 임대수입이 짭짤한 편입니다.
오피스텔의 경우 입지와 규모에 따라 양극화가 심합니다. 따라서 주변상황 점검이 필수적입니다. 업무 중심지구에 속하는 업무용 오피스텔을 선별 투자하는게 안전합니다.
임대수익이 꾸준하더라도 분양받은 상가나 오피스텔의 매매가격 하락폭이 더 크다면 손실을 볼 수밖에 없습니다.
펜션이나 전원주택 등도 관련 법령이 실거주자 중심으로 강화되고 있어 투자 자체가 쉽지 않은 상황입니다. 또한 최근 수 년간 공급이 크게 늘면서 수익률이 많이 떨어졌다는 점을 감안할 필요가 있습니다.
펜션을 투자할때 관광지 주변의 조용하고 경치좋은 곳을 골라야 합니다. 특히 성수기를 공략할수 있는 주변 여건이 갖춰져 있는지 먼저 살펴야 합니다. 대규모 축사나 공장 등 혐오시설이 없는지,전기나 수도 등 기반시설 이용이 가능한지도 확인해야 할 부분입니다.
콘도의 경우 주기적으로 가족들과의 주말 나들이를 즐기면서 임대수입을 얻으려는 사람들을 중심으로 콘도가 꾸준한 인기를 모으고 있습니다. 콘도를 매입할 땐 계좌당 회원수가 지나치게 많지는 않은지 콘도 운영업체가 신뢰할 만한 곳인지 등을 따져봐야 합니다.
단순히 가격만 보고 저가 콘도회원권을 샀다가는 계약기간이 끝난 다음 부도나 재정악화를 이유로 회사측이 입회금을 제때 돌려주지 않는 경우가 종종 발생하기 때문입니다. 계좌당 회원수의 경우 최대 20명을 넘어서기도 합니다. 하지만 10명을 넘으면 제때 예약하기 힘듭니다.
부유층 고객들이 많이 찾는 수익형 부동산은 업무용 빌딩입니다. 강남권 빌딩의 경우 은행 PB(프라이빗 뱅커)들이 고객을 위해 매입경쟁을 벌일 정도로 희소가치를 인정받고 있습니다.
경기회복에 따른 투자수익뿐만 아니라 안정적인 고정수입까지 올릴 수 있는 데다 정부규제의 칼날을 완벽하게 피해갈 수 있는 틈새상품입니다.
서울 강남 역세권의 중소형 빌딩은 4~5층 규모에 연면적 200평 내외를 기준으로 가격이 50억원대를 훌쩍 넘어서는 게 보통입니다. 하지만 가격만 높을 뿐 수익률을 따져보면 연 5%에도 미치지 못하는 매물이 많아 주의가 필요합니다.
요즘엔 사무실 단위로 분리해 분양하는 방식이 늘면서 일반인들의 투자기회도 확대되고 있습니다. 수익률은 일반 상가보다 연 1~2% 포인트 떨어지는 게 보통이지만,임대수요가 안정적이고 세입자 분쟁도 적은 편입니다.
업무용 빌딩의 경우 10~15년 정도 지나면 누수문제와 안전진단 등 구조적인 결함이 발생할 가능성이 높습니다.
노후 사무실을 매입할 때는 시설전문가와 꼭 사전점검하는 과정이 필요합니다. 이와 함께 주택임대사업과 부동산펀드 등은 다주택자와 소액투자자들을 위한 대안 상품으로 각광받고 있습니다.
정부는 서민들의 주거안정과 건설경기 연착륙을 위해 주택임대사업을 권장하고 있어 법의 테두리 안에서 보호받을 수 있으며 장기적으로 수익사업을 할 수 있다는 장점이 있습니다.
이 때문에 양도세ㆍ보유세 강화로 운신의 폭이 좁아진 다주택자들이 고려해볼 만합니다. 최근 독신자들이 급증하면서 이들에게 적합한 소규모 주택 수요가 늘고 있다는 점도 임대사업의 전망을 밝게 하고 있습니다.
주택임대사업에는 다가구주택이나 단독주택보다는 아파트가 유리하고 아파트 중에서도 중소형이 낫습니다.
다가구ㆍ단독주택은 관리