다섯째,포괄양도로 부가가치세 부담을 덜어야
부가가치세는 최종 소비자가 부담하도록 되어 있다. 상가투자에 있어서도 최종 소비자는 개인이 된다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가가치세를 부담하지 않을 수 있다.
다만, 부가가치세법상 사업자는 크게 일반과세자와 간이과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다. 구체적으로 일반과세자가 부가가치세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득단계, 보유단계, 처분단계의 순서로 가면서 살펴보는 것이 이해가 편하다.
분양받은 상가나 기존 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물해당분 부가가치세가 포함되어 거래된다. 매수자가 부가가치세를 포함하여 매매대금을 지불하였으므로 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 이 부가가치세는 일반과세자로 등록하여 세무서로부터 전액 환급 받을 수 있으므로 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 존재하지 않는다.
물론, 이러한 혜택을 받기 위해서는 전제조건은 분양받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가를 취득하는 경우에는 보통 취득일로부터 20일이내에 사업자등록을 해야한다.
보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 내야한다. 하지만, 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 내면 되므로 사실상 부가가치세를 내기는 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 된다. 당고로 임차인에게 받아서 낸 부가가치세는 임대인의 수입에서도 제외된다.
처분단계에서 가장 오해하기 쉬운 부분은 일반과세자가 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세를 10년 이내에 매도하는 경우 무조건 환급받은 부가가치세를 되돌려 주어야 한다고 알고 있다. 하지만, 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 전가시킬수 있다.
매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도시 건물분에 대해 내야할 부가가치세도 납부하지 않는다. 대신 매수인이 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 된다.
물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정된다. 그러면 일반과세자가 되돌려 받은 부가가치세를 다시 고스란히 납부해야되는 때는 언제일까?
이런 매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우이다. 물론, 6개월마다 5%씩을 차감하므로 10년이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하는 않는다.
다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 하여야 한다.
여섯째, 상가 절세상품에 관심을
1. 상가주택
노후 대비용 수익형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 상가주택은 주변에서 흔히 보는 형태로 1~2층은 상가,3층은 주택으로 되어 있다. 소유주이 직접 거주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 점포수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉽다는게 장점이다. 상가주택은 또 대형 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 인기가 높다. 지난 99년 건축법이 개정되면서 상가주택도 용도변경이 쉬워져 법적 허용 한도 내에서 적절한 용도 변경으로 절세도 가능하다. 보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가보다 크다면 주택에 해당돼 3년 이상 장기보유하고 시가로 6억원이 넘지 않으면 매매시 양도소득세를 내지 않아도 된다.
반면 주택면적이 상가 면적과 같거나 오히려 작다면 주택 면적에 대해서만 양도소득세가 비과세되고(단 주택 부문 실거래 가격이 6억원이하이고 비과세 요건 충족시) 상가는 과세된다. 이 경우 상가 부문을 용도 변경해 주택 면적을 늘리는 방법이 가능하다. 1가구 소유자가 상가주택에 투자할 경우 상가주택도 가구 수에 포함돼 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용됨에 주의를 요한다. 이 경우 중과세율이 적용되는 주택 부문을 줄이고 상가 면적을 늘리면 상가 부문에 정상 세율(9~36%)이 적용돼 절세 효과가 있다.
2. 임대분양상가
상가에 대한 사용권을 갖는 분양 방식 이다. 시행사 즉 건물주에게 상가의 일부분을 보증금을 주고 일정기간 사용할 수 있는 권리를 부여 받는 것이다. 상가에 대한 실체적인 제반권리는 건물주가 갖고 있고 임대차계약이 이뤄진 계약기간 동안 임대권리를 갖는다. 분양시 소유권이 이전되지 않으므로 취,등록세를 부담하지 않아도 된다.
계약기간은 상가에 따라 다르지만 보통 2~5년간이며 임대기간이 끝나면 연장 계약하는 것이 통례이다. 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 등기분양보다는 다소 떨어진다. 또한 개인의 능력보다는 운영회사의 경영노하우에 따라 상가활성화의 성패가 달려 있기 때문에 시행사의 능력과 경험 유무가 중요하다. 사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을때 등기분양에 비해 분양가가 저렴하고 재임대등으로 고수익을 낼 수 있고,임차기간이 끝나 계약연장을 하지 않을 시 보증금을 돌려 받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 것이 장점이나 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금 조차 받지 못하느 점이 단점으로 지적된다. 임대분양을 받는 것이 유리한 상가는 테마상가나 쇼핑몰,복합상가등이 있다.
3. 지하상가
아파트 대신 상가가 틈새 부동산 상품으로 주목받는 가운데 지하철 유동인구를 고객으로 둔 지하상가들이 뜨고 있는 것인데 일반 상가에 비해 보증금이나 권리금이 훨씬 높지만 유동인구가 고정돼 있어 경기 변동에 따른 매출 변화가 거의없다는 게 강점이다. 예를 들면 서울시 지하상가는 여러모로 이점이 많다. 소유권 매매는 할 수 없지만 임차권 매매는 가능하기 때문에 임차권을 사들인 후 재임대해 월세를 받는 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 또한 등기상 기록이 남는 거래가 아니어서 각종 세금 규제에서 벗어날 수 있다. 취득·등록세, 양도세는 물론이고 재산세도 내지 않는다. 소유주인 서울시의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있기 때문에 권리 행사에도 문제가 없다. 더군다나 지하상가의 가장 큰 문제점이었던 공기오염과 화재 문제도 상당 부분 개선된 상태다.
상가전문가들은 인근에 유동인구가 많고 지상상가가 잘 되는 지역이라도 의외로 지하상가의 임대수익률은 낮은 경우가 많다며 지하상가 역시 상권에 따라 임대수익률이 천차만별이라는 데 유의해야 한다고 지적한다. 서울시 지하상가는 크게 4곳으로 분류할 수 있다. 먼저 지하철 노선별로 관리 기관이 다르다. 1~4호선 지하철 상가는 서울메트로에서, 5~8호선 상가는 도시철도공사에서 운영한다. 서울 지하도상가는 서울시설관리공단에서 운영하고 국철구간은 한국철도유통에서 관리한다. 운영 주체가 다른 만큼 분양 방식도 조금씩 차이가 난다. 우선 을지로지하상가를 비롯해 민간자본으로 건설된 도심 지하상가 중 서울시로 관리권이 이관된 총 30개 서울지하도상가는 서울시설관리공단에서 관리한다.
보통 임대운영 방식으로 입점이 이뤄지는데 계약은 특별한 사유가 없으면 일반 경쟁 입찰로 진행된다. 점포 임차 계약 기간은 1년 단위로 5년 간 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다. 낙찰가는 보통 1년 임대료로 사용되고 이 금액은 선납하는 게 원칙이다. 낙찰가와 동일한 금액을 임대 보증금으로 납부해야 한다. 계약을 연장할 때 또다시 임대료 산정을 하는데 가격은 감정평가를 통한 내정가와 낙찰가 비율을 통해 결정된다. 이 밖에 전기료나 수도료 등이 포함되는 관리비는 보통 사용량에 따라 달라지지만 대략 평당 3만원 선이 부과된다. 지하철 1~4호선 상가 역시 비슷한 방식이다. 5년 단위 임대 계약이 이뤄지고 개별적으로 임대 물건이 나왔을 경우 임대 공고를 하게 된다. 지하상가는 100% 경쟁 입찰하는 방식으로 가격이 정해지기 때문에 사실상 일정