부동산

아파트를 보유하고 있으면 절로 물가 상승률보다 훨씬 큰 폭으로 가격이 상승해 이득을 보던 시대는 고하고 뭔가 활용을 해서 새로운 수익을 창출해내는 상가가 외국인들의 관심을 또 발빠른 부동산 투자가들의 관심을 얻을 것은 명약관화(明若觀火)해 보인다.

[[상가투자 선점이 중요하다]]

대부분 일반 서민 투자가들은 여전히 아파트 투자에 열을 올리지만, 아파트 투자로 돈을 벌어들인 부동산 투자가들의 경우는 상가와 토지로 이미 눈을 돌렸다. 아파트로 돈을 벌면 상업용 부동산으로 투자처를 옮겨가는 건 공식처럼 보인다. 더구나 외국계자본이 들어오면 상업용 부동산 시장은 더욱 활성화 될 것이다. 수익형 부동산 시장이 더 활성화 되어 주식에서 흔히 말하는 상투를 잡고 싶지 않다면, 상업용 부동산 시장의 선두주자인 상가시장이 활황이 되기 이전 한 발이라도 먼저 관심을 쏟아야 한다. 부동산은 선점 투자하는 사람이 최대의 수혜자가 되기 때문이다.

[[상가투자의 핵심은 상권과 입지다]]

상권과 입지 분석은 상가투자의 핵심이다. 상권 분석은 상권 전체의 성쇠를 사전에 파악하는 것이라면 입지 분석은 개별상가의 성패를 미리 파악하는 것이다. 즉 상권이 거시적인 접근이라면 입지는 미시적인 접근으로 보면 이해가 쉽다. 이 두 가지 핵심요소만 잘 분석해도 성공투자의 절반은 확보한 셈이다. 그러나 대다수의 투자자는 세심한 분석 없이 광고나 홍보물에 의존한다. 상권이나 입지에 대한 기본적인 지식도 없이 순간적인 느낌이나 감으로 투자한다는 얘기다. 그러면 막대한 자금을 투자하고도 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

상권을 고를 때는 수 많은 원칙이 있다. 그러나 미래가치를 보려면 성장 가능성이 있는 상권을 선택해야 한다는 것이다. 상권이 번성해야만 투자의 경우에는 원하는 임대수익을 창업을 한다면 희망하는 매출을 기대할 수 있다.

성장 가능한 상권을 보는 안목은 몇 가지 핵심 사항에 대한 정밀 검토가 있어야 한다.
첫재, 개발호재다. 부동산은 여러가지 요인에 의해서 영향을 받는다. 상가도 마찬가지다. 개발호재가 있는 상권과 없는 상권의 차이는 엄청난 차이를 가져온다. 개발호재가 있다는 것은 구매력있는 인구의 유입을 의미한다. 최근에 상가에도 양극화 현상이 벌어지고 있다. 이러한 양극화 현상의 배후에는 호재의 유무가 있었다. 다만, 개발호재로 인한 상권의 이동 추이는 반드시 검토를 해야 할 것이다.

둘째, 지형지세다. 대개 상권의 형태는 지형지세에 의해 이뤄진다. 언덕배기 같은 경사진 곳은 상권 형성이 어렵다. 물이 아래쪽으로 고이듯 사람들 역시 낮은 곳으로 몰린다. 당연히 이런 장소는 교통망 확충이 잘되어 있으며 각종 편의시설이 집중하게 된다. 향후 번성할 가능성이 높다는 것이다.

셋째, 상가갯수다. 상권 발전성 여부와 특징이 불분명한 상권을 어떤 방법으로 파악해야 할까? 우선 해당 상권 내에 존재하는 점포 수를 꼼꼼하게 체크한다면 예비창업자들은 그 상권의 번성 여부를 예측 가능하다. 점포 수가 많다는 것은 일차적으로 해당 상권이 현재 번성하고 있고 앞으로 번성할 가능성이 크다는 추측이 가능하다. 지역에 따라 약간의 차이가 있지만 일반적으로 버스 정류장 주변, 재래시장 입구,대로변,행단보도 부근 등에 상권이 발달되어 있다. 일반적으로 해당 지역의 중심상권 사방 60∼70m 거리에 70∼80개 이상의 점포가 들어서 있는 특징이 있다. 주택지 상권 A급지는 역세권 상권의 B급지와 비슷한 가치를 지니는 지역으로 점포 임대료는 평당 1000만원 안팎이고 권리금은 6000만원 이상으로 형성되어 있다. 점포 수가 40∼50개인 상권은 앞으로 번성할 가능성이 큰 상권이라고 볼 수 있는데, 주로 신도시 역세권 상권이 여기에 해당된다. 이 상권은 A급지와 B, C급지 간의 차이가 심해 A급지의 점포는 호황을 누리는 반면 B, C급지의 점포는 고전하는 경우가 많다. 이러한 상권의 A급지는 70∼80개의 점포가 들어서 있는 주택지 상권의 B급지 수준이다. 점포 임대료는 평당 700만원 안팎이고 권리금이 4000만원 내외다. 점포 수가 20∼30개인 주택지 상권은 장래가 불투명하다. 이러한 형태의 주택지 상권이 가장 흔하다. 업종도 주부나 어린 학생들을 상대로 필수품을 취급하는 것이 대부분이다. 따라서 점포 권리금은 1000만원 이하의 수준이며 B, C급지는 권리금이 존재하지 않는 경우도 많다.

넷째, 배후세대다. 상가관련 신문의 광고나 홍보물을 보면 배후세대에 대한 이야기가 많이 나온다. 가령 00지구 00,000여 세대,00뉴타운 후보지 00,000여 세대라고 하자. 과연 그 배후세대가 실질적인 소비세대인가를 파악해야 한다. 또 설령 탄탄한 배후세대를 가지고 있다고 하더라도 해당 상가가 상권에 주된 동선에 있는가도 중요하다. 결국 고객이 찾지 않으면 죽은 상가나 다름없다. 아무리 세대가 많다고 하더라도 주택 형태가 대부분 단독주택인 곳은 좋은 상권이 아니다. 일반적으로 세대수가 적어 배후 수요가 취약하기 때문이다. 또 장년층으로 한정되는 수요층도 상권의 성장을 불투명하게 한다. 뿐만 아니라 다세대, 다가구가 대부분인 지역도 좋은 상권이 아니다. 배후 세대수는 많지만 어린아이들이 대부분을 차지하기 때문이다. 비교적 젊은 중산층이 주류를 이루는 시 외곽 신흥지역 쪽에서 많이 나타나는 상권 형태다. 반면 단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다. 세대수가 많고 주거자 연령도 중·장년, 초·중고생 등 다양하게 분포하고 있기 때문이다. 단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 가장 좋은 주택지 상권이다. 세대수가 많고 주거자 연령, 소득 수준이 비교적 다양하게 분포하고 있기 때문이다. 이러한 상권은 재개발 지역에서 주로 나타나는 형태로 그 규모가 비교적 큰 특징이 있다.

다섯째, 상권력이다. 상권이 번성하는 힘을 상권력이라고 부른다. 이는 모여 있는 점포의 밀집도와 대형 편의시설을 끼고 있을 때 나타난다. 고객들은 상권이 번성한 곳에서 소비하려는 경향이 있다. 따라서 상권력이 약한 곳에 들어가면 안 된다. 이런 곳에 들어가면 100% 망한다.

여섯째, 교통망이다. 상권은 교통망 형성에 따라 번성하기도 하고 쇠퇴하기도 한다. 특히 지하철과 연계 여부는 상권의 흥망과 밀접한 관계가 있다. 우리가 흔히 착각하기 쉬운것중 하나는 대부분 투자자들이 의외로 모든 지하철역을 역세권이라고 생각하다는 것이다. 서울에서 역세권 상권으로 볼 수 있는 곳은 30여 곳밖에 불과하다. 나머지는 그냥 주택가에 위치한 지하철역일 뿐이다. 단순히 지하철역 주변을 역세권이라고 해서 투자했다가는 큰 실패를 맛볼 수 있기에 주의하자.

일곱째, ‘상권의 분절(分節)'이다.

• 장경철 칼럼니스트의 다른 글 보기


• 중앙일보 부동산 전문기자가 전하는 빠르고 정확한 뉴스 [조인스랜드 독점]


• 부동산 전문기자와 연구원들의 생생한 현장이야기 [조인스랜드 라운지]


• 전문가가 분석한 부동산 시장과 개별 종목 리포트 [재테크리포트]


• 그래픽, 동영상과 함께 보는 최근 부동산 이슈 [조인스랜드 뉴스특집]