수익형 부동산시장에 보이지않는 지각변동을 몰고올 상가 권리금 보호방안이 조만간 발표될 예정이다. 이르면 정부가 이달말쯤 이에대한 발표할것으로 보인다.
소위 말하는 상가 권리금이란, 법률상의 용어는 아니지만 임대차 계약과 별도로 영업을 하면서 설치하는 시설이나 장소적 이익, 영업권 등과 같은 유형 무형의 이익과 관련해 임차인간에 지급되는 금전을 의미하는데 1960년대 이후 우리나라 급속한 도시발달 과정에서 상가점포의 수요가 공급을 훨씬 상회하는 상황이 지속되면서 발생한 임차권 프리미엄을 말한다.
금번 상가 권리금 보호방안은 권리금에 대해 부당하게 개입한 상가주인에게 법적인 책임을 지워서 상가임차인의 권리금 회수기회를 보장하고, 법으로 권리금을 명시해 권리금자체를 제도권 안으로 끌어들이는 데 초점을 맞추고 있는 방안이다.
사실 권리금을 둘러싸고 그동안 상가임대인과 임차인간 숱한 갈등과 분쟁으로 대부분의 자영업을 영위하는 상가 임차인들은 법의 보호를 제대로 받지못한채 억울한 피해를 보는 일이 비일비재하게 발생했던게 사실이다.
장사가 잘되어 무형의 가치가 생성되고 영업권에 대한 가치가 형성되면서 자연스레 발생하는 소위 권리금에 대해 그동안 법에서는 거의 간섭을 하지도 보호해주지도 않았던게 사실이었다.
주택과 달리 상가의 경우에는 절대적으로 상가임대인이 갑의 위치를 점하면서 월세는 월세대로 받고, 나중에 임대차기간 만료시에는 나가라는 식으로 임차인에게 정당한 법적방법이라는점을 근거로 하여 임차인의 권리금에 대해 인정하지 않고 사실상 임차인이 나간후 그 권리금을 고스란히 임대인이 취하는 경우도 많아 상가권리금은 그동안 오랜기간동안 논란거리였고 수정보완하여야 할 대상이었음에도 불구하고 마땅한 법적 근거가 없어 사실상 정부가 방치하다시피한 쟁점이었다.
이런 문제점을 정부가 드디어 팔을 걷어부치고 나선 것이다. 정부의 방안대로라면 권리금을 둘러싼 분쟁이 상당부분 감소해 상가를 임차하여 삶을 영위하는 자영업자들의 영업 안정성이 상당부분 강화될 가능성이 높아 긍정적으로 평가되고 또한 이런 방안으로 그동안 불합리하고 억울하게 권리금을 빼앗겼던 상가임차인들에게는 상당한 희소식이 아닐 수 없어 이번 상가권리금 보호방안은 기대가 크다.
이러한 제도에 관련한 정부부처에 따르면 상가 권리금 보호방안은 상가임차인을 보호하는 것이 그 핵심인데 상가 권리금이 현행법에 규정되지 않다보니 그동안은 임차인끼리 암암리에 권리금이 거래되다 보니 권리금을 제대로 돌려받지 못 하는 일이 속출하였던게 사실이다.
다행히 뒤늦은 감은 없지 않지만 정부가 그동안 말많고 탈많았던 상가권리금에 대해 분쟁의 소지를 줄이고 임차인의 정당한 영업권을 일부 인정하고 일부이긴 하지만 상가임대인의 횡포에 제동을 걸 수 있는 방안을 마련한 것은 자영업의 안정성과 활성화에 상당히 긍정적인 영향을 줄것으로 보여 기대를 모으고 있다. 다만 상가권리금 보호방안은 수익형 부동산시장에는 적지 않은 파급력을 가져올 수 있다. 즉 상가분양시장이나 매매시장이 상대적으로 위축될 수 있는 측면이 있다는점이다.
예컨대 상가를 분양받거나 매수하여 임차인을 들이고 월세를 받다가 장사가 잘되거나 하는 경우 임대인은 겉으로는 표현하지않지만 무형으로 형성되는 상가의 영업가치가 임차인만의것이 아니고 자신의 것인것처럼 일부 생각할수 있는것이고 이러한 매력이 상가투자로 흡인되는 요인이 돼왔던 사실이었지만 이번 정부방안대로라면 상가임대인은 사실상 상가 권리금에 대해서는 딴 마음(?)을 품기가 사실상 곤란해지게됐다.
따라서 상가시장에서 상가투자의 매력이 감소할 수 있는 가능성이 충분히 있다. 또한 이렇게된다면 수익형부동산시장의 대표적인 상품인 상가가 오피스텔이나 분양형호텔같은 경쟁 수익형상품에 밀리는 현상이 나타나 상가시장이 위축될수 있는 가능성도 예상된다.
금번대책이 향후 발표가 되고 이후 공청회등을 통해 여러의견을 수렴한뒤 법제정으로 시행된다면 이런 가능성은 현실이 될 수 있다. 따라서 상가에서 오피스텔이나 분양형호텔로 투자자들의 이동과 투자금의 이동이 일부 나타날 가능성도 없지 않다.
초저금리시대에 수익형상품이 투자대세가 되가고 있는 시점에서 갑자기 정부에서 발표할 예정인 상가권리금 보호방안은 수익형 부동산시장에 지각변동을 일으킬수도 있는 적지않은 파급력을 지닌다고 볼수있는 것이다.
수익형 부동산시장에 진입하려는 투자자들의 경우 금번 방안을 당분간 예의주시하지 않으면 안될것같다. 아울러 이제 상가에만 의존하지 않고 다양한 수익형 상품에 대해 공부하고 발품을 팔고 옥석을 가리는 노력을 기울이지 않으면 ‘상가하나 분양받아 월세나 받으며 편하게 노후를 보내자’라고 하는 생각이 독이 될수 있는 시기가 올수도 있다. 수익형부동산시장은 이제 상당한 혼란과 상품간 경쟁이 치열해지고 수익형상품의 옥석을 가리기도 더욱 어려워진 시대가 도래할것같다.
수익형부동산 투자를 고려하시는 분들은 금번대책을 예사롭게 여겨서는 안되고 반드시 추이를 지켜보고 움직여야 할 것이다.
*김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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