어느덧 가을이다. 가을은 부동산의 성수기로 볼 수 있다. 신문매체만 보더라도 매체에 따라서는 수십개의 분양광고가 지면을 매우고 있다. 그 중에서도 눈에 많이 띄는 광고는 상가 분양광고다.
상가광고를 크게 몇가지로 나누면 이렇다. 단지내 상가는 보통 개별 점포의 소개를 통한 입찰경쟁 방식으로 광고가 진행이 된다. 근린상가의 경우에는 기사형 광고 형식으로 개발호재를 주로 부각시킨다. 나머지는 임대가 확정되어서 임대조건을 제시하거나 일정수익을 보장한다는 식의 광고가 있다.
상가관련 전문가들이 분석하는 2007년도 하반기 상가시장의 전망은 '대체로 맑음'이다. 또 현장에 있는 본인도 다소의 차이는 있지만 일정 견해는 비슷하다. 각종 매체에서 상가투자에 관한 주의보가 많이 보인다. 이러한 기사는 분명 상가투자에 좋지 않은 영향을 미치게 된다. 정작 문제는 특정상가의 문제가 상가 전체의 문제로 확대 해석이 된다는 점이다.
여기서 한 가지 짚고 가고 싶은 점은 이렇다. 본인이 알고 있는 바로는 주택이나 토지등 타 부동산에서도 피해사례는 존재하기 마련인데 유독 상가투자에 관련된 기사들은 부정적인 시각이 많다. 물론 투자시 고려할 점이 많은 것은 사실이다. 관련 법들이 강화되고 상가정보업체에서 제공하는 좋은 정보도 있고 상가투자에 임하기 전에 전문적인 상담을 받음으로써 투자의 리스크를 줄일 수 있다고 본다.
그러나 아직도 상가분양업체와 투자자 간에는 '갑' 과 '을'로서 정보의 비대칭이 존재하고 있다. 사실 모든 정보가 공개되면 분양업체의 입장에서는 분명 사업성에서 불리한 것은 사실이다.
그러나 이러한 정보의 비대칭이 상가시장의 투명성과 신뢰도를 떨어 뜨리고 있는 것은 사실이다. 과거 상가시장은 '굿모닝시티 사기분양'이라는 직격탄을 맞았다. 그 이후 투자자들은 상가투자에 대한 부정적인 시각을 갖기 시작했고 지금까지도 그 영향은 실로 대단하다.
상가투자도 충분히 재투자가 가능함에도 불구하고 상가투자는 위험하고 해서는 안되는 상품으로 전락하고 말았다. 다소 긍정적인 일은 최근 상가투자에 관심이 많아지고 있는 분위기는 감지되고 있다. 이 분들의 성향은 상가투자에 직접경험이 없는 분들이므로 의심도 많고 선뜩 투자를 결정하기가 쉽지는 않은 부류다. 이제라도 상가시장은 투명성을 제고하여 객관적인 정보를 제공해야 한다. 과거의 '눈 가리고 아웅'식의 분양은 지양해야 한다.
현실성 있는 수익을 제시하는 것이 오히려 믿음을 줄 것이며 신뢰성 있고 객관적인 데이타를 제시하는 것이 좋을 것이다. 과거처럼 '눈 먼 고객'은 점점 사라지고 있다. 인터넷 등의 보급으로 정보의 비대칭은 점점 사라지게 될 것이다. 투자자들은 변하는데 정작 현장에 있는 변화가 없다. 변화를 두려워 한다면 자연스럽게 도태가 될 것이다.
최근 임차인에 관련된 정보의 비대칭으로 투자시 몇가지 주의를 요한다. 최근 몇 통의 상담 전화를 받았다. 사례를 통해서 무엇이 문제이고 해결방법은 없는지 살펴보겠다.
[사례1]
서울 서대문구에 사는 윤철민(남.40세)씨는 고민이 날로 깊어만 간다. 평소에 상가투자에 관심이 많아 상가를 찾던 중 강남에 모 근린상가가 5년간 임대가 확정된 상가가 있다는 정보를 알게 되었다. 분양사무실에 의하면 5년 임대계약이 되어 있고, 월세를 납기일에 정확하게 잘 내는 상가라며 수익률도 좋으니 대출받아서 사도 손해가 없다는 말만 믿고 계약을 했다.
그러나 잔금일을 얼마남지 않은 최근에서야 임차인이 연체 중이라는 사실을 알았다. 더욱 심각한 문제는 분양가가 19억원이고 융자가 10억원인데 잔금을 치루고 소유권을 이전받는다고 하더라도 월 650만원의 금융비용을 본인이 부담할 처지에 놓이게 된다.
상가투자에서 금융비용은 임대료를 받아서 내는 경우가 일반적인 경우지만 윤씨처럼 임차인이 연체 중인 경우 고스란이 부담을 떠안아야 한다. 윤씨는 물론 임차인의 정보 공개에 관련된 요구를 해야 함에도 불구하고 분양사무실의 말만 믿고 투자를 해서 마음고생이 이만저만이 아니다. 결국 윤씨는 소송을 준비하기로 마음을 먹었다.
위 사례를 보면 윤씨의 경우 사전에 충분한 임차인의 정보를 분양회사에 요구하거나 본인이 알려고 했더라면 이러한 사례를 발생하지 않았을 것이다. 물론 이러한 정보를 알았다면 계약은 물론 이뤄지지 않았을 것이다. 결국 법적인 다툼으로 해결이 필요해 보인다.
윤씨의 사례처럼 임대가 확정이 된 상가라고 하더라도 아무런 의심없이 계약을 해서는 안 된다. 또 이 상가는 임차인의 연체도 문제지만 과도한 융자도 문제다. 가령 임차인이 설령 연체 중이 아니더라도 계약 후에 연체를 한다면 그 또한 문제는 매 한가지라는 것이다. 눈 앞에 제시된 임대조건에 현혹이 되서는 안 된다는 결론이다.
좋은 자리의 상가는 장사가 잘 될 확률이 높은 것이지 무조건 장사가 잘 되는 것은 아니다. 장사는 자리만으로 되는 것이 아니기 때문이다. 운영자의 운영 능력에 따라 목이 나쁜 가게라도 영업 기반이 커질 수 있고, 반대로 목 좋은 자리가 주인 탓에 빛을 못 보기도 한다.
임차인의 경영 수완을 고려, 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 하겠다. 해당 상가에 입점한 첫 임차인이 가게 운영에 최종적으로 실패하면 낭패를 볼 수 있다. 그래서 처음에는 다소 손해를 보더라도 현실적인 임대료를 제시하거나 시간이 걸리더라도 유능한 임차인을 선택하는게 좋다. 이유는 주변으로부터 상가 목이 나쁘다는 부정적 인식을 줄 수 있기 때문이다. 이 경우 나중에도 적정 임대료를 받기 어려울 수 있다.
반면 첫 입점자가 성공적으로 자리잡으면 투자자의 점포에도 무형의 가치가 생겨난다. 따라서 임대인도 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기 임대료와 중기 임대료를 적절한 선에서 책정할 필요가 있다. 예를 들어 상권 형성 때까지는 임대료 부담을 줄이고, 영업 활성화 이후 정상화하는 등의 지혜가 임대인과 임차인 모두에게 도움이 된다.
[사례2]
순천에 사는 장경남(남.62)씨는 한달에 2~3번 정도 서울에 올라온다. 분양주들이 모여 소송을 준비중이기 때문이다.
장씨는 강남 R상가에 퇴직금으로 2구좌를 투자를 했다. 지방에 있어 상가에 대한 정보도 부족했지만 임차인이 확보가 되어 있고 주변이 개발 가능성이 있다고 판단이 되어 투자를 했다. 시행사에서는 5년간 보증금 1000만원에 월 93만원을 보장해준다는 내용이었다. 그러나 막상 임대료를 지급하기로한 2007년 2월 이후 지금까지 임대료지급에 관한 약속을 이행하지 않고 있다. 오히려 보증금이 있으니 차감을 하라는 식의 답변만 있을 뿐이다. 더 황당한 건 막상 이 상가에 들어오려는 업체도 없다고 한다. 이 역시 임차인에 관한 사실 확인을 하지 않은데서 비롯된 결과다.
이 사례는 최근 쇼핑몰 등 상가에서 일정 기간에 일정 수익률을 제시하는 경우에서 발생한 사례다. 만약 분양회사에서 약속한 조건대로만 지켜도 좋은데 약속을 지키지 않는 경우가 발생을 한다.
위 사례처럼 시행사에서 보장하는 몇년간의 수익증서를 발행하는 경우가 대다수이다. 사실 이러한 수익증서는 법적인 효력이 없다는 데 문제가 있다. 위에서 언급한 R상가는 오픈 전에도 충분히 이러한 결과가 예상이 되는 상가였다. 그 많큼 손바뀜이 많은 상가였다.
만약 이러한 수익률을 제시해주는 상가에 투자를 할 경우에는 금융기관에서 지급보증을 해주는 상가에 투자를 권한다. 추가적으로 이러한 조건을 제시할 경우 반드
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