부동산 내용 바로가기 부동산 메뉴 바로가기

로고 & 서비스명


다주택자들의 투자계산법
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
부동산 규제책이 나오게 되면 매도인은 간 곳이 없고, 매수인만 왔다 갔다 하게 된다. 손해를 보고라도 팔겠다는 사람은 없고, 값이 내렸겠지, 생각하는 매수인들만 시장을 오락가락 한다는 뜻이다. 요즘 주택시장이 그렇다.



정부가 8.2부동산대책을 발표하고 나서도 계속 투기세력에 대한 경고를 하자, 다주택자들은 우선 팔려고 하기보다는 일단 관망하는 추세로 돌아서면서 매물이 끊겨 버렸다. 며느리 구박하면 보따리 싸서 친정 가는 격이나 다름이 없으리라.



아무튼 집을 거주수단이 아닌 투기목적으로 사고파는 행위는 이제 끝났다고 보는 게 옳다. 설령 규제로 인해 매매가 위축되더라도 지난 정부와는 달리 부동산을 경기부양 수단으로 쓰지 않을 것이 뻔하다.



최근 2-3년간 전세를 업고 놀던 갭투자와 풍부한 유동성으로 인해 고령층은 물론, 대학생까지 주택투자에 열을 올렸음은 당신도 잘 아는 사실이다. 그러나 이제는 비상이 걸렸다. 보유하자니 금융비용이 부담되고, 팔자니 본전을 받을 수 없으니 어찌해야 할까.



지금 이 시간도 전화통에 불이 난다. 전화상담이나 방문상담 내용은 딱 5가지로 정해져 있다.



1. 손해를 보고라도 팔아야 하느냐?



손해보고 집 팔라는데 좋아하는 사람 있을까? 그러나 사람은 들어갈 때와 물러날 때를 아는 게 중요하다. 정부에서는 집을 여러 채 가지고 있는 사람들은 앞으로 팔라고 이번 대책을 내놨다. 지금은 들어갈 때가 아니고 물러날 때다. 그렇다면 다주택자는 한 채라도 파는 게 답이다.



중요한 것은 집을 살 때 대출이 있거나, 전세를 안고 샀다면 집을 팔아 빨리 갚는 게 순서다. 앞으로 금리도 오를 수 있고, 전세금이 떨어질 수 있어 자칫 부담이 될 수 있다. 전. 월세 보증금도 조정을 받을 시기가 가까워 오고 있다.



2. 언제쯤 팔아야 하느냐?



집값이 오를 때는 잠시 주춤하다가 다시 오르더라. 이번에도 그러지 않을까? 1-2년 끌어보다가 팔겠다는 사람들도 많다. 이번 부동산대책에는 금융감독원까지 가세하여 LTV와 DTI를 조정하고 있다. 돈줄이 짧아지고 있다.



돈줄이 짧아지면 사고자 하는 사람들이 달려들지 않는다. 벌과 나비가 없는 꽃밭은 무용지물이다. 가을에 오곡이 무르익는 것은 바람이 있기 때문인데 바람이 오는 통로를 막아버리면 남자는 여자를 만나지 못하고, 여자는 남자를 만나지 못하는 격이 된다.



3. 임대사업자등록을 해야 하느냐?



사업자가 되면 심적 부담이 따른다. 필자도 사업자지만, 내는 세금이 한두 가지가 아니다. 돈이 문제가 아니라 신고하거나 납부하는 절차도 귀찮다. 세원도 모두 노출되어 세무서가 시어머니로 보인다. 탈세하는 사람은 세무서 지붕만 봐도 오금이 저린다고 하더라.



여유가 있는 사람들은 임대사업자등록을 고려하기도 하지만, 사업자라는 게 세금 내는 기계이기 때문에 이 또한 쉽게 결정할 수 없는 일이다. 팔기도 어렵고, 사업자등록들 하기도 어렵고~ 사랑을 따르자니 스승이 울고, 스승을 따르자니 사랑이 우는 격이다.



4. 지금 집을 사도되느냐?



서울은 대책이 나온 후로 그간 잠시 올랐던 외곽지역은 2-3천만 원 내린 지역도 있고, 강남 급매물은 억 단위로 내린 매물도 있다. 실수요자들은 지금 사도되느냐고 묻는다. 지금 사도되지만, 더 기다려도 값은 오르지 않을 것이니 그리 아시라.



그동안 작은 집 사서 저장해 둔 사람들도 많지만, 금년과 내년에 입주물량도 8만 가구 정도 된다. 주택시장은 그동안 잠시 노래를 불렀던 40여 곳에 대해 총을 쏘아 버렸고, 후속대책까지 연구하고 있으므로 천천히 사도 손해 볼 일은 없을 것이다.



5. 전세보증금이 불안하다.



조정지역이나 투기과열지구에 있는 주택들의 전세보증금 비율은 70-80%선이다. 만일 집값이 20%정도 내리게 되면 전세보증금은 위험하게 된다. 5억짜리 집일 때 현재 보증금은 4억인데 20% 값이 내리게 되면 집값도 4억이 된다. 이런 걸 똔똔이라 한다.



집주인 경제사정이 부실하여 이 집이 경매에 붙여지면 경락가는 3억 정도가 된다. 그렇다면 세입자는 1억을 손해 봐야 한다. 깡통전세는 2000년 초반부터 수없이 있어온 일이다. 주택시장 침체와 깡통전세, 이건 우리나라에만 있는 악연이다.



주택시장은 이제 소문난 잔치가 되어 먹을 게 없게 됐다. 그렇다면 토지시장은 어떤가? 소문이 나지 않은 잔칫집이다. 경기남부의 평택과 강원 평창을 비롯한 관광권이 뜨고 있다. 잔칫집도 먼저 가는 사람이 좋은 음식 많이 먹더라.

 


오늘의 주요뉴스

미디어다음 경제
부동산

    부동산 이슈보기

    금융

      금융 이슈보기

      베스트토론

      더보기
      부동산

        부동산 토론 이슈보기

        금융

          금융 토론 이슈보기