8.2대책 이후 강화된 부동산 규제 제대로 알자
시장의 예상보다 강한 규제를 담은 8.2대책이 발표된 후 부동산시장은 혼란에 빠졌다.
8.2대책 이후 부동산시장에는 어떤 규제들이 언제 어떻게 강화되는지 알아보도록 하자.
강화된 규제
조정대상지역에는 양도세 1주택 비과세 요건이 2년 이상 보유에서 2년이상 보유와 2년이상 거주로 강화되어 8.3 이후 취득한 주택부터 적용이 된다.
2주택자는 양도세 기본세율에서 10%P, 3주택 이상은 20%P가 추가되어 2018년 4.1 이후 양도 분부터 적용이 되기 때문에 2주택 이상 보유자는 내년 4.1 이전에 양도하여야만 중과세를 피할 수 있다.
다만 강남 등 투기지역으로 지정된 12개 지역의 3주택 이상 보유자들은 투기지역의 기존효력이 자동 적용되어 양도세율 +10%p가 8.3이후 바로 적용이 된다.
분양권 전매에 대한 양도세율도 50% 일괄 적용이 되어 2018년 1.1 이후 적용이 된다.
올해 말까지 유예되었던 재건축 초과이익환수제의 내년 부활이 확정되어 올해까지 관리처분계획인가접수를 하지 못한 재건축 단지는 조합이 얻은 이익이 1인당 3천만원을 넘으면 초과 금액의 50%를 세금으로 내야 한다
조정대상지역과 투기과열지구에서는 청약통장 가입 후 2년 경과+납입횟수 24회 이상이 되어야 청약1순위 자격이 되며, 조정대상지역 85㎡이하 75%, 85㎡초과 30%, 투기과열지구 85㎡이하 100%로 청약 가점제도 강화되었다.
투기과열지구에는 재건축 조합원의 지위양도가 전면 금지가 되고 도정법 개정 후 사업시행인가가 나는 재개발 조합 분양권은 관리처분부터 소유권이전등기 시까지 전매제한이 된다.
투기과열지구와 투기지역은 LTV, DTI 40%가 적용이 되고 주택담보대출이 1건 이상인 세대는 30%가 적용되며 투기지역에는 세대당 1건의 대출만 허용이 된다.
그리고 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획을 신고 의무화한 주택거래 신고제가 도입이 되면서 매우 번거롭게 되었다.
투기단속 강화를 위한 특별사법경찰제도 도입하고 불법 전매처벌(1억원)도 강화된다.
8.2 이후 전략은
조정대상지역이나 투기과열지구 대상이 아닌 지역으로 눈을 돌리거나 사업시행인가가 난 재개발 분양권 등 풍선효과가 예상되는 지역은 투자대상이 될 수 있다.
또 조정대상지역이나 투기과열지구에는 청약 1순위 자격과 가점제 적용 확대로 가점점수가 높은 분들은 청약당첨확률이 높아질 수 있으니 무주택 실수요자는 인기지역 청약에 적극 도전을 해보는 것이 좋겠다.
하지만 2-3번에 걸쳐 나올 규제내용이 한번에 담겼기 때문에 예상보다 부동산시장 조정시기가 좀 빨리 올 수 있고 다시 과열이 되면 정부가 언제든지 조정대상지역이나 투기과열지구 추가지정을 할 수 있고 보유세 인상과 분양가상한제 카드를 적용할 수도 있기에 정부의 경고를 무시하지 말고 보유 주택 수를 줄이거나 임대사업자 등록하고 장기보유를 하는 등 향후 리스크에 대한 대응방안을 고려할 필요가 있겠다.
* 조정대상지역 : 총40개 지역(서울 25개구 전지역과 경기 과천.성남.하남.고양.광명.남양주.동탄2, 부산 해운대.연제.동래.부산진.남.수영구.기장군, 세종시)
* 투기과열지구 : 총27개 지역(서울 25개구 전 지역과 경기 과천, 세종시)
* 투기지역 : 총12개 지역(서울 강남.서초.송파.강동용산.성동.노원.마포.양천.영등포.강서, 세종시)