대출규제로 서울집값 잡을 수 있나
다 주택자의 추가대출을 억제하고 차주의 상환 능력 내에서 대출을 받을 수 있도록 하는 내용을 담은 10.24 가계부채 종합대책 후속조치가 발표되었다.
어차피 대출받기는 어렵고 잦은 대책발표로 이번엔 또 무슨 대책일까 궁금하지도 않을 만큼 무감각해지고 있지만 그래도 어떤 내용을 담고 있고 영향을 미칠지 한번 알아보도록 하자.
10.24 가계부채대책 주요내용은
10.24 가계부채대책 후속조치로 26일 금융위원회가 발표한 금융회사 여신심사 선진화 방안에는 신(新)DTI와 DSR도입으로 주택담보대출의 목줄을 더 죄는 것뿐만 아니라 RTI 도입으로 임대업자 대출도 강화하는 내용을 담고 있다.
내년 2018년 1월부터 신(新)DTI가 도입이 된다.
신DTI는 기존의 DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) 산정방식을 개선한 것으로 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 반영하지만 신DTI는 기존대출의 이자뿐만 아니라 원금까지도 더해 대출한도를 결정한다.
DSR(Debt Service Ratio)는 연 소득 대비 주택담보대출과 신용대출 등 기타대출의 원금과 이자를 상환하는 비중을 나타내는 지표로 내년 하반기 은행권에 먼저 도입 후 2019년 2분기 정도에 제2금융권 등 비 은행권에 도입할 예정이다.
그리고 내년 3월부터 연간 임대소득이 일정 수준의 이자 비용이 되어야 대출을 해주는 RTI(Rent To Interest, 임대업자 이자상환비율)이 적용될 예정이다.
RTI는 연간 임대소득을 임대업 대출의 연간이자비용과 임대건물 기존대출의 연간이자비용을 합한 값으로 나눠 구한 것으로 아파트 등 주택은 1.25배, 상가 등 비 주택은 1.5배 이상을 대출 가능기준으로 삼을 방침이라고 하는데 정부의 임대업 등록유도 정책을 저해할 수 있을 것 같다.
아무튼 주택담보대출 2건 이상 보유한 차주에 대한 규제강화와 실수요자를 위한 증액 등 상세내용은 언급하지 않을 생각이니 신문기사나 보도자료를 참고하기 바란다.
결국 대출규제를 계속 강화하겠다는 것인데 어차피 대출규제는 작년부터 계속 하고 있었고 신규로 대출받기는 이미 어려워졌으며 새로운 대출규제내용은 읽어봐야 눈만 아프고 이해도 잘 안될 것이며 대출을 할 때는 은행대출담당자한테 문의를 해봐야 하기 때문이다.
대출규제로 무엇을 얻고 싶은 것인가
대출증가속도를 늦추고 싶다면 목표달성이 가능하지만 서울집값과 가계부채문제를 잡고 싶다면 목표달성은 어려울 것 같다.
강력한 대출규제로 신규대출증가는 둔화되겠지만 대출을 받아야 할 실수요자들은 대출을 받을 것이고 신규대출이 사실상 봉쇄수준인 지금 여유자금이 있어도 대출상환을 하기보다는 지켜보거나 전세를 끼고 투자를 하는 경우가 더 많다.
특히 다 주택과 대출 규제강화로 주택 수를 늘리기보다는 똘똘한 서울 집 한 채를 가지자는 심리가 확산되면서 오히려 서울 아파트가격은 다시 들썩이고 있다.
정부는 수요억제정책만 계속 고집할 것이 아니라 서울은 공급확대노력도 병행되어야 하며 대출상환에 대한 인센티브도 늘리고 예금금리를 올려 시중의 유동자금을 흡수하는 노력도 병행해야 할 것이다.