지난 12월 13일 국토교통부는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 발표 시점이 계속 미뤄졌던 터라 이에 대한 정부의 고민이 적지 않다는 것을 알 수 있었다.
그러나 막상 뚜껑을 열고 보니 임대주택 등록을 ‘활성화’하려는 의지가 과연 있는 것인지 의구심이 들 정도로 실망감이 컸다.
우선 임대주택 등록 활성화 방안 대책의 핵심 키워드를 정리해 보자.
기간 : 8년 이상 주택임대
소득 : 임대소득 연 2000만 원 이하
규모 : 85m² 이하 소형주택
가격 : 6억 원 이하
사실 다주택자들은 지방세 감면 확대나 임대소득세 감면 등에는 큰 관심을 보이지 않는다. 세금에 대한 실질적인 부담은 양도세나 종부세가 크기 때문에 양도소득세 중과배제나 종합부동산세 감면이 오히려 큰 당근으로 작용한다. 그래서 일부에서는 개인주택 양도세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준을 현행 5년 이상 임대에서 4년 이상으로 단축하면 임대주택 등록이 활성화 될 수 있을 것으로 전망했다. 그런데 예상과 달리 개인주택 양도세 중과 및 종합부동산세 합산 배제를 받을 수 있는 혜택 기준은 현행 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 오히려 늘어났다.
정부는 이번 정책을 통해 급격한 임대료 인상이나 이사 걱정 없이 임차인이 최대 8년간 안정적으로 거주할 수 있는 방안을 마련하고자 했다고 한다. 그래서 현재 80만 가구 수준인 등록 민간임대주택을 2022년까지 200만 가구로 늘리는 것을 목표로 하고 있다. 이를 실현하기 위해 정부 규제를 받는 임대주택을 늘려 임차인을 보호하겠다는 것이다.
정부의 계획대로 되기 위해서는 이번 대책으로 다주택자들이 개인주택을 임대 등록해야 한다. 그러나 시장은 냉담하다. 8년 동안 매도를 하지 못하고 임대료 인상도 제한되는 상황에서 섣불리 임대등록에 나서는 사람은 많지 않을 것이다.
더불어 공공임대주택 신규 공급은 최소한 4~5년 후에나 입주할 수 있는 상황이다. 지금부터 공공임대주택 입주시점까지의 공백이 분명 존재하는데 임대사업자들의 등록도 제대로 이루어지지 않는다면 정부가 말하는 ‘이사걱정 없이 한 집에서 4~8년간 거주하면서 이사 및 중개 비용을 절감시켜 줄 수 있다.’는 말은 결국 허공에 떠도는 메아리가 될 수 있다. 또 전월세 시장을 포함한 부동산 시장은 오히려 불안해 질 수 있다.
여기서 우리는 좀 더 현실적인 대안을 찾았으면 한다.
현재 임대등록을 한 경험이 없는 다주택자들에게는 8년이라는 기간이 매우 길게 느껴질 것이다. 이들을 처음부터 장기임대사업자로 등록하도록 유도하기 보다는 4년 단기임대사업자로 등록하게 하고 8년 장기임대사업자로 등록을 할 경우 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 더 많이 주는 것으로 점진적인 방향을 잡는 것이다. 예를 들어 4년 단기임대사업자에는 양도소득세 중과 배제의 혜택을 주고 4년에서 8년으로 전환을 하면 종합부동산세 면제 혜택을 주는 것도 하나의 방법이 될 것이다.
그리고 4년 이후부터 2년 단위로 차등해서 재산세 등 각종 세금 감면과 건강보험료 인센티브를 병행해 간다면 단기임대등록자 수는 분명 지금보다 더 증가할 것이다.
또한 가장 공급이 부족한 서울의 경우 85m² 이하 소형주택, 6억 원 이하에 해당되는 주택의 수가 수도권과 지방에 비해 매우 적다. 이 역시 규모와 가격의 범위를 상향 조정해서 적극적으로 임대주택 등록을 유도하는 것이 바람직하다.
정부는 2020년까지 임대사업자 등록이 부진할 경우 임대 등록을 단계적으로 의무화한다고 한다. 결국 정부의 예상과 달리 등록이 저조할 경우 임대차 시장은 3년 동안 또다시 불안한 상황에 방치된다. 등록이 의무화하기 전에 다주택자들이 미리 전월세를 상향 조정한다면 그 피해는 고스란히 서민들이 떠안아야 한다.
‘모 아니면 도’ 라는 식으로 2018년 4월 전까지 매도를 하든 8년 동안 주택임대 등록을 해서 혜택을 받든 결정하라고 밀어 붙이기보다는 적극적인 의지로 단기임대사업자 등록을 유도해 불안한 시장을 안정화 시켰으면 하는 바람이다.