-도면으로 상가 분양받을 때 주의사항-
상가 분양사무실에 가게 되면 언제나 바둑판처럼 쪼개놓은 도면을 볼 수가 있다. 그 도면을 보고 자신이 원하는 위치를 골라 분양계약을 체결하기 때문에 도면이야말로 위치가 지정된 유일한 증표라고 봐야 한다.
점포의 위치는 출입구나 에스컬레이터의 설치장소에 따라 많은 가격차이가 난다. 따라서 점포를 분양받을 때는 사람의 이동경로를 예상하고, 자신이 선택한 업종에 맞는 마땅한 자리를 골라 분양을 받아야 한다. 한적한 구석에 있는 점포를 분양받을 사람이 이 세상 어디에 있겠는가?
그런데 입점 때 자신이 분양받은 점포의 위치가 변경이 되어 한적한 곳에 있다면 어찌해야 할까? 나쁜 자리에서 좋은 자리로 옮겨졌다면 몰라도 좋은 자리에서 나쁜 자리로 2미터가 옮겨졌다면 결혼식 날 선봤던 신랑이 오지 않고 다른 사람이 오는 셈이다.
-사례-
甲은 A회사에서 분양하는 상가의 2층 점포 21호를 분양받았는데 입점 무렵 등기를 할 때 보니 25호로 바뀌어 있었다. 어찌된 일이냐고 물어봤더니 “사정상 호수만 변경됐을 뿐 위치는 변경되지 않았다”고 설명하므로 이를 믿고 소유권이전등기를 치뤘다.
그런데 입점 때 보니 자신이 분양받은 점포는 에스컬레이터의 반대편인 한적한 곳에 있었다. 甲은 이럴 수가 있느냐고 따지면서 계약을 해제해 달라고 하였지만 A회사에서는 계약서에 기재된 “건축물의 설계변경 또는 허가조건 변경 등으로 분양물건의 위치・면적・구조・경관 등이 변경될 수 있다”는 조항을 제시하면서 계약해제를 거부했다.
甲은 A회사가 점포를 분양한 후 인근 토지를 매입하여 상가구조를 늘리는 바람에 위치가 약간 비켜간 사실은 인정이 되나, 수분양자의 동의 없이 당초 계약보다 불리한 곳에 임의로 제공한 점포의 계약은 해제돼야 한다는 주장을 들어 소송을 제기할 수밖에 없었다.
등기까지 완료한 점포인데 몇 미터 점포의 위치가 밀렸다는 이유로 계약해제가 될 수 있을까. 당신이 법관이라면 어떤 판결을 하시겠는가?
1. 계약서상에 “설계변경과 허가조건 등이 변경될 때에는 위치나 면적・구조 등이 변경될 수 있다”라고 기재되어 있으므로 계약해제는 불가능하다.
2. 점포란 고객들의 동선을 살펴서 유리한 위치를 보고 분양받기 때문에 위치가 몇 미터 밀려서 이동이 되었다면 해제할 수 있는 사유에 해당된다.
3. 계약해제는 어려운 일이고, 분양가를 조절해야 하거나 합의적으로 해야 할 뿐이다.
-법원의 판결-
결론부터 살펴보면 법원에서는 “점포의 위치를 지정해 분양한 경우에는 부득이하게 상가구조를 변경해야 할 사정이 생기더라도 계약에서 정한 조건과 같거나 유사한 위치의 점포를 제공해 줘야 한다.”라고 판결하였다.
재판부는 판결문에서 “점포의 위치를 지정한 형태로 체결된 분양계약에서 분양점포의 위치는 계약의 중요한 요소”이고 “상가규모의 확대나 설계변경과 같은 사정으로 부득이하게 상가의 구조를 변경하더라도 수분양자의 동의를 얻었다. 라는 등 특별한 사정이 없는 한 분양계약에서 정한 조건과 같거나 적어도 이와 유사한 위치의 점포를 제공해야 할 의무가 있다”라고 밝혔다.
재판부는 이어 “A회사는 분양계약에서 정한 변경 전 점포를 제공하라는 甲의 요구를 무시하고 에스컬레이터와의 거리 및 고객들의 동선 등에 비춰 계약보다 불리한 곳에 있는 점포를 제공했으므로 이는 분양계약에 따른 적법한 이행을 하지 않은 것이므로 계약을 해제한다.”라고 판결하였다. 2번이 정답입니다.
-계약변경-
점포계약 뿐 아니라 요즘은 아파트 분양계약에도 공사 도중 여건변화로 구조 등 변경계약이 많아지고 있는 실정이다. 설계변경이나 허가조건의 변경 등에 따른 시행사측의 요구에 의해 이루어지는 일도 많다.
인테리어 제품 중 한 가지를 바꾸려면 수분양자들의 동의를 얻어야 하기 때문에 일일이 사진을 찍어 편지로 가, 부를 묻는 식으로 동의를 구하기도 한다. 자재의 변경 등이나 모양을 바꾸는 일은 수분양자들에게 손해를 끼치지 않으나 중도금변경이나 잔금변경 문제만은 분양사항 중 중대한 문제이기 때문에 수분양자 동의 없이 시행사 마음대로 할 수 없다.
중도금 후불제로 계약했으나 회사 사정이 어렵게 되자 직불을 요구하는 변경계약도 있고, 중도금 중 일부 금액에 대하여 무이자로 해줄 테니 지체상금을 포기해달라는 조건변경도 있다. 이러한 변경계약은 이해가 엇갈리게 되므로 그 내용을 잘 살펴봐야 한다.
공사도중 조건 등 변경계약에 동의를 해 주면 다시 새로운 계약을 하게 된 것이므로 나중에 항의를 할 수 없게 되고, 번복할 수도 없다. 건설회사에서는 깨알처럼 기재된 분양계약서의 조항을 들먹이는 수도 있으므로 이런 항목도 세밀히 살펴봐야 한다.