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윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
인생은 바느질과 같은 것이다. 한 바늘, 한 바늘 꿰매가는 것이 우리들의 삶이요, 생활이다. 우리들의 재산이 불어나는 속도도 한 바늘, 한 바늘 꿰매가는 것이기에 오늘도 당신은 작은 바늘구멍 같은 세상에서 열심히 일을 하시리라.



그런데 요즘 돈줄이 짧아지고 있어 살기가 여간 팍팍한 게 아니다. 왜 돈 줄이 짧아졌을까? 주택시장을 막아버렸기 때문이다. 경제에서 주택시장은 팔당댐이다. 팔당댐을 막아 버리면 논밭은 물론이고, 상수도까지 마르게 된다.



돈은 돌고 돈다. 시장경제는 물 흐르듯 놔둬야지 인위적으로 막게 되면 막을 때는 돈이 없어 애로를 겪게 되고, 언젠가 터지게 되면 홍수를 만나게 된다. 이럴 땐 돈 조절을 잘하는 사람이 성공하게 돼있다.



강원도 어느 민박집에 손님이 들었다. 이틀 숙박하기로 하고 20만 원을 냈다. 민박주인은 오랜만에 돈 구경을 하자 기뻐서 얼른 이웃 세탁소에 밀린 이불 세탁비 20만 원의 외상을 갚았다. 세탁소 주인은 너무 고마워서 어쩔 줄을 몰랐다.



세탁소 주인은 단숨에 돈 20만 원을 들고 수퍼로 뛰어가 식료품비 외상을 갚았다. 수퍼 주인도 고맙다고 넙죽 절을 하면서 그 돈을 들고 민박집으로 뛰어가 20만 원의 차용금을 갚았다. 돈이 다시 제자리로 돌아온 것이다.



잠시 후 손님은 마음이 변해 민박을 하지 않고 그냥 가겠으니 지불한 민박료 20만 원을 돌려 달라고 했다. 민박주인으로서는 돌려주지 않을 수도 없는 일이다. 그래서 20만 원을 돌려줬다. 결국 돈 번 사람은 아무도 없는데 세탁소와 수퍼의 채권채무는 없어진 것이다.



이게 바로 돈의 흐름이다. 그런데 금년 들어 돈줄이 눈에 띄게 짧아지고 있다. 집이 안 팔리니 돈이 돌지 않고, 투자도 식어가고 있다. 주택시장에서 돈이 나와 토지시장으로 가고, 상가시장으로 가야하는데 딱 멈춰서버렸다.



금융지원까지 끊겼다. 집을 살 사람 10명 중 6명은 금융지원을 받아야 하는데 가계부채 핑계로 대출문턱을 높여 이 또한 쉽사리 접근할 수 없는 일이다. 집을 사놨어도 문제다. 살던 집이 안 팔리니 새 집으로 갈 수 없다.



집이 안 팔려 이사를 갈 수도 없고, 다른 곳에 투자도 할 수 없고, 대출문턱이 높아 자금 융통이 어렵다면 어찌해야 할까? 이런 위기를 잘 이겨내는 사람은 성공하고, 이겨내지 못한 사람은 손해를 보게 된다.



이럴 때는 단거리 게임을 포기하고, 장거리를 봐야 한다. 남북관계는 좋아져도 산업. 통상. 정보. 제조 등 모든 경제분야가 멈춰서 있기 때문에 3-5년을 버틸 수 있도록 재무구조를 바꿔 짜야 한다.



새 아파트 입주를 못할 때에는 미리 건설사에 이야기를 해서 입주기간 연장을 받고, 연체이자를 부담하는 게 좋다. 설사 계약금을 몰수당하더라도 입주하지 않는 게 이익이라면 그 길을 택하는 게 옳다.



잔금도 내지 않고, 입주도 하지 않으면 건설사와 대출은행에서는 중도금 대출에 대해 법적조치를 하게 되고, 일이 그렇게 되면 재판까지 걸려 큰 손해를 보게 되므로 미리 합의를 해두는 게 현명한 방법이다.



전세금을 내려 줘야 할 때도 임대인은 미리 임차인을 만나 협조를 구해야 하고, 내림 폭이 작도록 사정해야 한다. 전세금 시세가 1억 떨어졌다 해도 임대인이 잘하면 돌려받지 않고 그대로 사는 사람도 많더라.



다주택자로서 대출이자가 연체되면 해당주택만 경매가 된다. 요즘은 포괄근저당이 아니라 해당 부동산만 경매를 넣을 수 있는 한정근저당이므로 크게 걱정하지 말고, 단돈 10만 원이라도 늘 갚아가면서 경매를 연장시켜야 한다.



1억의 여윳돈이 있는데 주택시장은 무서워서 못 가겠고, 상가는 돈이 적어 어림도 없으니 어디로 가야할까? 토지시장은 문이 열려 있고, 대출문턱도 옛날 그대로다. 1억으로 토지투자를 할 수 있느냐고? 물론, 할 수 있다.



수도권 토지시장 투자는 2-3억대 투자가 유행이다. 농구공이 너무 크면 바구니에 들어가지 않는다. 바구니에 들어가기 좋은 투자는 농구공만 해야 한다. 그게 2-3억이나, 3-5억 대다. 공을 넣을 수 있는 바구니는 평택에 있다고 말씀드렸다.



먹이를 잘 먹는 새는 높이 날지 않는다. 땅을 보고 걷거나 날아다니는 새가 모이를 더 먹는다. 불경기는 샌 바람과 같다. 바람이 샐 때는 높이 날면 위험하다. 지금처럼 세상이 남북관계에만 치우치고 경기가 좋지 않을 땐 땅과 가까이 있는 게 유리하다.



당신은 현명한 사람이다. 잠시 어려움을 이겨내면 좋은 세상이 돌아오고, 다시 부동산은 값이 올라 전 고점을 회복할 것이다. 집은 한 채면 족하다. 집을 사놨거든 얼른 평택으로 뛰어라. 그리고 땅을 사둬라.


 


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