8ㆍ2부동산대책 시행 1년, 무엇이 달라졌나

과유불급, 양극화 심화되다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2018.08.05 21:29

문재인 정부 출범 후 부동산을 잡겠다는 강한 의지를 담은 강력한 8ㆍ2대책이 발표된 지 1년이 지났다. 초강력 대책이라는 8ㆍ2대책 후 1년 동안 부동산시장은 어떻게 달라졌는지 이야기해보도록 하자.

8ㆍ2대책은 어떤 대책인가 서울 25개구 전 지역과 과천, 세종 등이 투기과열지구에 포함되었고 강남4구와 용산 등 11개구와 세종시가 투기지역에 포함되면서 대출규제가 더 강화됐다. 또한 조정대상지역 대상으로 다 주택 자 양도세 중과와 양도세 1주택 비과세 요건 2년거주 강화, 분양권 양도세 50% 일괄적용 등 강력한 규제가 적용됐다.

그 뿐만 아니라 재건축 초과이익환수가 부활하였으며 정비사업 재 당첨금지도 강화되었다. 주택거래신고, 전매제한 등 거래제한과 양도세 중과 등 세금규제, 초과이익환수 등 개발이익규제, 대출규제 등 다양한 분야에 대한 규제가 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이라는 퍼즐에 맞춰서 적용되는 잘 만든 대책이 8ㆍ2 대책이다.

하지만 과유불급(過猶不及), 지나친 대책은 모자라는 것보다 못하다. 잘 만든 대책이지만 시장반응을 무시한 많은 규제를 쏟아 붙는 바람에 무슨 대책이 포함되었는지 기억하기도 어렵다. 차라리 시장반응에 따라 나누어서 발표하였더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 남는다.

8.2대책 시행 1년이 지난 지금 부동산시장은 어떻게 바뀌었을까. 김현미 국토교통부 장관은 “최근 주택시장은 8.2대책 효과가 본격화 되고 있다. 재건축 규제 정상화, 입주물량 증가 등의 영향으로 전반적인 안정세를 유지하고 있다”고 말했다.

8ㆍ2대책이 발표된 후 1년이 지난 2018년 8월 서울과 지방 부동산시장의 양극화는 더 심화됐다. 부동산을 잡는 마지막 카드라는 종합부동산세 인상안이 발표되자 오히려 강남 등 서울 주택시장은 다시 움직이고 있다.

강남만의 문제가 아니라 재개발구역은 물건 찾기가 하늘의 별 따기이고 일반 아파트도 매물이 눈에 띄게 줄어들면서 3월 이후 주춤하던 호가가 다시 오르고 있다. 더 떨어질 것으로 기대하던 매수자와 일단 지켜보자던 매수인의 팽팽한 줄다리기는 매도인 쪽으로 기울어지면서 매도인을 매물을 회수하거나 호가를 올리는 반면 매수인은 지금이라도 사야 하나 당황해 하는 기색이 역력하다.

하지만 이런 분위기는 어디까지는 서울과 수도권 인기지역 이야기이다. 대구, 세종 등을 제외한 대부분 지방 부동산시장은 한 겨울이다. 특히 내수경기 침체와 경쟁력 약화로 어려움을 겪는 울산, 거제, 창원, 구미, 포항, 군산 등 산업도시의 부동산 침체는 더 심각하다.

이렇게 서울과 지방의 양극화가 심화된 이유는 주택가격 상승의 시차와 피로감 등 여러 이유가 있지만 부동산대책의 부작용으로 인한 왜곡인지를 빼 놓을 수 없다. 정부는 강남을 잡기 위해 다 주택 보유자에 대한 규제강도를 높였지만 시장은 보유가치가 높은 강남 등 서울 부동산은 보유하고 보유가치가 낮은 지방 주택은 정리하면서 정부의 바램과 반대의 양극화가 발생한 것이다.

궁극적으로는 정부는 시장을 이길 수는 없다. 투자를 잘못해서 죽은 사람은 있어도 투자를 안 해서 죽은 사람은 없다. 투자자는 타당성이 안 나오면 투자하지 않고 기다리면 된다. 거래량 감소와 부동산시장 침체로 인한 세수감와 새 아파트 공급물량 감소, 내수경제가 침체, 전세 난 등의 부작용은 정부가 다시 감당해야 할 문제다.

정부는 신이 아니다. 국가권력이 모든 문제를 완벽하게 해결할 수는 없다. 물가상승 정도의 아파트 가격 상승은 인정해주면서 투기억제를 위해 필요한 최소한의 시장개입을 하는 것이 지나친 개입보다는 더 나을 수도 있다.