말복이 지나도 더위가 여전하다. 복날을 일부러 챙기는 편이 아닌데 이번에는 하도 더워서 삼계탕을 먹기로 했다. 그날 간 식당은 나름 유명한 곳이었지만, 시골집에서 맛본 ‘닭국’이 계속 생각났다. 몇 년 전 지인의 초대로 휴가를 간 시골집에서 지인의 어머니가 시골 닭을 잡아 닭국을 끓여 주셨다. 인삼을 듬뿍 넣고 끓인 국물은 대추와 함께 녹아 진하고 뿌옜다. 닭고기는 시골 닭이라 뻣뻣했지만 씹다 보니 깊은 맛이 우러났다.
그날 이후로 투박한 사발에 시골 특유의 넉넉한 인심을 담아낸 닭국 한 그릇이 아직도 간간히 생각난다. 음식과 부동산의 공통점이 있다면 보기에는 별로여도 시간이 지날수록 가치가 올라갈 수 있다는 것이다. 특히 부동산은 투자의 관점에서 최소 몇 년은 두고 봐야 하므로 첫 모습만으로 판단하면 안 된다. 가장 대표적인 것이 재개발·재건축 대상 물건이다.
이런 관점에서 오늘은 본격적으로 들어가서 아파트를 선별하는 기본 공식에 관해 얘기해 보겠다. 특히 재건축 대상 아파트를 함께 곁들인 부동산 레시피로 맛있는 투자를 해 보도록 하자.
오르는 아파트 공식 첫째, 유명할수록 오른다.
재건축하면 떠오르는 아파트는 대치동 은마, 잠실 주공 5단지가 대표적이다. 정부가 “다주택자에 대한 규제를 강화하겠다”고 발표하자 사람들은 ‘똑똑한 한 채만 가지고 있어야 하겠다’는 생각을 하기 시작했다. 똑똑한 한 채라면 역시 서울 강남의 아파트만 한 것이 없으니 그 지역으로 투자가 몰리고 값이 오르는 것은 당연한 결과다.
실제로 8.2대책이 발표된 후 강남구 압구정동 40평대 아파트가 6개월 만에 5억 원이 올라 20억 원에서 25억 원이 되었다. 강남구 압구정동은 대표적인 부촌이다. 부촌이라는 이미지에 한강까지 인접한 지리적 특성상 가지고 있으면 계속 오른다는 믿음이 있다. 호재가 있으면 호재가 반영 돼서 오르고 악재가 있으면 밑으로 떨어지지 않고 버티는 것이다. 이게 바로 유명한 지역의 아파트가 가진 힘이다.
둘째, 개발 호재가 있으면 오른다. 서울 한복판에 있는 용산은 풍수지리로도 교통망으로도 최고의 입지 중 하나다. 용산의 한남뉴타운은 재개발 사업이 추진되고 있다.
필자가 처음 부동산을 시작할 때 이 지역의 낡고 허름한 빌라가 한 평에 2000만 원을 넘자 지역 주민과 중개업자들은 “평당 1500도 비싼데 2000이면 너무 올랐어요”라고 했다. 다시 3000을 넘자 “이제 더 못 올라요”라고 했고, 5000을 넘자 “미쳤어요!”라고 했다. 이곳은 언뜻 보면 아직 낡은 동네고 주거여건도 나쁘다.
개발 호재는 조금만 관심을 가지면 누구나 알 수 있다. 정부에서는 각종 보도자료를 통해 향후 어디가 개발 호재를 가졌는지 친절하게 안내해 준다. 예를 들어 ‘2030도시기본계획’을 살펴보면 대략 22개의 지역이 개발의 수혜지역이 되리라는 것과 ‘도시재생 선도 지역’을 찾아보면 27개의 주요 지역을 확인할 수 있다.
셋째, 이주수요가 있으면 오른다.
재건축이나 재개발 사업을 진행하게 되면 이주수요가 발생할 수밖에 없다. 이주수요에 의한 가격상승을 예상할 때 이주수요의 인원수와 이주지와의 거리를 검토한다. 이주수요의 판단은 우선 세대수가 1000세대를 넘는지 본다. 이주지와의 거리는 직선거리 4Km를 기준으로 판단한다. 재개발·재건축 이주수요의 정확한 진행 상황을 파악하려면 서울시에서 운영하는 ‘재개발, 재건축 클린업 시스템’을 방문하면 된다.
마지막으로 교통여건을 빼놓을 수가 없다.
교통 여건 개선은 주거 선호도와 입지 조건이 향상되어 주변에서 인구가 유입되는 효과를 가져 온다. 교통 여건 개선에 대한 평가는 지하철이 2년 내 착공하거나 현재 공사 중인가, 경전철 개통이 확정되었거나 1년 내 착공 예정인가, 터널 개통이 1년 내 착공하거나 개통일이 확정 되었는가 등을 살핀다. 이 중에서 두 가지가 겹치면 투자가 적합하고, 한 가지면 판단을 보류하거나 좀 더 검토해봐야 한다. 하나도 없으면? 물어보나 마나다.
오늘은 아파트 가격이 오르는 네 가지 법칙에 대해 정리해 보았다. 이 공식은 재개발·재건축 대상 아파트를 선별할 때도 참고하면 된다. 물론 이 법칙이 무조건 가격이 오르는 마법의 공식은 아니다. 다만 이미 시중에 공개된 정보만으로도 어떻게 의사결정을 하는가에 따라 결과가 달라진다.
만약 당신이 투자를 고려중인 아파트가 있다면 현재의 가격만 보지 말고 5년 후, 10년 후에 얼마나 가치가 올라갈지를 따져봐야 한다. 다시 말해 씹을수록 깊은 맛이 나는 ‘닭국’처럼 진국인 부동산은 시간이 지나야 그 진가를 알 수 있다.