사업을 하는 J씨는 5년 전 지인의 소개로 경기도 포천군에 임야 1000평을 매입했다.
최근 땅값이 많이 올라 사려는 사람들이 생기자 매도를 고심하던 중 J씨는 지금 땅을 팔면 양도세가 60%나 된다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다.
알고 보니 J씨는 토지 소재지나 그 연접 시군구에 살지 않는 부재지주여서 비사업용 토지가 되어 양도세가 중과된다는 것이었다. 그러나 사업용 토지가 되면 장기보유특별공제도 받고 일반과세가 되어 세금 차이가 상당하다. 양도차익이 1억원인 J씨가 비사업용 토지 상태에서 양도하면 세금이 6000만원 가까이 나오지만, 사업용 토지가 되면 3000여만원으로 절반이나 줄어들게 된다.
그는 자신의 토지를 사업용 토지로 전환하는 방법이 없을까 고민하기 시작했다.
[[비사업용 토지인지 먼저 판정]]
2007년 1월1일부터 양도하는 비사업용 토지는 양도세가 60% 중과된다. 따라서 현재 토지 소유자들은 자신의 땅이 비사업용인지, 사업용인지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.
주말농장(1000㎡ 이하)을 제외한 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 재촌과 자경 요건을, 임야는 재촌 요건을 갖추면 사업용 토지로 인정된다. 그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다(개발제한구역 및 녹지지역은 제외). 나대지와 잡종지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.
재촌은 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주해야 인정된다. 예를 들어 포천군에 토지가 소재한다면 포천군이나 화천군, 철원군, 연천군, 가평군, 의정부시, 동두천시, 남양주시 등 연접한 곳에 거주해야 한다. 그러나 서울시처럼 행정구역이 구로 구분돼 있는 지역은 구와 연접해 있어야 인정된다. 서울시 전체가 의정부시와 연접해 있는 것이 아니고 도봉구나 노원구가 연접지역이 된다.
자경은 농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 본인 이름으로 농지원부가 있어야 함은 물론이다. 2008년 1월1일부터는 농지은행에 8년 이상 임대 혹은 위탁한 경우도 자경으로 인정된다.
재촌과 자경은 전체 보유기간 중 일정 기간 이상을 충족해야 한다.
◎보유기간이 5년 이상일 때
양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정된다.
◎보유기간이 3년 이상 5년 미만일 때
양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌 및 자경한 것이 된다.
◎보유기간이 3년 미만일 때
보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족하면 사업용 토지가 된다.
[[재촌 및 자경으로 사업용 토지로 전환하려면]]
예를 들어, 다음 토지가 비사업용 토지(부재지주 농지)에 해당되는지 판정해보자.
-’00.11.1 농지A 취득
-’00.11.1~’03.4.30 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’03.5.1~’05.10.31 이농하여 재촌 및 자경하지 않음
-’05.11.1~’06.11.31 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’07.11.1 농지A 양도
농지A는 양도일 직전 3년 중 1년만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않았고, 양도일 직전 5년 중 2년 6개월만 재촌 및 자경하였으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하지 않은 것에 해당되며, 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않았다. 따라서 농지A는 비사업용 토지가 된다.
농지A를 양도 시 사업용 토지로 인정받으려면 지금이라도 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시군구에 거주지를 옮기고 자경하면서 2년이 지난 후 양도하면 된다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌 및 자경 요건을 충족하는 셈이 되기 때문이다.
[[재촌ㆍ자경이 아니어도 사업용 토지로 인정되는 경우]]
◎무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 200평(660㎡)이내의 토지-이 때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다.
◎2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지-2007년 1월1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 된다.
◎2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지
◎2005년12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지
◎공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지
◎공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황?취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우 등
[[건축물을 지어도 사업용 토지로 전환돼]]
재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어도 사업용 토지로 전환된다. 주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축 바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다. 예컨대, 건축 바닥면적이 100㎡(30평)라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보존지역에서는 1000㎡까지, 도시지역에서는 500㎡까지 부수토지로 인정된다.
그러나 별장(대지 면적이 660㎡ 이상이거나 건물의 연면적이 150㎡ 이상, 기준시가 6500만원 이상)으로 분류되면 사업용 토지로 인정받을 수 없다.
펜션(연면적 150㎡이상이거나 객실 8개 이상은 숙박업 등록 의무화, 그 이하는 주택으로 분류)이나 상업용 건축물은 건축 바닥면적에 용도지역별 적용비율(비도시지역은 7배)을 곱한 면적이 부수토지로 인정된다.
건축물을 짓더라도 2년 이상 보유 후 양도해야 누진세율(9ㅡ36%)이 적용된다. 1년 미만 보유 후 양도하면 세율이 50%, 1년 초과 2년 미만은 세율이 40%나 되기 때문이다.
나대지는 건축허가만 얻으면 되지만 임야나 농지는 먼저 전용허가를 얻어야 한다. 농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인이 하기가 어려운 점이 많아 건축설계사에게 의뢰하는 것
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