가파른 기준금리 인상으로 불패라 생각했던 집값이 순식간에 떨어지면서 패닉으로 시작한 2023년 상반기가 상승전환으로 마무리되면서 하반기를 맞이하였다.
상반기 동안 부동산시장에서 큰 이슈가 되었던 5대 부동산 핫 이슈를 통해 하반기 시장 전망도 함께 해보는 시간을 가져보자.
▶금리
한국은행 기준금리는 3.5%에서 3연속 동결되면서 사실상 인상 마무리로 들어가는 분위기다. 지금 생각해보면 3.5% 기준금리 수준이 문제가 아니라 3.5%까지 가는 과정 속도가 문제였다.
예상을 뛰어넘는 빠른 속도로 올라가면서 불확실성이 커지자 놀란 심리가 집값하락을 주도한 것이다. 예상처럼 하반기에도 동결이 유지된다면 금리가 주택시장에 영향을 주는 변수가 되지는 않을 것 같다.
다만 1-2차례 금리인상을 예고하고 있는 미국의 금리인상으로 인해 한국은행이 조금이라도 금리인상을 할 경우 다시 불확실성이 커지면서 상승분위기는 다시 하락으로 전환될 것이다. 반면 혹시라도 0.25%p라도 인하할 경우 다시 초조해진 매수자들이 몰리면서 상승폭이 커질 가능성이 높다.
▶전세
상반기 전세사기는 우리를 가장 마음 아프게 했던 이슈다. 전세사기 특별법까지 나왔지만 전세사기를 당한 피해자들의 물질과 심리적 상처를 아물게 하기에는 역부족이다.
피해자들이 하루 빨리 사기지옥에서 탈출할 수 있도록 잊지 말고 지속적 지원이 필요하며, 전세사기 예방을 위한 안전한 계약 시스템 만들기에 온 힘을 써야 할 것이다.
2021년 하반기 전세가격 왜곡이 가장 심했던 만큼 하반기 전세시장은 전세금 하락으로 전세금을 돌려주지 못하는 역 전세문제가 우리를 괴롭힐 것 같다.
전세금 반환 대출의 DSR을 완화해주는 정책지원이 7월 나올 것으로 예상하지만 역 전세 문제를 근본적으로 해결하기는 역부족인 만큼 하반기 역 전세로 인해 집값 상승의 발목을 잡을 가능성이 높다.
▶부동산 정책
강남3구와 용산구를 제외한 나머지 규제지역을 전면 해제한 1.3대책으로 추락하는 집값의 반등에 성공했다.
큰 폭의 하락이나 상승이 없는 한 하반기 부동산 정책은 내년 4월 총선을 앞두고 시장을 자극할 우려가 있는 규제정책은 최대한 자제하면서 지역민심을 위한 GTX 등 지역 개발정책에 집중 가능성이 높다.
▶미분양
2022년 1월 21,727호에서 1년만에 75,359호로 3배 이상 급증한 미분양은 PF대출 부실로 이어지면서 금융시장을 흔들었다. 사실 1.3대책은 부동산시장의 불길이 금융시장으로 번지는 것을 막기 위한 고육지책이었다고 봐도 과언이 아니다.
미분양 증가는 멈추고 소폭 하락하면서 5월 전국 미분양은 68,865호를 기록했다. 국토교통부가 위험수준이라는 6만2천호를 상회하는 수준이어서 안심할 수는 없지만 신규 분양물량이 줄어들기도 했고 청약시장 분위기도 조금씩 살아나면서 하반기 미분양은 6만호 수준에서 머무를 가능성이 높다.
▶거래량
아파트 거래량은 꾸준히 증가하면서 회복을 하는 모양세다. 다만 증가폭은 점점 둔화되면서 탄력을 받지 못하고 있다. 집주인인 매도자들은 급매물이 소화되고 규제가 풀리자 호가를 올리고 있지만 집을 사려는 매수자들은 일정 부분 회복한 집값이 여전히 높은 수준이라 생각하고 있다.
매수자들은 경기와 금리, 전세 불확실성이 해소될 때까지 적극적으로 움직이지 않겠다는 생각을 많이 하고 있어서 당분간 팽팽한 줄다리기 게임이 지속될 가능성이 높아 하반기 거래량은 6월 보다 소폭 높은 수준에서 횡보할 가능성이 높다.
전체적인 하반기 주택시장은 큰 폭의 상승도 큰 폭의 하락도 아닌 보합세 가능성이 높다. 단, 지역별로는 온도차이가 있어 서울 수도권 청약시장이나 재건축 등 호재가 있는 인기지역, 세종, 송도 등 작년 많이 하락했지만 인프라가 좋은 지역, 대규모 개발호재가 있는 경기 남부권 등의 강세흐름은 하반기도 이어질 것 같다.
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김인만 부동산경제연구소