주식과 부동산의 수익비교에서 상승률을 단순 수치로 분석하는 경향이 있다.
예를 들면 모 증권사 분석자료에 따르면 1990년부터 2000년까지 거래소 5개 핵심우량 종목인 POSCO,SK텔레콤,한국전력,현대자동차,한국전력등에 투자했을때 평균수익률이 417%일때 강남 지역 아파트 가격 상승률은 167%이므로 주식이 수익이 더 높다고 한다.
하지만, 이러한 단순 수치비교에는 모순이 있다.
예를 들어 1990년도에 1억을 5개 종목에 투자했을때 2000년도 까지 주식 투자자의 자금회수는 전혀 없이 단순하게 증권예탁원에 보관되어 있는 종이만 1억에서 4억1천7백만원이 된것이다. (증권회사 상승률 수치계산때는 배당금도 재투자로 계산한다)
즉, 투자자는 투자를 했지만 보유기간 내내 1억이라는 자금은 증권시장에 묶여 있는 셈이다.
그러나,주식대신에 강남 아파트에 1990년도에 1억을 투자했을때 매입과 동시에 전세를 5천에 놓았다고 한다면 실 투자금액은 5천만원이 되는 것이고 매매가 기준으로 강남지역 아파트가 167% 상승되었기 때문에 실제 수익률은 334%가 되는 것이다.
[[시간 갈수록 수익률 무한대로 커지는 게 부동산]]
더욱이 전세가격은 2년차마다 임대차 계약이 새롭게 체결되면서 아파트 가격 상승에 맞추어 상승했기에 투자자금 회수는 시간이 갈수록 늘어나서 수익은 무한대로 커져가는 것이 부동산이다.
이를 수치로 계산해보면 2년마다 전세보증금이 매매가 따라 상승했고 매매가 대비 전세비율이 50%라고 본다면 강남아파트의 10년간 매매가(연 평균16.7%상승)와 전세가 비율(매매가 대비50%가정)을 살펴보면 매우 흥미로운 결과가 나온다.
1990년도 강남아파트 가격은 1억원 ,2000년도 강남 아파트가격은 2억 6700만원이라고 할때 1990년도에 1억투자시 강남아파트 매매가는 1억원이고 전세보증금 5000만원으로 실투자금액은 5000만원만 남는다.
1992년도에는 매매가격이 13340만원이 되고 전세보증금이 6670만원으로 상승했기에 투자금액중 1670만원이 회수되어 실투자금액은 3330만원이 남게 되고 1990년도부터 1992년도까지 투자수익률은 시세이익3340만/초기투자금 5000만 =66.8%수익이고 연평균 33.4%수익이다.
1994년도에는 매매가격이 1억6680만원이 되고 전세보증금은 8340만원으로 상승했기에 투자금액에서 1670만원이 회수되어 실투자금액은 1660만원(3330만-1670만=1660만)이 되고 1992년부터 1994년까지 투자수익률은 시세이익 3340만/투자금액 3330만=100% 수익이고 연평균 50%수익을 기록한다.
1996년도에는 매매가격이 2억0020만원이 되고 전세보증금은 1억10만원으로 상승했기에 투자금액에서 또 다시 1670만원이 회수되어 실투자금액은 -10만원으로 투자자금이 전액 회수된다.
그리고 1994년부터 1996년까지 투자수익률은 시세이익 3340만원/투자금액 1660만원 =200%수익 연평균 100%수익을 기록한다.
1998년도에는 매매가격이 2억3360만원이 되고 전세보증금은 1억1680만원으로 상승했기에 투자금액에서 또 다시 1670만원이 회수되어 실투자금액은 -1680만원이 된다.
1996년부터 1998년까지 투자수익률을 계산하여 보면 이미 1996년도에 투자자금 전액을 회수했기 때문에 시세이익은 3340만원/투자금액은 제로(0)가 되어 무한대 수익률이 나오게 된다.
2000년도는 계산할 필요도 없는 무한대 수익이 나오고 이러한 수익률은 투자금액이 모두 회수된 상태이므로 그 다음부터는 아파트가격이 보합 또는 하락한다고 하더라도 투자금액 없는 투자자산이 되어 아파트 투자자에게 지속적으로 무한대 수익률을 보장해주는 것이다.
주식의 경우는 증권예탁원에 보관되어 있는 종이(주식)를 위하여 1억원을 투자한다고 했을때 해당기업의 주가가 10년동안 10배가 오르던,20배가 오르던,50배가 오르던 투자금액 1억원은 항상 묶여 있게 되지만 (주식도 배당금을 재투자하지 않고 회수하여 수익률을 무한대로 만들 수 있지만 시가배당률은 터무니없이 낮아서 인플레이션에 의한 화폐가치 하락분조차도 보상받지 못한다)
[[부동산은 자금회수 기간 짧아]]
부동산의 경우는 투자해서 전세보증금등으로 자금회수하는 기간이 짧기 때문에 항상 주식대비 수익률이 높게 나올 수밖에 없는 것이다.
필자가 알고있는 사례를 보면 P씨의 투자가 무한대 수익으로 가고 있는 케이스다.
P씨는 2002년도에 불광동에 있는 H아파트 40평대를 2억7천에 분양받았고 2005년 아파트 입주시점에 전세를 1억6천에 임대를 하였다 .
그리고 2007년도에 전세를 재계약할 때 새로운 임차인을 만나 전세보증금을 당시 시세로 2억5천에 계약을 하면서 9천만원의 투자자금을 회수하였다 .
그런데,P씨가 소유한 불광동 아파트의 현재 전세가격은 3억5천이다 따라서, P씨는 2009년이되면 전세보증금으로 투자금액 전액을 회수하고 오히려 8천만원이라는 투자 배당금이 생기게 되는것이다 .
P씨는 불광동 H 아파트의 현 시세 7억5천에 대한 시세차익은 계산하지도 않고 전세가격 추이만 지켜보고 있다. 은평뉴타운과 불광동 재개발로 인하여 해당지역에서는 전세가 품귀현상이 나오면서 전세가격이 계속 상승하고 있기 때문이다.
부동산 장기 투자에서 아파트가 갖는 매력은 시세차익외에 임대차 보증금이 있다는것을 기억하는것이 좋다.
보는 관점에 따라서는 시세차익 보다는 임대차 가격 상승이 투자 수익률을 더 높이는 요인이 된다.
["부동산 재테크 실전투자 지침서"의 원고로서 저작권 대상임을 밝혀둡니다]
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