이렇듯 해당 부동산에 대한 권리분석의 시작이 등기부등본에 있다고 보면, 토지의 시작은 토지이용계획확인서에 있다.
시중에 많은 책들이나 자료들을 보면 채권ㆍ채무의 권리관계 분석에 관련된 자료로 넘쳐나고 있지만, 토지의 이용에 관한 분석은 많이 없는 것 같다.
물론, 한정된 투자자로 인해, 너무나 많은 법률로 인해 질려버리기 때문인 것은 부인하지 않는다.
오늘은 토지이용계획확인서의 내용을 살펴보기로 한다.
[*토지이용규제 기본법 제10조 제1항]
시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각호의 사항을 확인하는 서류(이하 “토지이용계획확인서”라 한다)의 발급신청이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다.
1. 지역ㆍ지구등의 지정내용
2. 지역ㆍ지구등의 행위제한내용
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항(토지이용규제 기본법 시행령 제 9조 제4항)
가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조에 따라 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역
나. 그 밖에 일반 국민에게 그 지정내용을 알릴 필요가 있는 사항으로서 건설교통부령이 정하는 사항
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조(허가구역의 지정)]
①건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.
②건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.
③건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고, 그 공고내용을 시·도지사에게 통지하여야 한다.
④제3항의 규정에 의하여 통지를 받은 시·도지사는 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 이를 7일 이상 공고하고, 그 공고내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
⑤허가구역의 지정은 제3항의 규정에 의하여 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다.
⑥건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다.
⑦제2항 본문, 제3항 및 제4항의 규정은 제6항의 규정에 의한 해제 또는 축소의 경우에 이를 준용한다.
[제118조 (토지거래계약에 관한 허가) ]
①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
[토지이용규제 기본법 부칙 제3조(토지이용계획확인서 발급에 관한 경과조치)]
시장·군수 또는 구청장이 제9조에 따라 국토이용정보체계를 통하여 토지이용계획확인서를 발급하는 경우에 2008년 12월 31일까지는 법 부칙 제5조에 따라 종전의 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제132조에 따라 발급할 수 있는 토지이용계획확인서상의 확인내용 중 누락사항은 추가로 기재하여 발급하여야 한다.
이상과 같이, 토지이용계획확인서에 관련된 법 조문들이다.
관심지역의 토지이용계획확인원을 떼어보자. 다음과 같은 내용들이 있다.
1. 지역ㆍ지구 등 지정 여부
가. "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 지역ㆍ지구 등
나. 다른 법률등에 따른 지역ㆍ지구 등
다. 시행령 부칙 제3조에 따른 추가기재 확인내용
2. "토지이용규제 기본법 시행령" 제 9조 제4항 각호에 해당하는 사항(토지거래허가구역등)
3. 확인도면
여기서, 토지거래허가구역과 확인도면의 내용은 다음에 하기로 하고 지역ㆍ지구에 관한 규제내용을 확인하고자 한다면, 별첨과 같이 정리하니 실전투자에 참조하면 되겠다.
이렇게 많은 지역ㆍ지구들로 인하여, 토지 투자는 막연하게 어렵다는 생각을 하게 된다.
하지만, 참여정부에 이은 실용정부에서는 토지의 효율적인 이용을 적극 장려한다는 측면에서, 묻어두기보다는 개발에 포커스를 두고 접근하여야 하는 것이다.
그렇다면, 규제가 최소화되는 지역에 투자하는 것이 최상이겠지만, 흠결있는 지역을 해결할 때 수익은 극대화될 수 있다.
토지투자, 과학적으로 접근하고 현장답사와 함께 지자체 및 전문가의 도움을 받아 투자하여야 하는 이유가 토지이용계획확인서에 있다.
토지이용계획확인서, 토지투자의 나침판으로 삼고 오늘도 땅을 밟으며 경제적 자유를 꿈꾸는 투자자들이 있다.
[# 토지 이용규제 관련 법률 #]
1. 개발제한구역 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조
2. 건축허가, 착공제한지역 : 건축법 제12조
3. 경제자유구역 : 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률 제4조
4. 특별보존지구, 역사문화환경지구 : 고도보존에 관한 특별법 제8조
5. 접도구역 : 고속국도법 제8조
6. 골재채취단지, 골재채취금지구역 : 골재채취법 제34조, 제22조
7. 관광지, 관광단지 : 관광진흥법 제50조
8. 국민임대주택단지예정지구 : 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제5조
9. 도시계획시설부지 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호
10. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역등 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조
11. 경관지구, 미관지구,고도지구, 방화지구등 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조
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