상가 투자를 해 볼까?하는 분들도 막상 분양현장에 가서 분양가를 보고는 놀라는 경우가 많을 것이다. 2007년 말 서울 지상 1층 상가 표준 분양가가 7억5천만원으로 나타났다. 융자를 40%받고 보증금 1억을 받는다고 해도 실투자금 3억5천만원은 필요하다는 것이다.
그러고 보면 1억원 내외의 비교적 소액으로는 엄두도 못내는 경우가 많고 이 금액을 접근이 가능한 상가는 결국 테마상가 정도다. 테마상가의 경우 투자자들의 학습효과에 의해서 투자처로는 점점 신뢰성을 잃어가는 분위기다.
그러다보니 상가투자는 원만한 투자자금을 가지지 않고는 접근하기가 힘든 상품으로 인식이 되었다. 그렇다고 방법이 없는 것은 아니니 다음과 같은 사례를 보고 많은 도움이 되셨으면 한다.
[case1]
전업주부 이정순씨(42.은평구 거주)는 평소 상가건물 투자에 관심이 많았다. 문제는 좋은 매물이 나와도 자신이 보유한 현금으로는 턱없이 부족하다는 점이다. 이씨는 친구 1명을 설득해 평소 눈 여겨 보던 구산동 5층짜리 건물을 11억5000만원에 공동명의로 매입했다. 이씨와 친구가 투자한 금액은 본인이 보유한 현금 5억원과 친구가 보유한 2억원이었으며 모자란 금액 4억5000만원은 친구 명의로 대출을 받아 충당했다.
[case2]
외국계 회사에서 근무하는 정찬길(30.동작구 거주)씨는 2007년 초 평소 친하게 지내는 동창 2명과 함께 서울 양천구 목동 일대 역세권 근린상가 1층 점포(99㎡)를 9억9000만원(3.3㎡당 3300만원)에 분양을 받아 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 개인별 투자금액은 2억원. 모자라는 3억9000만원은 은행 대출로 충당했다. 현재 이 점포에는 유명 패스트푸드점이 들어서 영업 중이다. 현재 정씨는 임대 수익률이 대출 이자와 세금 등을 제외하고도 연 8%를 넘는 수익을 올리고 있다.
최근 정씨처럼 소액을 모아 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 ‘공동투자’가 재테크 방법으로 좋은 반응을 얻고 있다. 상가 공동 투자의 경우 친지나 동창생, 직장동료 등이 돈을 모아 상가 점포나 상가건물을 분양받거나 매입하는 경우가 대표적인 케이스다.
▶상가 공동 투자 장점 뭐 있나?
상가 공동 투자는 투자 위험을 분산할 수 있고 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세를 하므로 공동투자를 하면 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에서는 양도 차익이 분산돼 양도세 절감효과가 발생한다. 보유기간이 2년 이상인 경우 9~36%의 누진세율이 적용돼 세금부담을 낮출 수 있고 개인별 기본공제(250만원)를 받을 수 있다. 보유기간 2년 미만인 경우 개인별 기본공제만 가능하다. 다만 상가주택을 공동 투자하는 경우 주택 수 산정에 포함돼 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 점은 주의해야 한다.
개발호재가 많거나 목이 좋은 ‘돈 되는’ 상가의 경우 몸값이 너무 비싸 개인이 보유한 자금으로는 투자하기 벅찬 것도 공동 투자가 선호되는 또 다른 이유다. 다만 공동 투자는 투자자 간 분쟁의 소지가 적지 않아 사전에 수익금 정산과 관리 방법 등을 공증해 둬야 안전하다.
▶유형 갈수록 다양해져
2~3년 전 부동산시장 활황기 때에는 아파트와 토지 등에 공동투자 사례가 많았으나 요즘은 상가 등 수익성 부동산이 주류를 이룬다. 아파트와 토지시장에 대한 규제 강화로 투자자들이 상가 쪽으로 발길을 돌리고 있으나 목 좋은 점포나 상가 건물은 투자금액이 커 혼자 접근하기가 쉽지 않아 여럿이 돈을 모아 투자하는 경우가 많다.
공동투자 인원은 통상 5명을 넘지 않는다. 개인별 투자금은 상가투자에서 소액인 5000만~10억원 등 다양하다. 요즘 서울ㆍ수도권 일대 근린상가나 아파트 단지 내 상가에 공동 투자하는 경우가 전체 상가 거래의 5~10%정도로 추산된다.
공통투자의 경우 가장 선호되는 업종은 은행을 비롯한 금융기관이나 병원, 유명 프랜차이즈 업종 등이다.
나 홀로 투자가 주를 이루는 상가 경매시장에도 공동투자가 늘고 있다. 상가 경매물건을 공동으로 낙찰받아 리모델링한 뒤 재분양하거나 임대를 놓는 방식으로 수익을 올리는 투자자도 있다고 한다.
서울 강남권, 목동 등 일부 지역에선 ‘상가 빌딩계’도 등장했다. 여윳돈을 가진 부유층 주부들이 5억~10억원씩 모아 30억~50억원대의 중소형 상가 건물을 통째로 매입하는 방식이다. 비교적 큰 금액들이 목 좋은 곳에 노후된 상가 빌딩을 사 재단장한 뒤 되팔거나 임대 수익을 올리기 위해 공동 투자를 많이 한다.
소규모 공동 시행 형태도 있다. 근린상가 부지를 매입한 뒤 상가를 직접 신축, 수익을 올리는 투자 사례도 적지 않다. 무역업자 강성일(48. 송파구거주) 작년 3월 강동구 천호동에서 자신의 친구와 함께 지상 4층짜리 근린상가 건물을 지어 분양 중이다. 현재 1층은 물론 2~3층 점포 분양이 되었고 4층은 임대를 주기로 했다.
▶투자시 유의점
공동 투자는 자금이 넉넉하지 않은 소액 투자자에게 제격이다. 또 나 홀로 투자보다 상대적으로 위험 부담이 적은 편이다. 공동 투자로 부동산 소유 명의를 분산하면 양도세 등 세금을 절약할 수도 있다. 공동투자할 땐 양도 차익이 개인별로 분산돼 그만큼 절세를 할 수 있다.
하지만 유의해야 할 점도 많다. 가급적 친지나 친구 등 특별한 관계에 있는 사람과 공동 투자를 하되, 투자자가 너무 많지 않아야 한다.
투자 비용을 줄이려는 마음에 지나치게 많은 구성원을 확보하려는 경향이 있으나 투자자가 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않으므로 2~5명이내로 하는 게 좋다. 투자자 수가 늘수록 분쟁의 소지가 증가할 수 있음을 감안해야 하기 때문이다.
등기는 가급적이면 대표자 개인 이름보다는 공동 명의로 하는 것이 좋다. 대표자 한 명의 이름으로 투자했다가 다른 투자자 몰래 부동산을 팔 수도 있기 때문이다.
투자자 간의 분쟁 소지를 없애기 위해서는 임대 수익금 정산 방법ㆍ관리비 문제ㆍ매도 시기 등 기본 사항을 반드시 공증해 두는 게 안전하다. 친인척이나 지인끼리 공동투자를 하더라도 등기부상의 지분 내용이나 권리ㆍ의무를 확실히 해둬야 분쟁의 소지를 미리 막을 수 있는 것이다.
인감도장은 본인이 직접 관리해야 한다. 믿는다는 이유 등으로 공동 투자자에게 맡겨서는 곤란하다. 또 장기간 투자할 경우 재산세나 대출이자 등 소요 비용을 예비비로 남겨두는 게 바람직하다.
공동투자를 위해 가장 중요한 것은 무엇보다 ‘뜻이 맞는’ 투자자를 모으는 일이다. 공동투자가 실패로 돌아가는 가장 큰 이유는 투자자들끼리의 불협화음이다. 일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 적절한 매도 타이밍을 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있다. 이 때문에 공동투자를 하기 전 투자대상 선정과 투자 기간, 목표 수익률 등에 대해 충분한 합의를 거친 후 공동투자를 하는 것이 필수적인 절차다.
마지막으로 상가 등 수익형 부동산에 공동투자할 때는 임대 수요 많은 역세권·대로변 상가 등 골라야 하며 수익금 정산과 관리 방법 등을 명확히 해둬야 분쟁 줄일 수 있다는 점도 꼭 숙지해야 하겠다.