국토해양부 발표에 따르면 2008년 2월말 현재 전국 미분양 아파트는 12만9652가구로 집계되었다. 1월에 비해 5.1%(6281가구) 증가하였고 1996년 7월(12만7537가구) 이후 최고치다.
사회 경제적으로 볼 때 미분양 가구수의 증가는 건설업체 부도업체수의 증가로 이어진다. 최근 중견건설업체인 신구건설의 부도가 이러한 건설업계의 어려움을 말해주고 있다.
정부도 부동산 분양시장의 어려움을 알고 지방에 한정하여 전매제한 등 부동산 규제를 완화해주고 있으나 현재 시장 침체원인인 대출규제와 과도한 양도세제가 해결되지 않는 한 미분양 가구수는 증가하면 증가하였지 줄어들 것 같지는 않다.
정부는 국가경제의 조정자 입장에서 부동산 경기를 살리고 건설회사를 살리는 측면에서 부동산 부양책(건설회사 부양책?)을 내놓고 있지만 우리 국민들은 이번 기회에 건설회사에게 그동안 빼앗겼던 소비자권리를 찾아야 한다.
만성적인 수요와 공급의 불일치로 인하여 건설회사에 의견제시를 하지 못한 체 청약의 긴 행렬에서 각종 수모를 겪었던 소비자가 분양시장의 주도권을 쥘 수 있을 때가 미분양이 많은 지금이다.
소비자를 무시하는 오만한 건설사들을 사회에 널리 알려 현재의 미분양 물량을 준공후 까지 미분양인 악성 미분양으로 만들어야 한다. 어려울 때 어려움을 겪어봐야 부동산 시장이 활황기일 때도 건설 회사가 소비자를 중시하는 친 고객지향적 사업을 진행할 수 있기 때문이다.
필자가 알고 있는 몇몇 건설사의 계약자 무시 사례와 필자가 생각하는 미분양 아파트 대처방법을 적어본다. 독자들이 계약자를 무시하는 건설사 이름을 기억하고 이 들 건설회사의 미분양에 적절히 대처할 때 추후 분양시장에서도 소비자 권리를 찾을 수 있다고 보기 때문이다.
[[1. 소비자 농락하는 우월적지위 임대인 S·B·M건설]]
국민주거생활의 안정을 목적으로 도입된 임대주택법에 의하여 건설된 임대주택은 일반 분양아파트와 달리 건설사가 임대인으로 계약자가 임차인으로 계약이 성립된다. 임대주택에서 건설사들은 계약자를 고객으로 생각하기 보다는 임차인으로 생각하여 각종 우월적 지위를 이용하여 소비자들을 우롱하고 있다.
대표적인 사례는 중형임대를 공급하였던 S건설이 있다. 타 임대아파트와 다른 임차보증금 이율계산과 인근 분양아파트보다 높은 분양 전환가로 인하여 계약자들의 집단항의와 해약에도 불구하고 자랑스럽게 꿋꿋하게 버티고 있는 S건설은 소비자들이 터부해야 할 건설회사 1순위가 돼야 한다.
B건설은 정부의 지원을 받아 전국에 임대아파트를 공급하였으나 분양전환 및 임대료 문제로 임차인들과 물의를 일으키고 있다. 임대주택법을 악용한 B건설로 인하여 임대주택법이 개정 되는 상황까지 왔으니 B건설의 악명은 부동산 업계에 소문이 자자하다.
M건설은 분양당시 임대아파트 고분양가로 미분양이 많아 소비자들에게 뜨거운 구애의 눈길을 보냈다. 그러나 100% 분양이 마감되고 입주를 하고 있는 현 시점에서 침체된 부동산 시장으로 입주를 하지 못하고 있는 계약자들에게 입주 지연시 계약해지 통고문 및 전화 압력 등으로 계약 당시와 다른 얼굴을 계약자들에게 보이고 있다.
분양할 때는 소비자에게 구애의 눈길을 보내고 입주 및 분양전환시점에는 위압적인 임대인으로 바뀌는 S건설, B건설, M건설의 타 지역 임대 및 일반 미분양물량을 악성미분양물량으로 만들어야 한다.
이러한 건설회사들이 도태되든가, 아니면 변화하든가 양자 선택의 기로에 서게끔 하여야만 건설회사들이 임대주택을 공급할 때 계약자를 중시하는 자세의 변화가 나올 수 있다.
[[2. 고분양가 모든 건설사 분양물량]]
주변 시세 대비 터무니없는 고분양가 분양에 대해서는 모든 건설사가 포함된다. 딱히 특정건설사를 지칭하기도 어려울 만큼 고분양가에는 모든 건설사가 포함되는 현실이 안타깝다.
이들 고분양가 미분양에도 소비자들은 철저히 무관심으로 대응해야 한다고 본다. 이미 무관심으로 대응한 각 지역 고분양가 미분양 물량에서 건설사들은 할인 분양가, 중도금 무이자, 계약금 비율 조정, 각종 옵션을 무료로 제공하는 파격 서비스를 제공하고 있다.
과거의 건설부와 지자체도 낮추지 못했던 분양가를 소비자들의 무관심이 사실상 분양가 조정을 하고 있는 것이다. 소비자들의 높은 의식이 건설부와 지자체의 행정지도보다 강력한 분양가 인하 수단이 된다.
[[3. 건설 하자 및 계약조건 편법 변경 C·D건설]]
건설하자에는 입주민들의 현 재산권 관련하여 공개적으로 언급하지 않는 면이 있다. 자신이 살고 있는 주택을 하자 있다고 말하는 것은 치부를 드러내는 일이고 시세가 하락하는 요인이 되기 때문이다.
그러나 이러한 건설하자에 대하여도 입주민들은 과감하게 해당 건설사를 공개할 필요가 있다고 본다. 입주민들이 건설하자를 표면화 시켰던 C건설이 실추된 이미지로 인하여 타 지역 공급 때 자신들은 시행사로 타 건설사를 시공사로 선정하였던 전례가 있다.
건설 하자가 있는 건설사들을 과감히 공개해야만 해당 건설사가 국내시장에서 자기 이름으로 아파트 분양을 하지 못한다. 이름 없는 건설사가 많아졌다가 없어져야만 분양시장에서 소비자들은 양질의 주택을 공급받을 수 있다.
[[4. 미분양에 대한 소비자들의 대처 방법]]
전국적으로 13만 가구에 이르는 미분양이 지속되면 정부는 미분양에 대하여 추가적인 대책을 계속 내놓을 수밖에 없다고 생각한다.
한때 시행하였던 양도세 특례, 대출규제 완화, 임대사업자 세제 및 자격조건 완화, 분양권 전매자유 등의 대책이 예상된다. 그런데 이러한 대책은 먼저 미분양을 계약한 계약자에게는 적용되지 않고 대책 이후 계약하는 사람에게만 적용된다(전매제한 예외).
과거 한시적으로 시행되었던 양도세특례 아파트의 사례를 상기하면 쉽게 이해가 될 것이다. 따라서 미분양 아파트가 누적되고 있는 지금 소비자들은 건설사들의 미분양을 계약하면 안 된다.
추가적인 대책이 예상되는 상황에서 먼저 계약하여 상대적인 불이익을 가지고 갈 필요가 없기 때문이다. 불가피하게 정책에 앞서 미분양 아파트를 계약한다고 하더라도 건설회사에 분양계약서상 특약으로 소비자의 조건(계약금 비율, 중도금 무이자, 각종 옵션제공)을 과감하게 요구해야 한다.
건설사가 소비자의 조건을 들어주지 않으면 해당 건설사의 미분양을 계약하지 않으면 된다. 미분양 물량은 전국에 13만 가구나 쌓여 있고, 우리의 선택은 미분양이 있는 한 항상 자유롭기 때문이다. 미분양이 있을 때 소비자들의 권리를 찾자.