[[사례 1]]
서울에 오래된 40평대 아파트를 보유하고 있는 K씨는 요즘 마음이 울적하다. 2006년도에 투자 겸 실거주 목적으로 계약하였던 미분양된 O 지구 분양가 4억아파트를 몇 일전 잔금을 치루면서 갑자기 늘어난 이자부담으로 생활이 어려워 졌기 때문이다.
처음 분양 받을 때는 지금 살고 있는 아파트를 팔고 새 아파트로 갈아타기를 하면 신규 분양 아파트에 기존 담보 대출과 같은 1억5천 정도만 남기에 부담이 없다. 생각했는데.
서울을 비롯한 수도권 부동산 시장의 침체로 인하여 기존 아파트가 매매되지 않아서 분양대금 전액을 대출로 처리하면서 대출금액이 5억5천으로 늘었기 때문이다.
K씨가 입주 아파트에 전세를 놓으면 그 나마 대출금액이 줄겠지만 O지구는 입주물량 과다로 인하여 전세금마져 1억이하로 하락하였기 때문에 전세자금으로 대출을 갚는다고 하여도 대출금 4억5천은 여전히 부담스럽기는 마찬가지이다.
거기다가 1년이내 기존 아파트 처분 조건부 대출로 인하여 보유아파트를 급매로 내놓아도 매수세가 실종된 상태에서 K씨의 급매가격은 급매가 아닌 시세가 되어 버렸기에.
K씨와 같은 입주 아파트 1가구 2주택자는 한숨만 나오는 상황이다.
[[사례 2]]
인터넷에서 수도권 H아파트 입주예정 동호회를 운영하는 시삽 P씨는 입주시점 H아파트 혼란상이 보이는 것 같아 마음이 어둡다.
중대형으로만 구성된 H아파트는 분양당시 고분양가로 인하여 미분양 되었던 아파트였는데 건설회사가 회사채를 발행하여 대출조건이 안되는 계약자에게도 무이자 중도금 대출로 분양을 100% 완료하였던 과거가 있기 때문이다.
입주시점에는 중도금 무이자 대출이 담보대출로 전환되야 하는데 담보대출 DTI 조건을 맞추지 못한 많은 분양계약자들이 계약을 해약하거나 또는 마이너스 프리미엄으로 매물을 내놓을 것으로 예상되기 때문이다.
벌써부터 카페에서 아파트 계약을 위약금을 물고서라도 해약하겠다는 문의가 늘고 있는데 건설회사와 금융기관을 접촉해봐도,입주시점 DTI 대출 제한 규정을 해결할 묘안이 나오지 않는 상황이다.
일부 제2금융권에서 DTI 규정에 상관없이 대출을 해준다고 나섰지만 금리가 CD+4%로 일반 집단 담보대출 금리CD+0.9% 보다 3%가 넘는 고금리라서 고분양가로 인하여 프리미엄 조차도 형성되지 않는 H 아파트는 마이너스 프리미엄이 예상되기 때문이다.
정부가 13만가구가 넘는 미분양 아파트 해결 방안으로 지방에 한정하여 대출 규제 완화, 양도소득세 완화, 전매금지 완화를 발표할 예정이지만 침체된 수도권 부동산 시장에 대하여는 미분양 아파트 대책을 발표하지 않는 것으로 예상되어지고 있다.
[[수도권 미분양 대책 발표 쉽지 않을 듯]]
수도권 부동산 시장이 살아야만 지방 부동산 시장도 활성화 될 수 있는데, 시장의 맥을 못 찾는 실용 MB 정부의 한계가 보이는것 같아 답답하다. 이런 상황에서 일부 언론과 전문가들이 미분양 아파트 계약을 독려하는 기사와 글을 쓰고 있는데 필자의 생각은 이들과 다르다.
수도권 부동산 시장의 침체 원인은 수요와 공급의 문제가 아니라 과도한 정부의 규제정책으로 인하여 발생되는 것인데 수도권 부동산 시장을 활성화 하는 정책에 대하여 정부가 나서지 않는 상태에서 미분양 아파트 계약은 입주시점 100% 손실을 보장하기 때문이다.
사례 1처럼 부동산 시장이 정상화되지 않는 다면 미분양 아파트 계약자는 입주시점 보유하고 있는 아파트의 가격 하락 및 분양 아파트의 매매 거래 실종으로 과도한 대출 부담에 시달릴 수 있다.
특히 정상적인 대출외에 추가적인 대출 부분은 제 2금융권을 이용하게 되는데 제2금융권 대출금리는 너무 높기 때문이다.
또한 사례1에서 보듯이 아파트를 분양받으면 기존 아파트를 처분 조건부로 하여 중도금 대출 받게 되는데, 처분조건 기한내에 매도를 못한 경우에는 1가구 2주택 양도세 중과부담에다 처분조건 불이행에 따른 강제의무까지 부담하게 되는 설상가상(雪上加霜)의 상황이 생길수 밖에 없다.
따라서 이런 상황에선 미분양 아파트 계약자는 기존 아파트를 급매로 내놓게 되지만,매수세가 실종된 부동산 시장에서 급매는 또 다른 급매를 불러 일으켜 급매는 시세가 되고, 하락하는 시세로 인하여 매수세는 더욱 자취를 감추게 된다.
매수세 없는 시장에서 급매는 가격 하락만 부채질 한다. 또한, 정부의 부동산 규제의 핵심중 하나인 대출규제를 피하기 위하여 대부분의 미분양 건설회사가 시행하고 있는 회사채 발행 중도금 무이자 대출로 분양계약을 마감한 단지는 사례2처럼 입주시점에 담보대출 자격 조건이 되지 않는 계약자들의 급매 매물 과다로 인하여 입주시점 프리미엄 축소 내지 심한경우에는 마이너스 프리미엄이 발생될수 있다.
현재 부동산 시장을 침묵시키고 있는 정책은 대출규제인데 대출규제의 근본적인 완화없이 건설회사가 편법으로 대출조건을 완화시켜 분양하는 단지는 입주시점 매물의 홍수을 이룰수 밖에 없다.
[[수도권 활성화해야 지방도 살아나]]
청약을 통하여 높은 경쟁률로 마감한 단지는 건설사가 계약자 중도금 대출을 위하여 노력하지 않는 덕분에 입주시점에 대출 관련 급매 매물이 없지만, 미분양된 대부분의 단지는 중도금 무이자 대출조건에 회사채 발행을 통한 건설회사 중도금 대출을 활용하기에 입주시점 다량의 급매를 양산할수 밖에 없는 요소를 갖고 있다.
투자가치가 떨어져 미분양된 아파트를 계약하는 것은 위와 같은 위험이 존재한다. 일부 언론과 전문가들은 과거의 미분양 아파트중 대박이 났던 사례를 들면서 계약을 유도하지만, 그 당시는 지금처럼 과도한 정부의 부동산 규제 정책이 없었다.
따라서, 과거의 부동산 시장은 수요와 공급을 통하여 가격이 형성되었고 시장 상황에 따라 입주시점에 대박도 가능했다. 하지만 지금의 시장은 수요와 공급을 통한 가격 형성보다는 정부의 부동산 규제정책을 통하여 정상적인 부동산 시장이 실종되었기에 정부의 부동산 규제정책이 완화 되지 않는다면 시장이 살아날 가망성은 전혀 없다는것이 현실이다.
즉 미분양 아파트를 계약할때는 그 어떤 투자가치를 따지기 이전에 정부의 부동산 규제정책 완화를 지켜봐야 한다. 부동산 시장의 목소리가 실용정부에 들어가지 않은 지난 100일을 지켜보면서 우울한 미분양 아파트 전망을 할 수 밖에 없는 필자의 마음도 답답하다.
내집마련의 소중한 꿈들이 무너지는 현재의 부동산 시장을 색깔로 표현한다면 블루다. 더불어서 추가로 생각해볼 부분은 미분양 아파트 대책이 나온다고 하더라도 미분양 아파트 대책이 나오기 전에 계약한 기존 계약자에게 도움이 되는 대책은 나올수 없다는 현실 또한 문제다.
ⓒ 중앙일보조인스랜드, 무단 전재 및 재배포 금지|최신기사
툴바 메뉴