투자의 세계에 내려오는 격언 중 시세를 떠나 가치에 투자하라는 말이 있다. 어떠한 투자자산이 현재 상승 중이든, 매수세가 몰리든 가격에 연연하지 말고, 그 투자자산의 기본가치에 따라 투자하라는 뜻이다.
보통 주식의 세계에서 가치라고 한다면 주가수익률(per), 주가자산비율(pbr)등이 쓰이지만 부동산의 세계에서 가치의 기준을 찾기는 다소 어렵다.
상가, 오피스 등 수익형 부동산은 수익률이 기준이 되겠지만, 아파트를 비롯한 주거형 부동산에서 수익률 보다는 주거가치가 가장 큰 요인이 되기 때문에 정형화 할수 있는 가치의 기준은 없다고 보는 것이 맞다.
[[시세를 떠나 가치에 투자해야]]
따라서 대부분의 아파트 투자자들은 남들이 좋다고 하는데, 또는 이미 가격이 상승한 지역 위주로 아파트 투자처를 결정한다. 언론에서 언급되는 지역, 또는 기자들이 기사화 한 지역 위주로 투자처를 결정한다.
본인의 기준 보다는 매스컴의 기사가 기준이 되는 것이다. 그런데 여기서 생각해볼 문제가 있다. 언론의 기사는 독자를 위하여 기자들이 과거에 있었던 사실을 토대로 작성을 하는 것이다.
즉 투자는 미래를 위하여 하는것인데, 기사는 이미 과거의 내용이 되는 것이다. 과거의 사실인 언론의 기사를 보고 투자를 하게 되면 이미 때 늦은 투자로 소위 막차타는 투자를 하게 된다.
부동산에서 막차타는 투자는 환금성이 떨어지는 부동산의 특성상 대규모 자금이 묶이고 금융비용이 발생되는 손해가 나온다. 부동산 투자는 그래서 막차 타는 투자를 하면 안된다. 미리가서 기다리는 투자를 하여야 한다.
하지만 정형화 되어 있지 않는 주거형 부동산인 아파트에서 미리 가서 기다리는 투자처를 정하기에는 뚜렷한 가치 기준이 없기 때문에 일반인들은 결정이 어렵다. 이럴 때 생각해 볼 수 있는 선택의 기준은 심리적 비교가치가 있다.
콘크리이트 덩어리인 아파트가 콘크리트의 가격을 떠나서 평당 수천만원씩 호가되고거래되는 데에는 심리에 기초한 타지역 대비 비교가치가 있기 때문이다. 따라서 아파트를 결정할때는 심리에 기초한 비교 가치에 따라 아파트를 선택하면 된다.
[[강남이 비싸도 강남 선택]]
지금 뜨고 있는 강북의 A 아파트와 침묵하고 있는 강남의 B 아파트가 있다고 가정할때 A와 B의 가격이 같다면 매수자는 과연 어디에서 살 것인가? 대부분의 사람은 교통, 문화, 직장이 있는 강남을 구입할 것이다.
그럼 다시 생각해볼 때 강북의 A 아파트보다 강남의 B 아파트가 20% 비싸다면 심리적으로 직장 가까이 있는 강남 아파트를 모두들 선택할 것이다. 그럼 또 다시 생각해볼 때 강북의 A 아파트보다 강남의 B 아파트가 30% 비싸다고 하여도 직장 가깝고, 문화시설 다 있고 주변에 재개발 지역 일체 없는 강남의 B 아파트가 선호될 것이다.
강남과 강북의 차이가 너무 커서 추가적인 가격 비교가 어렵다면 강북과 강남의 중간인 광진구에 있는 아파트를 비교 대상으로 생각해보면 그 다음 기준이 나온다. 한강 가깝고, 강남 직장 가깝고, 서울 도심 진입 쉬운 광진구의 C 아파트가 최근 뜨고 있는 강북의 아파트보다 30% 비싸다면 강북의 A 아파트와 광진구의 C 아파트 중 어느 아파트를 구입할 것인가를 눈을 감고 생각해보면 된다.
강북 A 아파트 보다 광진구 C 아파트가 30% 비싸도 광진구의 C 아파트를 구입하겠다는 결정이 나오면 그 다음에는 광진구의 C 아파트와 강남에 있는 B 아파트를 비교하여 심리적 가치를 생각해보면 된다.
강남 B 아파트가 광진구의 C 아파트 보다 30% 비싸도 구입하겠다고 결정이 나오면 강남의 아파트는 강북의 A 아파트 보다 60% 비싸도 구입할 가치가 있는 것이다. 이러한 식으로 심리에 기초하여 각 지역 아파트를 비교 평가하여 구입하면 언론의 기사에 휘들리지 않고, 심리에 기초한 비교 가치에 따라 아파트를 구입할 수 있다.
지금 당신이 선택하려는 아파트의 반경 10km 이내의 모든 아파트와 심리에 따른 가치에 따라 평가하여 보면 해당 아파트의 심리적 비교가치가 나온다. 눈을 감고 독자들은 생각해보라. 당신 아파트의 심리적 비교 가치를….