토.지.임.야.
줄여서 토림은 과거에 전(田)이나 답(畓)등 토지로 이용하다가 장기간 농사를 짓지 않아 임야화된 토지를 소유자의 신청 또는 관청의 직권에 의해 임야로 지목변경한 토지를 말한다.
관리 소홀로 인한 것도 있으나, 임야는 농지에 비해 공시지가가 낮은 것을 이용하여 절세차원에서 이루어진 것도 있다.
토림은 지적도 지번 뒤에 '임' 또는 한문으로 '林'이라고 표시된다.
투자자들을 동행하면서 혼동하는 것들중의 하나가 바로 토림이다.
지적도를 보면서 지목이 "임야"인 것을 보면서 갸우뚱거리는 것을 쉽지 않게 본다.
아마도, 투자 공부를 공부하면서 강의나 책속에서 언급되지 않는 용어가 나오기 때문인데 십중팔구 지목이 임야인데 왜 지적도에 나오는지에 대해 묻는다.
토림을 이해하기 위해, 지적도와 임야도를 조금 더 알아야 할 것이다.
통상 토지(전,답,대지 등)는 소축척도(1200분의 1 또는 500분의 1)을 사용하고, 임야는 대축척도(3,000분의 1 또는 6,000분 1)를 사용하는데, 실무적으로 대축척도를 쓴 것을 임야도라 하고, 소축척도를 쓴 도면을 지적도라 한다.
지적도에 나오는 토지는 번지앞에 "산"표시가 되지 않고 15번지로 표기되지만 임야도는 산 15번지등으로 표시되는 것으로 쉽게 구분한다.
토림은 글자속에서 의미하듯, 임야임에도 불구하고 임야도가 아닌 지적도에 나오는 임야를 말한다.
지번 표기도 "15-3임" 또는 "15-3林"으로 되어 있다.
지적법상의 28개 지목에도 없고 별도의 법률용어도 아닌 토림은 땅 투자자들에 흔히 사용되는 실무상 용어에 불과하다.
임야이지만, 전.답등의 농지에 준한 대접(?)을 받기 때문에 지가 또한 전.답에 준하여 시세가 형성되기도 한다.
과거 전(田)과 답(畓)이였기 때문에 토림은 대부분 낮은 구릉지대에 위치하면서 주위가 농경지로 되어 있기 때문에 좋은 땅인 경우가 많다. 아울러, 전답은 농지관리의 대상이 되나 토림은 농지관리의 대상도 아니고, 집단적인 조림과 육림에는 부적합한 소규모의 땅일 경우가 많으므로 산지관리법상 임야의 대우를 받지 못하고 있다.
이러한 토지는 토지이용계획확인원을 확인하면 관리지역 또는 자연녹지지역에 속할 가능성이 많다.
토림을 주목하는 이유는 개발행위를 위한 절차가 일반 임야와 같다는 것이다.
전(田)과 답(畓)으로 활용할 수 있는 땅인데, 지목상 임야이기에 농지취득자격증명을 받지 않아도 되고, 농지보다 공시지가가 상대적으로 낮은 임야에 준하여 개발하기 때문에 농지전용부담금(최대 ㎡당 5만원)보다 대체산림자원조성비(최대 ㎡당 4,066원)를 납부하고, 등기비용이 적어 개발자는 항상 관심을 두고 있다.
개발시에 필요한 서류로는 사업계획서(산지전용의 목적, 사업기간, 산지전용을 하고자 하는 산지의 이용계획, 토사처리계획 및 피해방지계획 등이 포함), 산지의 소유권 또는 사용ㆍ수익권을 증명할 수 있는 서류, 산지전용예정지가 표시된 임야도(지적도) 사본 및 축척 25,000분의 1 이상의 지형도, 측량업자가 측량한 축척 6,000분의 1 내지 1,200분의 1의 산지전용예정지실측도, 영림기술자가 조사ㆍ작성한 입목 축적조사서, 복구대상산지의 종단도 및 횡단도와 복구방법이 포함된 복구계획서(복구하여야 할 산지가 있는 경우에 한한다)가 있다는 점에서 구비서류로서 농지개발보다는 준비할 것이 많다.
우리가 지적도나 임야도를 보는 이유는 크게 세가지로 볼 수 있다.
첫째, 대상토지의 위치 확인.
둘째, 주변토지와의 현황(경계와 모양)을 확인.
셋째, 대상토지에 이르는 도로상태와 도로 접근성 여부 및 주요도로와의 연계성 확인.
토림은 대개 500평~2,000평 미만의 평탄한 지반의 소규모 임야가 많아 통상의 임야도(1/3000 또는 1/6000)로서는 임야속에 위치한 작은 임야(토림)의 경우는 정확한 위치와 경계, 도로를 확인할 수 없다.
그런 이유로, 소유자의 신청 또는 지자체의 직권으로 측량후 지적도를 새롭게 만드는 것이다.
관리지역에 있는 토림의 경우, 계획관리지역으로 편입되거나 편입될 가능성이 많아 토지투자자로서는 토림의 경우, 개발가능성을 타진하고 적극 투자하여야 할 1순위임에 틀림없다.
토지 투자의 시작은 주택시장의 용어가 아닌 토지시장의 용어들에 익숙해질때 비롯되는 것이다.
경매의 시작은 많은 법률용어에 익숙해지고, 내집마련의 시작은 청약등에 관심을 갖는 것처럼 말이다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석