지난 시간, 이런 산지는 피해야 한다는 주제를 가지고 투자의 방향을 접근하였는데, 그렇다면 어떤 산지(토지)를 골라야 하는지 알아보기로 하자.
1. 도로 등 주변 기반시설 잘 갖추고 생활 편의시설 가까운 곳이 좋다
도로라는 것은 사람이 왕래하면서 커뮤니케이션과 서로 다른 생활권을 연결해주는 가교역활을 하는 매개체이다.
그런 이유로, '길'이라는 것은 땅의 가치를 결정짓는 가장 큰 요인이 되는 것이다. 좋은 길을 배후에 두고 있는 토지는 활용가치가 넓어 가격이 높고, 길이 나지 않은 맹지는 건축이 힘들고 거래가 쉽지 않아 쓸모 없는 땅으로 분류되며 가격도 낮다.
따라서 토지투자의 기본적인 성공 요건은 인구 유입이 꾸준한 도로를 끼고 있는 땅에 투자하는 것이다.
도로망이 잘 정비되어 도로 접근성이 좋으면 전원주택으로, 관광단지로, 공장으로, 창고 등 무엇으로 개발하여도 내재가치가 높아지게 되어 실패하지 않는 투자자가 될 수 있다.
최근에는 공간적 거리 개념보다는 시간적 거리가 중요하고, 웰빙 트랜드가 자리잡아 가고 있어 주거는 쾌적함, 상업지는 인구이동, 공장지는 물류지로의 역활도 고려하기 때문에 도로(대중 교통망)와의 접근성이 중요한 잣대로 작용하고 있다.
필자는 투자성을 점검시, 대형 의료시설과 쇼핑시설, 초등학교를 찾아 투자처를 중심으로 직선거리와 시간거리를 가늠한다.
2. 교통이 좋아지고 관광자원이 풍부한 지역을 눈여겨 봐라
최근, 부동산 투자의 흐름을 변화시킨 요인중 가장 강력한 드라이브는 국가 정책에 달려있음을 누차 밝혀왔다.
국가, 토지공사, 지자체(지방자치단체) 등의 개발은 대상 부지의 입지 뿐만 아니라 동심원으로 퍼져나가 주변지역이 개발되는 효과까지 가져온다. 즉, 대규모 택지개발이나 지구단위계획, 정부가 발주하는 국도나 철도 등 주요 사회간접자본(SOC) 건설사업이 진행되면 대상부지는 엄청난 내재가치를 안게 되는 것이다. 한마디로 땅 팔자가 바뀌는 것이다.
이렇게, 주변의 개발로 인해 도로가 신설, 확장되고 교통 여건이 좋아질 뿐 아니라 유동 인구까지 늘고 지역 발전으로 사업의 투자가치를 높아지게 한다는 점에 포커스를 둔다면 투자의 방향을 잡을 수 있다.
또 하나, 관심있게 지켜봐야 할 개발 트랜드중의 하나가 지자체의 특화사업이다.
많은 지자체는 외지인을 끌어들일 수 있는 문화상품을 개발하여 관광사업과 연계시키면서 이벤트를 열고 있다.
지자체의 역점사업으로 자리잡는 관광상품과 연계되는 개발부지는 훌륭한 투자 상품이다.
3. 토지투자 핵심은 조망권, 그러나 개발 행위허가 가능해야 한다
현대인의 문화코드를 꼽자면 바로 웰빙을 추구하는 것이다. 그런 흐름때문인지, 최근에 개발하는 전원주택지는 자연을 최대한 활용하여 비용을 절감하면서 웰빙문화를 만끽하는 것이다.
단지를 자연스럽게 조성할 수 있으나, 경사가 완만하지 않는 곳은 개발허가를 받기 어렵고 설령 허가를 받는다 하더라도 토목공사비등 부대비용이 발생한다. 웰빙을 추구하는 흐름에 맞추어, 도로 개설과 토목공사비등의 건축허가비용을 고려하여 투자성이 있다고 판단되면 투자하여도 무난하겠으나 일반 투자자가 접근하기는 어렵다.
그러나, 체크할 것을 확인하여야 한다. 즉, 개발 행위허가를 받을 수 있는지 여부는 필수다.
4. 목적에 맞는 땅을 찾아야 한다
많은 투자자를 만나게 되는 데, '쓸만한 땅을 찾는다', '어느 지역이라도 상관없다. 좋은 투자처를 소개해달라', '언제 살 지 모르지만 시세를 알고 싶다'는 말을 하는 투자자는 십중팔구 계약을 하지 않는 부류라고 보아도 무방하다.
그 만큼, 땅을 투자한다면서 목적이 없다는 것은 방향을 잃은 나침반과 같다고 할 수 있다.
집을 짓기에 좋은 땅은 정사각형이고 근린생활시설을 고려할 때는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다.
공장이나 물류부지를 고려할 때는 주위 환경을 고려하여 도로 접근성이 최단거리를 확보할 수 있는 땅이 좋다.
과거와 같은 묻지마 투자는 어렵다.
실수요자로 접근하든지, 장기투자로 접근하든 목적이 분명하여야 땅을 보는 안목과 함께 성공투자자로 자리매김 할 수 있다.
5. 지자체가 지역개발에 적극적인지 확인하자
아직도, 지방은 혈연관계 및 지연관계로 얽혀 있어 땅을 사서 개발을 하고자 할때는 지자체의 협조뿐만 아니라 지역주민과의 유대관계도 중요하다. 지역을 기반으로 하는 사업이기 때문이다.
지역 주민들의 원성은 바로 "표"로 연결되기 때문에 지역 주민들과의 융화는 사업의 성패가 달려있다고 보아도 과언이 아니다.
수익사업의 경우, 일부를 지역 발전을 위해 내 놓기도 하고 주민들을 위해 편의시설을 제공하기도 하는 노력이 중요하다.
다른 토지투자와는 달리, 산지 투자는 동일한 사업이라 할지라도, 지역 주민과 지자체의 도움으로 사업추진 결과는 다를 수 있다는 것을 안다면 지자체의 의욕적인 개발 의지는 땅 투자의 플러스적인 요인이다.
6. 인구 유입이 꾸준히 늘어나는 성장형도시라면 주목할 만하다
지난 1년간(2008.3월 기준) 인구 증가를 시도별로 볼 때 경기도는 같은 기간 19만5천791명, 인천은 4만1천113명, 서울은 1만3천376명 등이 증가해 전체 인구 증가분의 88%를 수도권이 차지했으며 특히 충청권은 3만7천679명이 늘어나 인구 증가 속도가 인천을 제외하고는 가장 높았다.
대구와 경북, 부산은 인구가 감소하였고 강원도, 울산과 창원이 있는 경남 인구는 증가하였다.
아울러, 인구 50만이상의 대도시에 대하여 도시관리계획 결정권한이 시장에게 있음을 지난 3월 28일에 시행하였음을 주시할 필요가 있다. 자율적으로 도시관리계획 결정이 가능한 12개의 도시는 수원, 성남, 고양, 부천, 용인, 안산, 안양, 청주, 전주, 천안, 포항, 창원이다.
인구가 많다는 것은 산업활동 인구가 많아 생산과 소비가 왕성한 역동성있는 청.장년층과 같다. 도시의 자연스런 확대로 인해 개발에 필요한 많은 산지들은 오늘과 다른 모습을 보이는 것은 시간 문제다.
인구의 변화에 따른 지자체의 개별호재를 확인하고, 미래의 성장을 주도하는 국가 정책을 주시한다면 투자의 방향을 잡을 수 있을 것이다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 ‘부귀모’
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석