테마상가는 동대문 일부 테마상가를 제외하고 전반적으로 고전하고 있다. 제아무리 유명 극장이 입점하고 지하철과 연결이 되더라도 적게는 수백에서 많게는 수천에 달하는 점포수를 채우기 위해 임차인 확보에 한계를 드러내기 시작했고, 온라인 쇼핑몰과 아울렛, 할인점, 백화점과의 경쟁에서 밀리게 되면서 투자자들의 손실커지고 있다는 분석이다.
대략 역세권에 위치한 테마상가 현황은 이렇다. 분양은 입지적인 위치와 대량 광고로 70~80%선으로 비교적 잘되나 오픈 시점에 임차인을 확보하지 못해(임차인 10~30%확보 상태에서 그랜드 오픈) 약속한 날짜에 오픈이 지연되거나 오픈이 되더라도 얼마안가 문을 내리고 다시 재 분양 또는 테마를 바꿔서 재 오픈 하는 경우가 빈번하다.
서울대 전철역 에그엘로우의 경우 지하층 연결 불법 적발, 대지면적을 속여 현재 소송 진행 중으로 전해졌다. 2006년 4월에 오픈한 명동역 하이헤리엇은 임차인 50% 1년간 문을 닫고 리모델링 후 ‘타비뚜’란 이름을 개명해 다시 오픈 하지만 상권활성화는 장담 못할 것으로 전망된다. 하이헤리엇의 경우 2004년 분양 당시 4호선 명동역과 지하 1,2층 중간에 직접 연결된다고 하였다가 지금까지도 약속의 이행을 못하고 있다.
'상가개발비'를 둘러싼 상가 분양업체와 계약자 간의 논란이 끊이지 않고 있다. 상가개발비는 주로 테마 쇼핑몰을 분양할 때 상권 활성화를 위한 홍보비와 인테리어비 등의 명목으로 분양대금과는 별로도 투자자에게 부담시키는 것이다.
문제는 이미 관행이 된 상가개발비가 어떤 식으로 쓰였는지 잘 공개되지 않는다는 점.계약자들은 사용 내역을 궁금해하지만 대부분의 개발업체인 시행사들은 비밀에 부치고 있다. 이 때문에 상가개발비 일부가 분양대행업체 수수료로 쓰였다느니,분양업체 대표가 사비로 유용했다는 등의 소문이 무성하다.
또 분양 상담을 받을 당시에는 상가개발비에 대한 언급이 전혀 없다가 정작 계약을 하면 상가개발비 납부 영수증을 발급해주는 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다. 상권 활성화를 위해 쓰인다는 상가개발비를 입점 시기에 맞춰 받지 않고 분양계약과 동시에 내게 하는 것도 앞뒤가 맞지 않는다는 지적이다.
한때 동대문에서 호황을 누려 유행처럼 전국적으로 번졌던 패션몰 신화가 무너지고 있다. 지난 90년대 말 경제 성장의 바로미터였던 패션몰. 그러나 매장은 비어 있고 그나마 영업 중인 매장은 이자율에도 못미치는 수익률로 고전하고 있다. 신축 중이거나 오픈 예정인 패션몰도 애물단지 신세가 됐다. 패션몰이 인기를 끌면서 너도나도 패션몰 사업에 뛰어 드는 바람에 공급과잉을 초래했기 때문이다. 패션몰은 서울·수도권에 100여개를 비롯해 전국에 300여개에 이르는 것으로 알려졌다.
서울지역에서는 패션몰 성공의 선두격인 밀리오레가 지난 2006년 오픈한 ‘신촌 밀리오레’가 1년이 지난 현재까지 여전히 공실이 많아 1층의 경우 상당수의 매장이 빈 부스로 남아 있다. ‘apm’도 지난해 이대 부근에 ‘yes apm’을 오픈하고 쇼핑몰 프랜차이즈를 추진하고 있지만 임대 시장이 부진해 투자자들의 수익성이 크게 떨어진 상황이다. 이대 정문앞 테마상가도 입장은 마찬가지. 파비,메르체 등이 오픈이 지연되거나 상권활성화에 어려움을 겪고 있다.
이 밖에도 강남역 ‘점프밀라노’, 영등포에 위치한 ‘지뗌’,'에쉐르, 아쟈 쇼핑몰의 경우 지하상가와 백화점의 강세로 상권활성화에 어려움을 겪고 난항 중이며 명동 ‘하이헤리엇’ 등 수 많은 신흥 패션몰들이 오픈 후 운영에 어려움을 호소하고 있다.
비교적 안정적 상권으로 인정 받고 있는 동대문 패션타운도 위기다. 2006년 초 오픈했던 ‘라모도’ 쇼핑몰은 저조한 분양과 늘어나는 공실률로 ‘소매’에서 ‘도매’ 다시 ‘아웃렛’ 등 업종 전환을 시도하면서 표류를 지속하고 있다. 아예 오픈 시기를 미루며 경기회복을 기다리는 패션몰도 나타났다.
당초 2007년 9월 오픈 예정이었던 ‘패션TV’ 쇼핑몰도 현대아이파크몰과의 제휴가 무산된 이후 입점 상인 유치가 어려워 내년 초로 오픈을 연기한 상태다. 굿모닝시티 또한 2008년 초로 오픈을 계획하고 있지만 상인들 잡기가 그리 만만치만은 않다. 이에 따라 내년 초 대형 패션몰들이 잇따라 오픈을 예고하고 있어 기존 업체들과의 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다.
현재 동대문 패션몰 A급 매장의 경우 자리 매매가는 1억5000만원 수준이며 임대는 보증금 4000만∼5000만원에 월세 150만∼200만원 선이다. B급의 경우 보증금 3000만원에 월세 100만∼150만원에 거래된다. 이는 경기가 좋았던 지난 2000년대보다 많게는 30%이상 떨어진 수준이다. 따라서 올 초 오픈을 계획하고 있는 대형패션몰들이 상인들을 잡기 위해 임대 가격을 대폭 낮출 경우 두타, 리오레 등 기존 패션몰들의 상인 이동은 불가피할 전망이다. 이에 따라 기존업체들은 상인들의 이동을 막기 위해 내부 단속에 만전을 기하고 있다. 이 같은 현상에 대해 업계 전문가들은 공급 과잉을 이유로 꼽고 있다.
지방 밀리오레의 경우 사정은 더 심각하다. 2007년 3월 밀리오레를 운영 중인 성창F&D는 대구 밀리오레를 905억원에 트라이시스코리아원에 매각해 아예 업종이 바뀌었으며 ‘수원 밀리오레’, ‘광주 밀리오레’도 매각을 추진 중에 있다. 아예 지방 패션몰들은 매각을 통해 업종 변경을 고려하거나 공시율과 임대수익률은 바닥권을 맴돌며 고전을 면치 못하고 있는 실정이다.
[[테마상가 투자시 주의사항]]
쇼핑몰을 매각한 기업들은 '재무구조 개선'과 '운영자금 확보'를 처분 이유로 내세우고 있다. 반면 입주 창업자들은 '부동산 가치가 한껏 올랐을 때 매각해 많은 차익을 남기려는 속셈'과 '주가 띄우기'라고 지적한다. 그러나 결과만을 두고볼 때, 쇼핑몰의 실패는 소비 트렌드를 잡지 못했다는 공통점을 갖고 있다. 또한 분양 업체에서 제시한 예상 수익률이 절반 가까이 줄어드는 경우도 많아 창업자들의 신뢰도 추락을 동반하고 있다.
거대 쇼핑몰의 매각에는 전 재산을 걸고 창업 현장에 뛰어든 창업자들과 분양업체간의 법정 공방이 뒤따른다. 때문에 초기 계약시 분양사의 위기대처능력을 파악해둘 필요가 있다고 업계 전문가들은 조언한다. 그나마 최근 분양중인 일부 상가중에는 단순 쇼핑센터에서 벗어나 백화점식 운영방안을 도입하거나 영화관을 중심으로 한 구성에서 벗어나는 모습을 보이고 있다.
이들은 여가와 전시, 레저 등 쇼핑과 문화공간을 전진 배치한 멀티형 상가로의 전환을 꾀하는 등 쇼핑센터로의 소비자 발길을 적극 유도하고 있다. 그러나 새로운 도전에 대한 검증사항은 진행중이라 성공여부에 대해서는 좀 더 두고봐야 한다는 분위기다.
따라서 창업자들의 매출이 감소했을 때는 분양사(개발업체)는 현실적 문제점을 진단하고 특히 소비층이 원하는 쾌적하고 즐거움이 넘치는 본질적인 활성 복안을 찾아낼 필요가 요구되고 있다. 단순히 단발성 이벤트만으로는 새로운 모델을 제시할 수 없기 때문이다. 이에 투자자들과 실제 입주해 창업을 목적으로 하는 창업자들도 분양사가 제시하는 위기대처능력을 면밀히 분석해 입주해야 한다.
그리고 쇼핑센터 구조가 분양사가 제시하는 위기대처법이 가능한지 여부도 전문가들 통해 진단해보는 노력도 피해를 줄이는 방법으로 제시되고 있다. 테마상가의 시행사들은 개발이익의 극대화를 추구하고 상권활성화에는 뒷전에 있는 경우가 많고 영세한 업체도 많아 부도로 몰리는 경우가 많다. 그러므로 2008년 5월 17일까지 개발업법 등록제의 본격시행으로 일정 가격을 갖춘 시행사만이 등록을 할 수가 있다. 그러므로 상가투자시 개발업 등록업체인지 확인을 한 후 투자에 임하는 방법도 좋을 것이다.
[[테마 쇼핑몰 경매로 내몰려]]
경기 침체에 공급 과잉까지 겹쳐 분양에 어려움을 겪고 있는 서울 도심권 주요 테마상가(쇼핑몰) 점포들이 잇따라 경매시