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[머니투데이 송학주 기자] [[9·2 서민·중산층 주거안정방안] '집주인 리모델링 임대사업' 수익성 시뮬레이션 해보니…]

#서울 양천구 목동에 살고 있는 이모씨(45)는 올해 초 지인의 소개로 경기 평택시 팽성읍에 위치한 오래된 단독주택 한 채를 3억3000만원에 매입했다. 주한미군기지가 들어서는 곳 근처로 신축이나 리모델링을 통해 임대사업을 할 생각에서다.

하지만 신축하기 위해선 5억~6억원 가량의 건축비가 드는데다 사업지가 멀리 떨어져 있어 임대관리도 쉽지 않을 것 같아 다시 고민하고 있다. 이런 가운데 지난 2일 정부가 '집주인 리모델링 임대사업' 방안을 마련했다는 소식에 관심이 쏠린다.

건축비를 연 1.5%로 대출받을 수 있고 나중엔 한국토지주택공사(LH)가 임대관리를 위탁해주기 때문에 신경을 많이 쓰지 않아도 된다. 다만 신축한 건물을 8~20년간 시세의 50~80% 수준의 임대료만 받아야 한다는 것이 꺼림칙하다.

이씨는 "비용도 비용이고 집을 새로 짓자니 엄두가 나지 않았는데 정부가 집도 고쳐주고 고정수익도 보장해 준다고 하니 관심이 컸다. 하지만 자세히 알아보니 임대수익이 생각보다 낮아서 좀 더 고민해봐야 할 것 같다"고 털어놨다.

정부가 지난 2일 '서민·중산층 주거안정강화 방안'을 발표하면서 기존 노후주택을 개량해 대학생·독거노인에게 임대주택을 공급하는 '리모델링 임대사업'을 제시했다. LH가 공실리스크를 떠안는 사업구조로 참여자를 확보한다는 계획이지만 기대수익이 낮아 실효성이 없다는 지적이 나온다.

이에 이씨의 사례를 통해 직접 신축해 임대사업을 할 때랑 정부의 방침대로 '리모델링 임대사업' 할 때의 수익성을 비교 분석해 봤다.

우선 이씨가 소유한 단독주택은 다가구주택으로 신축했을 때 한 층당 5가구(30㎡)씩 15가구를 임대할 수 있는 것으로 나타났다. 1층은 필로티 구조로 주차장으로 사용하고 2층부터 4층까지 지을 수 있다. 건축비는 원룸에 빌트인되는 가구까지 합해 3.3㎡당 350만원씩 총 5억5000만원이 소요된다.

은행 대출(금리 3.8% 가정)을 통해 건축비를 충당한다면 매달 174만원씩의 이자를 납부해야 한다. 이후 15가구를 현 임대시세인 보증금 500만원에 월 40만원에 모두 임대한다고 가정했을때 보증금 7500만원과 월 600만원의 월세소득이 발생한다.

임대관리를 전문업체에 맡긴다고 가정하면(수수료 10%) 월세소득은 540만원으로 줄어든다. 건축비를 충당하고도 매달 366만원의 소득이 생긴다.

만일 리모델링 임대사업 방식을 택하면 건축비를 싼값에 빌릴 수 있다. 1.5% 금리가 적용돼 이자로 매달 약 69만원 정도만 내면 된다. 혜택을 받는 대신 주변 시세의 70%로 임대한다고 가정하면 월 임대료는 420만원으로 줄어든다.

여기에 LH가 임대관리 위탁 수수료로 7%(29만4000원)를 떼어가고 이자까지 내면 321만6000원이 실제 집주인이 가져가는 소득이다.

직접 신축했을 때와 비교해 월 소득이 40만원 이상 줄어드는데다 '준공공임대주택'으로 등록돼 일정기간(8~20년)동안 주인이 원하는 대로 팔 수도 없다. 물론 공실에 대한 리스크는 줄어든다.

현장에선 낮은 수익성 때문에 "호응이 없을 것"이란 반응이 나온다. 주택임대관리업을 하고 있는 노경완 국민PMC 대표는 "은행에서 대출을 받더라도 정부가 밝힌 수익률의 2배 정도를 받을 수 있고 회수기간도 더 짧다"며 "하더라도 20년 가까이 정부 정책에 묶이게 되는 것인데 그런 결정을 할 사업자가 있을지 의문"이라고 말했다.

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송학주 기자 hakju@mt.co.kr

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