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22일 정비업계에 따르면 홍제3구역 재건축 조합은 최근 조합원들에게 정비사업비 변동으로 인한 조합원·일반분양가 내역 추정치를 공개했다. 조합원 분양가격은 3.3㎡당 평균 2300만원대였던 것이 2800만원대로, 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3000만원대였던 것이 4250만원대로 상승했다.

홍제3구역은 지난 2020년 시공사 현대건설과 3.3㎡당 공사비 512만원에 계약했지만 지난해 시공사가 898만6400원으로 인상을 요구하며 갈등이 지속됐다. 약 1년간 공사비 협상 끝에 지난달 3.3㎡당 784만원에 합의했다. 이 추정치는 새 공사비 등을 반영해 조합과 시공사 등이 추산한 것이다.

‘국민평형’이라 불리는 전용 84㎡ 일반 분양가격은 2020년 당시 10억3867만원으로 추정됐으나 이번에는 14억8028만원으로 42.5%나 올랐다. 조합원 분양가는 약 7억7997만원에서 9억7527만원으로 25% 뛰었다.

다른 평형도 비슷했다. 전용 77㎡ 일반분양가 추정치는 9억721만원에서 13억6340만원으로 50.3%뛰었다. 전용 59㎡와 전용 114㎡ 일반분양가도 종전보다 각각 43%, 42% 오른 10억5740만원과 19억8900만원으로 예측됐다. 조합은 다음 달 총회에서 정비사업비 변경 안건을 의결한 후 오는 8월 말~9월 초 이주를 시작할 계획이다.

물론 홍제3구역의 일반분양가가 추정치 그대로 공급되는 것은 아니다. 조합원들 동의와 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 과정 등을 거치며 일부 조정될 수 있다. 하지만 이 가격이 결국 ‘바로미터’가 될 수밖에 없다는 관측이 우세하다. 정비업계 관계자는 “현재 상황상 재건축 조합이 추산한 가격에서 크게 변동되지 않을 가능성이 크다”며 “강북 30평대 분양가격이 15억원대에 곧 육박한다는 얘기가 된다”고 설명했다. 최근 서울 청약시장서 선보였던 아파트 단지들의 분양 가격은 12억~13억원선이었다.

신반포22차 재건축 조합은 공사비를 역대 최고 가격인 3.3㎡당 1300만원으로 결정됐다. 조합과 현대엔지니어링은 2017년 입찰 당시 3.3㎡당 공사비 569만원 협상을 체결했다. 하지만 물가 상승과 인근 단지 자재비 설정 등을 고려해 이번에 대폭 올렸다. 신반포22차는 지난 2월 서울주택도시공사(SH)가 ‘공사비 검증 시범사업’ 대상으로 삼아서 약 2개월간 분석할 예정이다.

사당5구역과 방배7구역은 3.3㎡당 공사비를 각각 910만원과 980만원으로 책정했다. 지금까지 3.3㎡당 공사비를 900만원 이상으로 정했던 현장은 신반포16차(944만원)와 신반포27차(908만원), 도곡개포한신(920만원) 등 강남 핵심지에 국한됐다. 그러나 이제 사당 등에서도 3.3㎡당 공사비가 900만원이 넘는 현장이 나타난 셈이다.

전문가들은 공사비 쇼크가 일반분양가로 전가되는 현상을 해결해야 한다는 취지에는 동의했지만 ‘가격 자체’를 인위적으로 손보는 행위는 절대 피해야 한다고 지적했다. 문재인 정부 때 썼던 민간 분양가상한제나 HUG의 고분양가 관리지역 등 제도는 ‘분양가통제 → 주택공급 감소·신축 가격 급등 → 구축 포함 전체 집값 상승’으로 이어질 위험 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “분양가를 잘못 잡으면 주택공급난을 더 부추길 우려가 있다”며 “금리와 인건비 등 주택가격을 결정짓는 근본 요소를 들여다 봐야 한다”고 밝혔다.