부동산

정부가 신도시 주택공급 활성화를 위해 토지 분양대금을 계약금까지 돌려주는 '토지리턴제'를 도입했으나 아직 효과가 나타나질 않고 있다. 수도권에서 처음으로 토지리턴제를 적용한 아파트용지(주상복합용지)마저 결국 유찰됐다. 언제든 환불받을 수 있는 파격 조건에도 불구하고, 건설사들이 외면할 만큼 좀처럼 시장이 나아지지 않고 있다는 방증이다.

24일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 공급된 군포대야미 공공주택지구 M1블록(주상복합용지·338가구 이하 건설 가능)은 최근 개찰 결과 입찰 건설사가 한 곳도 없어 유찰됐다.

공공택지가 유찰되는 경우는 부동산 시장 침체기 흔한 현상이지만, 이번에 공급된 군포대야미 M1블록은 토지리턴제를 적용한 첫 수도권 아파트용지라는 점에서 시사하는 바가 크다. LH는 1년 전 이 땅 분양에 나섰으나 매수하려는 건설사가 없자 이번에 토지리턴제를 내세워 재판매에 나섰다.

토지리턴제는 토지를 사들인 매수자(건설사)가 일정 기간 내 요청하면 계약금 귀속 없이 계약 해제가 가능한 조건부 토지 판매 방식이다. 일반적으로 계약이 해지되면 계약금을 돌려받지 못하지만 토지리턴제 땅은 어떠한 위약금 없이 그간 내온 분양대금을 계약금까지 모두 돌려받을 수 있다. 민간 사업자 입장에선 일단 땅을 확보해놓은 뒤 시장 상황을 고려해가며 사업 진행 여부를 저울질할 수 있어 리스크를 크게 덜어내는 장점이 있다. 이 제도는 공사비 급등에 따라 사업성이 악화하면서 건설사들이 땅을 사놓고도 사업을 진행하지 못하고 분양대금도 연체하는 사례가 급증하자 LH가 지난해 하반기부터 전격 시행했고 정부가 올 초 1·10 대책을 통해 확대했다. 이번 군포대야미 M1블록 땅은 지하철 4호선 대야미역 인근에 있다. 계약 이후 2년간 무이자로 분양대금을 나눠서 내면 그로부터 다시 2년 내 언제든 땅을 환급할 수 있었다. 건설사가 땅 반납을 결정하면 단 20일 이내 그간 내온 분양대금을 이자까지 쳐서 돌려준다는 특약 조건이 포함됐다.

결국 이 땅이 새 주인을 못 찾은 것은 사업성 때문이다. 공사비가 급등한 상황에서 분양가상한제 규제까지 받는 공공택지라 건설사가 수익성을 챙기기 힘들어졌다. 공공택지 위주로 아파트를 공급해온 한 중견건설사 관계자는 "현 상황에선 도저히 수지가 안 맞는다"며 "위치는 좋지만 가구 수가 적고, 무엇보다 공사원가는 계속 오르는데 분양가상한제로 공사비 인상분을 분양가에 제대로 반영할 수도 없기 때문"이라고 설명했다. 그는 "돈을 다 돌려받을 수 있다고 해도 당장 계약금과 2년간 분양대금을 투입해야 한다"며 "토지리턴제가 적용된 아파트용지는 대부분 과거에 이미 유찰됐던 곳들이라, 토지리턴제만으로 상황이 달라지진 않을 것"이라고 했다. LH 관계자는 "부동산 경기 침체 및 자재비 상승 여파, 상가 수요 저하 등이 복합적으로 작용했다"고 했다.

수도권 첫 토지리턴제 아파트용지가 유찰되자 다른 공공택지 분양도 장담할 수 없게 됐다. 현재 LH가 토지리턴제로 재공급에 나선 주거용지는 수원당수 공동주택용지(C2블록), 의왕청계2 주상복합용지, 경산대임 주상복합용지 등이다. 모두 한 차례 이상씩 유찰됐던 땅이다.

한편 토지리턴제와 별개로 최근 공공택지에선 사업을 포기한 건설사들의 무더기 해약이 나오고 있다. LH에 따르면 올해 들어서만 전국 9개 공동주택용지가 건설사의 분양대금 연체로 계약이 해지됐다. 지난해 한 해 동안 계약 해지된 사업장 수(5필지)를 이미 넘어섰다. 이 중엔 수많은 수도권 청약 대기자들이 기다리고 있는 화성동탄2(동탄2신도시) 사업장도 4곳 포함돼 있다.

[연규욱 기자]